- 主题:Re: 分享年轻小同事在北七家 天通苑 回龙观选两居的历程买了名
作为一个曾经在北七家买过房子的过来人,看到楼主这一大段文字,感觉要不是中介,那真就算是使劲把人往坑里推了。
我2013年在北七家买了一套房子,当时因为特殊原因,一直到我卖掉那套房子,我一天都没有住过,并且非常的后悔。
2013年,当时中介就拿17号线来忽悠,只不过当时忽悠的17号支线是在北亚花园小区门口有一站地,周边的几个小区和距离不算太远的几个小区都成了忽悠的对象。也不知道到底规划过17号之线还是没有,总之若干年后中介改口说是未来科技城的单位反对17号支线,说因为届时人流大会影响科技城人员的通勤,就取消了。
后来就开始忽悠5号线北延,说要北延到小汤山,立汤路周边的北七家的房子是利好,又忽悠了几年,又没下文。
后来又忽悠什么定泗路要修个什么快速路往西到西二旗哪里的,也没有了下文了。
而且,就算是目前的17号线,也是一再的延期,都10年了,一个郊区的解决部分人通勤的地铁都修不好,你可以想象一下那里的重要程度。同时对比一下16号线直通永丰基地的建设速度。
说道教育,更别提了。
正常昌平区都是教育洼地,更不要说北七家了。那边之前唯一能拿的出手的小学貌似就是北七家小学,后来我不清楚,只知道未来科技城里面貌似给国企子弟们会建立一所小学,但是周边的居民是没有资格上的。其他的,我在那里有个同事孩子上的是一所私立学校,貌似距离王府不远。
至于亚太实验学校,都好多年了,就是一个有一定历史原因的私立学校,之前只有小学和初中,最近一两年才有高中?楼主把亚太实验说的这么好,然后又说名佳花园卖房的要换学区,有没有想过既然亚太实验这么好,为什么人家还要卖房换学区呢?
作为一个私立学校,且有西城学籍的。收费虽然不便宜,但是比去西城直接买个20万一平的学区房还是省钱多了,这个学校小学,平均一年10万,初中一年13万,高中一年12万。最基本的费用12年总共得150万。但是12年花150万,比起西城的学区不知道便宜多少倍了,毕竟150万在西城连个卧室都买不了。要是真有这么一所学校,花比西城学区少的多的钱而能拿到西城学籍,而且学校教学质量还不错,那还不得被挤爆了?你觉得可能吗?
至于北七家的房价,北七家这个范围内,没有任何产业来支撑这个地区的房价会有高的涨幅趋势。所有中介在卖房的时候都拿着所谓的未来科技城来忽悠,实际上未来科技城都十年了,基本处于半废的状态,那些国企们有的不愿意搬过去也就不再搬了,有的直接跑去雄安拿地了,还有得去其他产业园了。同样十年,被亦庄远远甩在身后,被永丰基地更是碾压。要知道10年前永丰基地还是蛙声一片,现在周边均价都7万了。
北七家想靠着几个所谓的央企的分公司的一个科技城去支撑房价,太过无力了。
再者,整个北七家,周边环境太乱,各种小商小贩外地人乱七八糟,尤其那边有一个建材城,更是乱七八糟,整个环境都不行。这是骨子里的东西。很难改变的。
我那套房子2013年买的时候200多,当时我们还幻想着N年后地铁通了,什么未来科技城发展起来了,房价大幅度上涨,我再卖了赚一笔,去市区换个学区,而实际上,整个8年,屁也没有,纯数字涨幅不到100万,如果算上这几年的通胀,以及支付的银行利息等,实际等于没有涨。太过惨烈了。
北七家这个地方房价,如果和市内比的话,市内平均涨幅10%,他原地不动甚至不降就不错了,市内涨幅30%,北七家可能能象征性的涨幅个5%。就是这种实际情况。
我原来北七家那套,从去年卖掉到现在,小区内面积差不多的房子,价格基本没太大变化。
对比下,我换的那套老破小,在交易进行过程中,就直接涨了30万,原房主一度还想违约,最后算是顺利交易完了,现在整体房地产不景气的情况下,我那套老破小比我入的时候,也涨幅了几十个。今天还问了问北七家这边的中介,价格跟去年比基本没动。
总结一下:
1、交通不便;
2、教育不行;
3、周边没有产业支撑
4、环境很一般;
指望北七家房价暴涨,做梦。
北七家房子要是能暴涨,市里的老破小得飞上天。
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 最近单位有个小员工,北邮硕,28岁,平时表现还不错,我挺看好未来发展的。现在媳妇怀孕了,家里催着赶紧买个房,将来老人过来帮忙带孩子什么的也方便,首套首贷,小两口家里都是河南小县城,6个钱包也掏不出来多少首付,总价可承受极限400万,7月份看了回龙观、天通苑、北七家,7月底和他一起分析了一下,最后买了北七家名佳花园二区的一套低楼层两居室。因为和我聊的比较多,为了避免事后被他抱怨,所以也没给直接建议,他决策过程和我个人的想法(他买了之后我为了给他打气说的)分享一下:
: 他的需求:
: 1、可能是受到河南的影响,不考虑新房,怕风险,所以只看二手,新房都没看
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你别再吹了,一个地区的房价,不是说开通一个地铁线路,或者开通什么高架和快速路就能带来的。
产业,懂吗?产业带动周边。北七家有什么产业?
反过来你看看永丰?周边永丰基地一起来,距离西二旗那么近,各种互联网公司,大型IT企业,高收入码农一下子就把周边房价拉起来了,连挨着西二旗近的属于昌平的融泽家园房价都暴涨。那就是附近实打实的产业和高收入群体带动的。
相比之下,北七家有啥?一个半死不活的未来科技城?周边什么都没有,一个地铁线路想撑起房价,而且还不知道多少年以后。。。扯淡吧!
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 你只是没等到而已,同样是刻舟求剑了,17马上开了,17支也快了,何况北清路和立汤路高架
: 另外学校的话,北七家小学早就是历史了
: 只能说你买的不是时候,我认可你13年买的不对,但是现在这些摆在面上的利好,当年是中介忽悠,现在是政府规划明文。
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首先,未来科技城已经是半死不活了,我之前北七家的房子出租的那个租户,单位就是国家电网下属的某公司,原本要到未来科技城的,后来也不搬了。因为根本就没有人愿意区那里。
尤其雄安新区出来以后,很多央企央企都跑去雄安拿地了,没人在意北七家那篇鸟不拉屎的地方了。
昌平承接海淀外溢?你以为阳光普照呢?海淀西二旗那边,近的有融泽家园片区,朱辛庄那一片,远一些的有13号直达的回龙观。轮得到北七家吗?
北七家4万已经是快到顶了,你没查一查北七家那一片很多小区别说4万了,连3万都到不了呢。
当然我倒是希望北七家涨幅的越高越好,北七家要是能暴涨,说明市区里涨幅的更多。
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 我没吹啥,我也没必要吹,我也不是利益相关方,你说的这些产业集群,北七家17支和北清路高架立汤路高架起来之后,通达都非常方便,完全可以承接你说的这些地方的外溢,这样的定位,压根就没考虑未来科学城能不能起来。
: 这样的定位,才4万,说未来怎么样,当然要看现在的价格如何,回龙观都6~8了,比北七家好很多吗?北七家的交通都到位了还是4吗?
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还有,既然都有孩子了,就要考虑养孩子的实际成本和教育问题。
说实在的,入股孩子是北京户口的话,每年的北京高考成绩公布的时候,海淀西城的绝对碾压级别的成绩,哪个父母心理没点心动的?
北七家现在首付200买个400的房子,6年后,这房子可能还只能卖400,撑死500。就算两口子收入很高,在没中彩票的情况下,就算你6年后还完所有贷款了。现在城区一般的老破小,40平的一居室都得将近500万,6年后得涨价到多少?那个时候,你再拿着500万,想在城区换一套住着舒服的学区,几乎是不可能的。你再二套走起,贷款二三百万?那也买不到什么太好的住的舒服的学区。基本还是租房了。
这都是一拨又一拨人的轮回,谁也跳不出去。
换作是我,如果只能在天通苑、回龙观和北七家买,那我无脑回龙观啊。
成熟社区,吃穿住用行都不用发愁。
交通有13号线和8号线。平时大人看病有积水潭医院回龙观社区和清华长庚。
孩子看病有京都儿童医院。各种方便。考虑到这里大量的码农群体,最起码孩子幼儿园的小伙儿伴们父母素质也不会太差。小学也比北七家那边的强不少。
买了回龙观,基本啥都直接有了,根本不需要等什么所谓的“将来通了17号线”之类的云里雾里的事情,更踏实。
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 你只是没等到而已,同样是刻舟求剑了,17马上开了,17支也快了,何况北清路和立汤路高架
: 另外学校的话,北七家小学早就是历史了
: 只能说你买的不是时候,我认可你13年买的不对,但是现在这些摆在面上的利好,当年是中介忽悠,现在是政府规划明文。
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我最应该卖北七家房子的时候是2019年,那年北七家那套房子价格还在高点,海淀翠微小学学区我可以有一定的选择余地,结果那年因工作被派往外地没时间换房,只能往后拖着。
人算不如天算,谁也没料到2020年来了一个大疫情。那年海淀的学区房反而疯涨,翠微小学的学区基本都普涨了一百万,而北七家的房子却跌了大几十万,此消彼长,严重造成我资金不足。不得不走了PLAN B选项。
去年也是得益于那边小区黄中介店长给力,双管齐下操作,最后时刻擦边上车。签完购房合同一个月内海淀的房子直接涨了30万,卖家一度要违约。经过我搬出各种法律条文和卖家也想换房的客观因素,才勉强进行完交易。一套三环内的老破小。
我没有必要黑北七家,要不是因为工作和家庭原因,我巴不得早点卖掉那里,我那套房子持有了8年,一天都没住过,从来就没想去那里住。
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 我理解你守了多年也没怎么涨,忍痛割肉换了房的心情,但是也大可不必看着现在利好要兑现了害怕后悔卖早了就一味的黑北七家,大可不必,没有必要,用力过度了,心情我理解的
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这是什么根据?
怎么不看看海淀和西城名校的孩子,哪个不是自信满满一脸阳光的?
【 在 xiaomaozhu 的大作中提到: 】
: 亚太的娃普遍比较阳光,超级大的新校园培养的娃比鸽子楼学校出来的娃肯定心态好啊
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北师大亚太今年中考分数618,民办自费
而北师大其他在西城的各种附中们,分数都在640以上。同属于北师大系,分数差距不小。
【 在 xiaomaozhu 的大作中提到: 】
: 亚太实验怎么样,这两年关注西城教育的都可以查到。亚太的历史你也不知道,亚太原来是商务部的子弟学校
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北七家不可能再上涨了,几乎没有太大空间了,因为没有区域内的产业支撑,这个都说了多少次了?
你去对比一下海淀的永丰板块,看一看这边在周边高科技公司的和高薪码农的带领下涨了多少?
北七家开始所谓的修17号线的时候,16号线都没影子呢,结果现在16号线都通车几年了?明年16号线南沿都要通车了,17号线主线到现在都没通呢,比原定的19年通车晚了4年。更不要说支线了。
你看好一个地方,有点起码的趋势性的或者强有力的支撑啊。
海淀西城大趋势确实永远涨幅,每年北京高考结束公布成绩的时候,海淀西城的房价就涨一波,这就是现实。谁让中国社会这么卷呢?谁让现在好点的企业动辄就要求985211呢?没辙。无权无势的家长们也只能给孩子选这条看似公平的路了。
还有城区内有一些所谓的老破小,其实由于之前属于单位公房的缘故,如果单位是非常强制的单位或者大型垄断性企业的话,那即便老破小,持有的价值和居住体验也比郊区强多了。比如发改委下面的某些房子、比如XX部下面的某些房子。虽然老,但是单位给力,物业给力。
【 在 yangdongjie 的大作中提到: 】
: 对啊,这样就对了,本来就是分享。我觉得您的经历很有代表性,赶上了海淀飞涨,但是北京其他地方如果和海淀这一波相比,都是一样的情况啊,除了回龙观等极个别的地方,大部分没怎么涨,所以因为这个就黑北七家,不怎么符合逻辑。我一切的出发点,是说我觉得现在4万挺便宜的,轮动一定会到的。按照您的逻辑,海淀永远涨?已经涨上去了,还有多大空间?对吧
: 感谢您的分享
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