- 主题:关于中介和二手房,我关注有10多年了,还是有很多事情可说的。
支持你这个观点,现在砍价几万块都斤斤计较,但是中介费随便就是二三十万。
【 在 taiwai 的大作中提到: 】
: 现在回头看:
: 肯定有人说,不就2万中介费吗?才几个钱。但当时买房,真的是低首付,如果粗略换算一下,当时的2万的作用相当于现在的30万吧(这个换算不准,我算了一下杠杆的作用,大概吧,不是30万相当于20万吧)。
: 如果相当于20万的话在现在也不算太低的中介费吧?
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FROM 210.12.221.*
现在主要是经营贷,需要贷款人有公司或者是公司中的股东。
但经营贷和消费贷还是有很大差别的,消费贷是针对个人消费的。经营贷是针对公司经营的。
消费贷除非你被查出用于违规用途,会出现抽贷的情况。一般都不会抽贷。
但经营贷即使给你做的流程是很规范的,但过几年银行资金紧张的时候,经营贷是非常可能出现抽贷的情况。风险还是很高的。管理机构要是审查你经营贷的公司用途的时候,大概率查出问题。即使不出问题,经营贷一般也是几年要还清本金后再给您循环放贷,但这个循环放贷银行是可能终止的。有的企业最后倒闭就是因为借了短期的gld,但银行资金紧的时候,不循环放贷了。
管理公司远比管理个人容易很多!
【 在 lhyang 的大作中提到: 】
: 谢谢答复,一直在看你的贴子。
: 有个问题,拿现有的房子做 做抵押贷款,2015年能做,
: 但是现在 应该做不了了, 去年我咨询过2个银行 都不行。
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修改:taiwai FROM 123.103.9.*
FROM 123.103.9.*
说说我在外地吃的亏:
老家的房子,在卖的时候,因为当地中介不发达,大家都是朋友圈卖房。偶尔遇到一个熟人(算是同学关系吧,但不是我的直接同学)刚刚入行做房产中介,于是就委托他帮助卖房,结果这个人真的是一点不懂,因为我也不熟悉外地的房产交易规则(我默认以为和北京规则相同),我被忽悠惨了。
外地的中介有多不规范呢?比如说,我们不在当地,定金是中介收的,也没有给我。交易的税费当时说好该我承担的我承担,该卖家承担的卖家承担。结果因为这个熟人不懂,被他同事给忽悠说过户费由我承担,其实外地有的说的过户费实际就是个税、增值税、契税,这在有的地方竟然契税都由卖家承担。熟悉北京的房产交易的人,很有可能在自己熟悉的小地方栽跟头。
好在老家的房子总价很低,吃亏损失也不是太多,多说几万块吧。主要的卖房款还是收到了。
通过这件事情得出2个教训:(1)交易尽量不找不信任的熟人,找陌生的中介交易,自己有更为便利的谈判优势和警惕性。(2)小城市的城市软实力真的很差,服务业也很差,这种地方衰落是迟早的事情,尽量不要再次入坑。绝对不要被所谓的乡情所迷惑。这种地方以后不可能长期居住的,年纪大了也是大城市的医疗生活条件好,偶尔回老家,住酒店就行,小地方平时酒店很便宜,节假日贵。
这里有一个网友在河北卖房子被坑,就是银行出批贷函,房子办理了过户,结果买家信用出问题,银行不给放款,尽管房子没有给买家办理物业交接,但买家也不住。这些都是小地方容易出的问题。按说这个漏洞北京也有,但北京的交易双方还是比较重视自己信誉,另外就是银行的批贷员也算尽职,一般会有效核实买家真实的资质,不敢参与做局(河北那个信贷员很可能参与做局了)。
大家都说北京中介满嘴跑火车,那你是没有见识外地中介的不靠谱,外地中介那绝对是满嘴跑火箭。
说一个题外话:认识一个人(但不熟),这个人年轻有为,年纪比我小,工作干得也很不错。打过几次交道,这个人做事很干净利落,属于那种有钱大家赚的性格,但这个人后来好像是因为经济问题犯事了,过了一段时间平息了,不久又进去了(应该是之前的事情没有处理干净)。这个人感觉是彻底完了。我说这个是想说:大城市普通人的违法成本比小城市高很多。这也促使大家做事诚信好于小城市。当然大城市的大骗子也很厉害,不过我们普通人一般接触不到,一般也危害不到我们。
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FROM 123.103.9.*
我之前卖了远郊的房子换了海淀的房子,2个小区的房价我都经常关注:
1远郊的房子,一直不温不火,报价比较坚挺,成交价格有的比较稳定,急售的价格也有下降。而且那个片区范围内,经常出出现急售降价很大的。这种区域卖房子,有时候你要等一个出价适合的客户非常不容易。
2.我换的海淀的房子,算是有点学区(但不是大家追捧的学区),买了以后就站岗了,过了几个月,有一个赌-博的还债好像,降价40万成交,又过了几个月因为还有拆迁户新分房子,拿到房子就卖,又降价了几十万,房子最低的时候降价了有100万(房子总价很低的,是很小的户型,竟然降价了100万)。最近看成交,成交价格回升了,我现在亏损10万左右了。
能买到那种降价很多的海淀的房子,一般买家全款才可以,而且交易周期很短。不能贷款:税很高,而且卖家一般也不接受贷款客户。
海淀这个小区,价格回升的时候,正常交易的前后有2个卖家,前一个卖家便宜30多万卖出了一套,过了几天,后一个卖家比他贵了30万卖出了一套。2套房子条件差不多(学位占用,税费,位置楼层,户型,贷款等等)。中介也很无奈,交易就是这么无常。
别看我换的海淀的房子跌了,但我还是感觉换的没错,海淀的房子如果想卖,降价到位就有人买,这点非常重要!跌100万的时候我就相信早晚会涨回来,当时我就是没钱,有钱我就敢买的。
远郊的房子尽管看似价格没跌,但想卖出交易周期很长,只能是在房价上涨的时候,趁乱卖出有点机会。
很多人认为地段最重要(交通),其实我感觉教育更为重要,上学的重要性高于上班的便利性。我们的家长很愿意为孩子吃苦。
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FROM 221.221.150.*
关于买学区房的事情:
其实我之前非常不认可学区房的事情(一直认为买学区房那种高溢价不理性),我一直认为要学习好,是需要孩子自己智力条件、努力和家长的支持。和学校的关系不是很大。但真到孩子快上学的时候想法就变了:条件允许的情况下,还是应该给孩子选择一个稍稍好点的学校。
上学后,也的确是好点学校的老师水平和敬业程度的确要高些,资源也多些,同学之间水平也相当,没有太差的。另外,孩子和别的孩子玩的时候也不容易失落,尽管尽可能不攀比,但现实社会中潜在的比较还是有的(现在的孩子,往往知道不该知道的东西)。
由于原有固执的想法,突然转变,时间又比较仓促,往往买房的时候容易站岗。所以买学区房的事情还是应该尽早,即使你不需要,你到时候也可以卖个好价钱。
海淀的2019-1-1之后的学区新政,本来以为是一个学区房问题的变化契机,结果从实施现状看,还是原来的学区划片,只是给学校减负了:你买了划片内的学区房,优先入学,如果招生满了,有规章依据,可以调剂你。基本不会出现不是这个好学校的小区,会划片到这个好学校。学区房原有的利益,没有受到太多影响。
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修改:taiwai FROM 221.221.150.*
FROM 221.221.150.*
讲的很好,接着讲,我会来看
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FROM 124.64.17.*
谢谢经验分享。
当年跟中介看了不少房,也吃了他们不少套路。比如开始时中介总是不带看还不错的房子,而是从最烂最差劲的房子看起,目的是为了降低买家预期。但这样特别耽误买家的时间。
再比如已经谈得差不多的房子,另一家中介故意找个“买家”来搅局。
后来自行找的房源,自己成交,网上查了不少人的经验帖。特别感激卖家愿意相信我们。
【 在 taiwai 的大作中提到: 】
: 中介乱象由来已久,lj现在的做法比以前的中介规范很多。lj现在最大的问题就是中介费过高,其他的比以前的中介好很多。
: 之前有个很知名的中介,估计新人都没有听说过:zdhj,然后黄中介开始也挺牛的。后来被lj给赶超了。后来有一段时间的fangtianxia而二手房(中介费0.5%)也红火一短暂时间,也给lj给压下去了。
: 记得我买第一次买房的时候,当时我到21世纪中介门店问:我要和卖家交易,你们走手续3000元可否?(当时中介费可能2万左右)21世纪的中介拒绝了,然后我就从一个房产小白,开始自行成交。
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FROM 123.117.123.*
有看的就好。我有空想起来点内容就写点,给大家消遣。
【 在 tony7050 的大作中提到: 】
: 讲的很好,接着讲,我会来看
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FROM 221.221.150.*
我写的内容,有经历的人能判断出真假。观点不一定正确,但内容基本真实(我不乐意让别人知道我是谁,所以有的经历有删改)。
中介带看的确是有套路的,记得之前有网友说过:你买一件衣服还比来比去,结果有些刚需买房子,多看了几天就烦了,草率签合同,这是非常不应该的。
中介给你套路,我们只要坚持住,不停的看,百看不厌,最后烦的是中介,那估计我们买房的人就胜利了。
但还有一个问题就是:中介是团队作战,买房人一般都是单兵游勇。每个人都有弱点,非常容易被团队给抓住弱点。所以买房也应该是团队作战,这样胜算更大些。
【 在 Medea 的大作中提到: 】
: 谢谢经验分享。
: 当年跟中介看了不少房,也吃了他们不少套路。比如开始时中介总是不带看还不错的房子,而是从最烂最差劲的房子看起,目的是为了降低买家预期。但这样特别耽误买家的时间。
: 再比如已经谈得差不多的房子,另一家中介故意找个“买家”来搅局。
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FROM 221.221.150.*
我还算比较讲诚信的人,但有时候这种诚信也会吃亏。比如我通过中介买房子的时候,那个卖家离得远,要回来和我谈,但提前总是在确认他的报价我是否能接受,中介也是试探我是否可以接受,结合当时的历史交易价格和在售的房源和未来价格的趋势,我表示基本可以接受。房主来了后,简单的谈了一下价格就签合同了(在售的价格都比这个高)。这个其实完全可以再压几万,不行再看其他的房子,和卖家从远地方回来没有什么必然关系。谈崩了,有时候会打压卖家的预期。有时候过于讲信誉,会被中介利用。这点一定要注意。
如果自己坚持要做一诺千金的人,完全可以告诉中介,这个价格见面后我还会再谈,你想办法约卖家,中介为了促成交肯定可以想办法约卖家。
我再说一个“牛人”买家,这个房子是西直门附近的一个小区的交易,小区是央产房,小区环境不错,学区一般,都是6层板楼,当时突然出来一套2层的无电梯的房子,卖家报价非常合理,中介都约了好几拨买家要去谈(这个真不是中介忽悠),结果第一个谈的人就买了。后面的人都没有机会谈。这个买家是如何谈的呢?这个买家直接和卖家说:我全款买,你看能便宜多少?卖家给让了10万左右,结果直接就成交。买家对卖家说:你什么时候需要这个钱就和我说,我就及时办理过户,买家是相当的爽快。结果呢,这个交易后来出问题了,买家钱不够,不能全款买,只能贷款买,而且周期也不短。卖家这时候不高兴了,买家也是好话说尽,最后卖家同意贷款交易,交易价格上调到原来的报价(就是将原来便宜的10万取消了)。最终这个房子算是成交了,现在这个房子涨了(别的区域房子相对跌了)。其实这个卖家算是被买家忽悠瘸了。这个买家具备大忽悠的超人能力,是个干大事的人,我等蝼蚁难以望其项背。
之所以我对这个房子这么清楚,因为当时我也是中介约的一个潜在买家,但当时我卖房子来不及,另外这个房子总价有些超过我的承受能力,我没有去。中介前后和我都有交流,所以我也关心问过这个房子。
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FROM 221.221.150.*