以往谈到房价就是地段，地段决定房价。
北京的三环里的地段，肯定要比五环强。但现在，三环里小区的房价，真不一定比北五环的强。


我们随便搜索一下房价，南三环西罗园的小区——西罗园一社区，房价6.2元一平方米。北五环外的橡树湾4期则是12.5万一平方米。


如果说橡树湾是次新房，是高端社区，那么其隔壁的毛纺厂南小区和西罗园一社区都是老破小，但毛纺厂南小区的房价是8.2万一平方，北五环比南三环贵了32%。
我认为北京房价由三个要素组成。
第一是地段，东西城的房子，自带学区和医疗的天然属性，交通便捷，生活方便。但是如果放眼看，整个五环之内，如果也具备了教育和医疗等福利，纯地段因素变得越来越不重要。
地段扣除教育和医疗因素就是通勤成本了，如果工作单位在北五环，房子在南二环的东西城，也体现不出地段的交通优势。所以，独立的地段因素，主要看五环外和远郊区县。
第二是学区，东西城和海淀，学区资源丰富，房价不会有太大波动。很多年轻人结婚时买个小房子凑合一下，只要通勤方便就行。但是有了孩子，尤其孩子上完幼儿园了，自己也是30多岁了，有一定经济基础了。那么很多家庭就好考虑到海淀或东西城换房，给孩子找个好学区。中国人的钱，大部分花在孩子教育上，这是难以改变的观念。
第三个是产业支撑，北五环高于南三环，很大程度上就是产业支持。上地、西二旗等码农聚集、互联网大厂扎堆的地方，高学历人口流入、购买力强劲，周边房价自然水涨船高。
说到产业支撑，就要说产业变迁，至少北京改革开放这几十年中，产业不断变迁，房价也是跟随产业转移而不断“逐水草而居”。
第一产业农业，基本在北京没有能影响过房价，在此不做讨论。这个时间能给我们留下印象的是，北三环内联想桥南侧农科院那一片金黄的麦田，在寸土寸金的地方居然能种田。
这其实说明在改革开放初期，北三环确实是种田的地方，当时这里属于北京的近郊区，是种菜的，所以有块农田很正常。远的不说，1998年，笔者在联想桥南边的一栋办公楼上班，这一带也不是那么车马繁华，都市中的麦田，并没有那么强的违和感。
再说北京的第二产业工业，其中最有代表的就是90年代初期的首钢，首钢在国内成功开展承包制改革，是北京的利税大户，工人收入和福利高出普通市民一大块。
当时还没商品房，无法看到房价，但当时首钢所在的石景山区物价是比别的区贵的。当时很多卖服装等做生意的都往石景山跑，价格贵，生意好。
如果当时是商品房时代，石景山的古城、老古城等说不定就是现在的海淀西二旗和上地，会出现一个个高价楼盘。
现在的石景山早已经落寞，第二产业随着首钢搬迁而淡出历史舞台。显赫一时的石景山房价，可能还没有远郊区大兴的房价高。
北京第三产业的发展，最有代表性的就是中关村，90年代开始蓬勃发展，造就了周边的高房价，包括现在还是高价房中战斗机的万柳片区。
但一个难以跨越的难题就是，产业发展需要不断扩张，需要找到更大的空间和更便宜的土地。
中关村的产业在2010年代甚至更早就开始北迁了，第一站就是五道口，五道口云集了网易、搜狐、Gogle等互联网大厂，加上北大和清华的加持，造就了五道口宇宙中心的地位，华清嘉园就是这一时期的高价神盘。
但是后来产业又转移了，转移到更北边的上地、清河一代，这就促成了橡树湾高价神盘的诞生。
现在，高科技和互联网产业，还在不断转移，一路继续直线向北发展到了北清路一带，甚至昌平。另有一路，向东发展到望京。还有一部分制造业转移到了南城亦庄。可以说，产业流动到哪里，房价涨到哪里。
当然，北京产业两大策源地，一个是中关村的高科技企业，一个国贸的跨国公司。国贸的产业也在向望京和亦庄转移，还有一路向东四环、东五环直线转移。
但是这些转移总会有个边界，不可能永远向郊区转移，再远恐怕也转移不到怀柔最北段的山区里。另外，转移的过程中，新区的建设配套也是一个大问题，生活不便、交通不便，还没有学校和医院。这种新区转移的吸引力，可能也越来越弱。
所以，完全跟着产业转移来买房，可能并不是一个完美的方案。
相比于产业专业，我们认为更加稳定的应该是大学区概念，就是在好的中学和大学周边，房价大概率是不会有太大波动的。
第一，优质中学周边，中学生的父母进入四、五十岁购买力强劲的人生阶段。中学周边的租房市场明显存在，房价借此也有一定的基础。
第二，大学周边，因为产业的核心是人才供应，最优质的人才库就在北大清华学院路一线上。毕业生对学校周边更熟悉，就业当然也对学校周边更有亲切感。
所以无论产业如何外迁，只要大学还在，大学周边房价大概率是不会有什么大变化的。
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