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本期问题


老人去世后遗赠给孙子一套产权房屋，其遗孀因别无住房一直居住其中，孙子取得房屋所有权后要求遗孀搬离，后又将该房屋转卖给他人。但法院最后判决遗孀有权继续居住，其中缘由是为何？

基本案情
老人生前把房子赠与孙子
孙子请求排除妨碍

邢婓与前妻生有一子一女，1992年前妻去世。1993年，邢婓购得南通市区一处70平米的房产。2005年，时年50岁的汪秋菊开有一家小杂货店，她为邢婓送牛奶时两人相识。2006年11月，汪秋菊和时年已经81岁的邢婓登记结婚。

2008年7月，邢婓在遗嘱中载明，将争议房产遗赠给孙子邢健并进行了公证。2013年6月，邢婓去世。汪秋菊因名下没有其他住房，一直住在该房屋中，并靠每月800元的低保维持生活。

但根据邢婓立下的遗嘱，那套房已经留给了孙子。因该房屋产权纠纷，2013年8月，南通市崇川区人民法院判决案涉房屋产权归邢健所有。判决生效后，邢健领取了案涉房屋产权证。

随后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一气之下给房屋断了水，双方矛盾愈积愈深。

“房子已经属于我了，她凭什么在里面居住？”2014年春天，邢健再次将汪秋菊告到法院，要求排除妨害，请求汪秋菊限期搬离。但汪秋菊却反诉邢健给房屋断水，影响了她的基本生活。

崇川区法院审理认为，邢健从其祖父处继承案涉房屋，已实际领取产权证，邢健为该房屋的产权人。汪秋菊称邢健祖父生前为其保留居住权，但并未提供证据予以证实。原物权法第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”邢健作为案涉房屋的所有人，应当对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，汪秋菊占用邢健房屋的行为，已经妨害了邢健物权行为的行使。

法院遂作出一审判决，判令汪秋菊搬出案涉房屋。汪秋菊不服，向二审法院提起上诉。

认定房屋所有权系继受取得
判老人遗孀享有居住权

南通市中级法院经审理认为，汪秋菊与邢健的祖父于2006年11月登记结婚后共同生活居住在案涉房屋内，汪秋菊悉心照顾邢健祖父，履行了夫妻之间相互扶助义务。在邢健祖父去世后，汪秋菊作为其配偶，居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重。在夫妻一方死亡，另一方又无其他居住条件的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。

根据法院向汪秋菊及邢健祖父生前的邻居和好友调查，邢健的祖父生前曾在不同场合多次表示其虽将案涉房屋所有权赠与邢健，但汪秋菊对案涉房屋享有居住权。邢健质疑证人身份但未能举证证明。邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。

在汪秋菊无其他住房，又无固定生活来源且对案涉房屋享有合法居住权的情况下，邢健要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，有违公序良俗。同时，邢健作为案涉房屋的合法所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，若汪秋菊此后另有居所或者生活条件有较大改善，双方对案涉房屋的居住权可另行协商，若协商不成，邢健可另行主张。

综上，二审法院遂改判驳回邢健的诉讼请求，同时判决邢健办理恢复房屋供水的手续。

案涉房产转卖他人后再提诉讼
法院一、二审均驳回诉求

然而，事情并没有就此结束。2019年4月12日，邢健和他的初中同学章维签订存量房买卖合同一份，将房屋卖给了章维。该买卖合同第八条违约责任约定，甲方邢健应保证上述房产权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2019年4月16日，不动产登记部门颁发了上述房屋的不动产权证书。

由于汪秋菊一直在房屋里居住，章维却面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是，章维再次将汪秋菊告到崇川区法院，要求她立即搬离，并从2019年4月13日起计算至其实际迁出为止按照每月2000元支付房屋使用费。

本案审理过程中，承办法官曾征求邢健和汪秋菊的意见，邢健表示无法为汪秋菊另行提供住房或者支付相应的住房补贴，汪秋菊则要求继续维持现有的住房状况。

崇川区法院经审理认为，已生效的南通市中级法院终审民事判决书，确认了汪秋菊依据案涉房屋的所有权人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住权，邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。汪秋菊依据上述民事判决书确定的居住权一直合法居住在案涉房屋内，应受到法律保护。

邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊的居住情形下，未保证案涉房屋产权清楚擅自出售给章维。章维在未能提供证据证明汪秋菊另有居所或者生活条件有较大改善，且生效判决书确定汪秋菊对案涉房屋享有合法居住权的情况下，要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，于法无据，法院依法不予支持。

同时，法院还认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。章维若认为因案涉房屋存在汪秋菊的居住权而造成相应损失，可另行向邢健主张违约责任。

综上，法院判决驳回章维的诉讼请求。章维不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。

法官评析
本案中，汪秋菊作为邢健祖父的妻子，在邢健祖父生前尽了夫妻间的照顾、扶助义务，其作为家庭成员的身份并不因为邢健祖父的去世而消失。根据老年人权益保护法第十三条的规定：“老年人养老以居家为基础，家庭成员应当尊重、关心和照料老年人。”从通常意义上的善良风俗来考量，亦不能将老无所依的老人排除在法律的保障之外，邢健要求汪秋菊搬出住所显然有违社会公德。

关于邢健与汪秋菊排除妨碍纠纷案中，二审法院经多方调查，已经证实邢健祖父生前确曾表示汪秋菊对案涉房屋有居住权，但该证据并非认定居住权的前提条件，对于履行相互抚养义务的家庭成员，其居住权并不需要所有权人的明确赋予，而是弱者基于其身份获取的生活上的基本保障。

纵观本案的判决，一方面依法保护了房屋产权人的所有权，另一方面也保障了老人最基本的居住权，是一份充满人文情怀的有温度判决。

此外，2021年1月1日起民法典正式施行，其中创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。民法典规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。因此，对于再婚老人而言，如果想把房产留给子女，但又担心另一半在自己去世后居无定所，这时就可以在遗嘱中明确另一半的居住权。当然，这对购房人而言，今后买二手房不仅要调查所购房屋有没有被抵押或查封，还要查询有没有设立居住权。因为一旦房子设立了居住权，即便买了也不能赶居住权人走。（文中涉案当事人均为化名）

来源 | 江苏法治报
作者|顾建兵 ，徐振宇
原标题：无固定生活来源的丧偶老人唯一居住房屋被受遗赠人出售，新房主要求搬离 法院判决：不用搬

孟杰律师提示

毫无疑问这是一个非常有温度的判决，可以说，法官们为了能让老人遗孀老有所居，也真是费尽了各种心思。先是使用了婚姻关系产生的居住权益、公序良俗等作为依据；后又使用了继受所得的所有权应当尊重已经存在的居住权等作为依据；最后又使用了老年人权益保护法及家庭成员的固有居住权等作为依据。

虽然法律对本案情况应如何判定并无明确的法律依据，但法官们依然基于公序良俗、保护老年人合法权益和家庭成员的居住权等考量，判决老人遗孀对房屋享有居住权。

本案发生时民法典尚未实施，即法律中尚无关于居住权的明确规定。民法典实施后，居住权才变成一种法定权利，且可以在登记部门进行居住权登记。需要注意的是，就像买卖不破租赁一样，买卖也不破居住权，即房屋的在先居住权人可以对抗房屋的在后所有权人。通俗的说，就是如果这个房屋之前设置的居住权尚在有效期，那么即使你购买了该房屋，也不能入住，因为你无权要求居住权人搬走。

所以，在购买房屋时，大家不仅要注意有无抵押登记或者被查封等，也要注意查询房屋是否设置了居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

如想了解更多关于居住权的知识，请点击武汉首例居住权案件强制执行|“房子归你，但你也住不了”（附多个居住权设立情形讲解）
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这个案子在当时判决遗产继承的时候审慎一点，后面估计就没那么麻烦。老头子遗嘱完
全排除了配偶的继承权，而配偶又没有固定的生活来源。


【 在 mj372925 (mj372925) 的大作中提到: 】
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