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发信人: anisotropic (鑫森淼焱垚), 信区: RealEstate_review
标  题: 房地产真正的复苏预计还需要4-5年时间
发信站: 水木社区 (Thu May 29 18:09:52 2025), 站内

日本90年房地产泡沫破裂前夕和美国07年次贷危机爆发前夕，房贷支出：居民总可支配收入，都达到10%左右。但泡沫破裂以后，正常时期这个比值长期平均是5%-6%。

中国21年底房贷余额就突破38万亿，到25年Q1变化不大。21年那会儿，房贷平均久期按8年

21年加权利率算5%，这样每年居民还贷压力是5.8万亿。21年可支配收入人均3.5万，乘以全国14亿人，为49万亿。用房贷计算器粗略计算一下，得到21年偿债现金流占居民可支配收入达到11.75%了。

考虑到21年那会儿，有不少消费贷、借呗、民间借贷是被借出来当首付的，类似于美国当年次级贷部分。本质上仍然是房贷的一部分。估计2021年底，偿债现金流：居民可支配收入，瞬间毛刺高点能够达到13%左右。这个数值远高于美、日房地产泡沫破裂前夕的高点了。意味着有一批群体已经无法偿债，导致破产、被拍卖。

到25年，估计消费贷、借呗、民间借贷是被借出来当首付的大部分已经偿还。另外人均可支配收入的提高，使得24年底偿债现金流：居民可支配收入回归到10%以内。但仍然是很高的一个数值。

考虑到居民可支配收入年均增长在5%多一些，可以时间换空间化债。房贷总余额基本不变，但利率在下降，目前算加权平均在3.5%左右。若平均久期维持8年不变，今年底能够控制在9%以内。考虑到进一步降息，加权平均利率到3%，2030年偿债现金流：居民可支配收入回归到7%以内。
再考虑到新增贷款平均久期比原有贷款长，房贷偿债年龄延长，房贷平均久期会增加。若增加到10年，则29年能够控制在5.8%，30年控制在5.5%，达到发达国家正常年份的平均水平。

所以毛估大致2029年，居民房贷杠杆、偿债现金流：收入能够回归正常水平，化债彻底完成，房地产才有普遍复苏的可能。乐观可能在28年，悲观可能在30年甚至31年。包括在这个时候，房贷对消费的挤压才会真正控制住。

总而言之，整个20年代，中国都会为曾经的高房价买单。
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