你好

四）几年来对于信贷政策的理解
【1】问答解惑：如何抵押房产进行融资最划算？
（1）补按揭
当你准备抵押的房子是全款买的时候，可以补按揭。
①家庭名下没有住宅按揭贷款时：
（a）三个月内全款购买的二手房，补按揭，光大银行利率85-88折，可贷额度为网签/契税票最低值的7成。
（b）三个月至三年内购买房产可以基准利率（光大/中信，二手房；兴业，一手/二手房均可。）。
年限：40/50—房龄，69—主贷人年龄，取最低。
备注：房产已办消费贷，也可以办理。（适用于2013年6月-2014年9月，当时无法按揭，全款买房后再消费贷的特定人群。）
②家庭名下有按揭贷款时：
（a）有1笔，按二套算，额度5-6成，利率上浮10%，最长30年。
（b）有2笔，不能补按揭了（假离婚也许可以，待讨论）。
备注：中信和光大只能做二手房，兴业可以做一手房。均可以自己去银行办。
号外：有时候，我们买房时，如果全款可以砍价10万，再补按揭。其实，是有帐可算的，何乐不为。
提示：补按揭的逻辑是你借别人的钱买的房。所以，如果你想补按揭，最好留存银行流水和购房付款凭证。为后续补按揭留足操作空间。
（2）消费贷
①100-200万，光大和工行，利率上浮10-15%，额度为评估值的7成，10年期。评估值可按“房屋总价×0.85”估算。
②200-1000万，中信，利率上浮30%，30年期，保证金5万（与贷款额度无关）。据说，有支行可以不存保证金。中信的优势在于审批尺度宽松。
备注：均可以自己去银行办。
（3）经营贷
①一类：经商人群，有长期资金需求，且资金占用率较高，偏好月息年本还款方式。
②二类：三高人群，资金需求高（>200），房龄高（~20年），年纪高（~天命之年），短期还贷压力大（接受不了利率上浮30%）。
特殊提示：有按揭贷款的房子，中信可以二抵，走经营贷。额度=评估值×（6/7）－现有剩余按揭贷款额度。
办理条件：按揭贷款还够18个月，利率上浮20-30%，公证费0.1%。保证金和贵金属/保险，要看支行政策。支行政策好，不用买。如果您夫妻都在外地工作（双外），那么基本上要存保证金。而且，很有可能保证金要存到贷款结清。
备注：需要找担保公司办理。
【2】问答解惑：论商贷和组合贷谁更好?
目前，基准贷款利率4.9%（>5年）。天津银行二手房按揭贷款利率首套最低8折（tjyhfhlt）。之前，市属公积金组合贷商贷部分不打折，如农行，建行。最近，可以打9折（同事老婆是市属）；有人说，交行可以83。不认识交行客户经理，没有验证。本人公积金是国管的。所以，按市属商贷9折计算以下几种情况，并进行了对比。
（1）300万额度：
①商贷，天津，利率8折，30年。月供14184.44。
②市属组合贷，公积金120，商贷（9折）180。月供14246.81。
（2）400万额度：
①商贷，天津，利率8折，30年。月供18912.59。
②市属组合贷，公积金120，商贷（9折）280。月供19260.33。
（3）500万额度：
①商贷，天津，利率8折，30年。月供23640.74。
②市属组合贷，公积金120，商贷（9折）380。月供24273.84。
总结，按揭贷款超过300万适合商贷。这里不考虑组合贷由于公积金缴存较高导致还款年限缩短，增加月供的不利因素。
备注：国管公积金组合贷，商贷部分不打折。
结束语
每个人的人生都要自己把握。
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