我知道可能未必适合发在这个版面，不过我也确实是离婚带娃。如果版主觉得不合适，删除就好了。
简介：
1.2020年7月通过链家在海淀购买了一套房子，房子当初租给自如，但卖家承诺交房前与自如解约，按时交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。这条买卖合同有体现。
2.卖家始终拒绝与自如解除租赁合同，并在贷款放款后，拒不交房，并提出“买卖不破租赁”，让我等到租期结束再收房，或者替他交将近8万的违约金
3.卖家在北京开公司，态度恶劣，说他有律师团队和保安团队，我要想比赛打官司送钱，他奉陪。

求问群里有没有法律方面的老大，能给个建议，我怎么才能最好的保护自己的利益？另外有没有靠谱的律师推荐？
1. 卖家说打官司，我就算租期到期也拿不到房子，只能在外面一直租房，请问法律专业人士，会出现这种情况吗？毕竟我已经拿到了房本，是房子的房主。
2.卖家说打官司就得1,2年，调解我最后也拿不到多少钱？我不期望完全按合同的违约每日万分之五，但我觉得赔偿至少应该能够超过他拖延的这段时间的租金。毕竟违约金是惩罚性的。要至少弥补我的损失。
3.打官司律师费大概要多少？业内的人士能透露一下吗？


具体情况：
我是一个单亲妈妈，带着年俞65的父母和刚满4岁的孩子，住在婚前买的一个靠近城里5楼无电梯，使用面积仅30多平的老破小房子里。2019年底，我父亲带孩子下楼踩空摔伤，腿部2处骨折，恢复后上下楼仍然疼痛不便。于是我开始四处张罗换房。

2020年7月，我终于顺利卖了自己的房子，在城外看中了有电梯，面积稍大的房子。这个房子当时卖主租给自如，租期到2021年5月底才到期，我们对此很有疑虑，冬天老人的腿更容易出问题，希望能在新房过年。卖主据说在北京开公司，在天津也有公司，据中介转述，卖主特别痛快答应了他会去和自如解约并承担解约费用，以此为前提谈好房价620万，我们签订了买房协议。
买卖合同第二条第四项明确指出:“出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担”

中间申请贷款，交首付过户，等待贷款放款期间，据中介说，多次催促卖家解约，均被卖家拒绝。

2021年1月5号，我收到银行放款通知。询问卖家何时交房。卖家先口气强硬索要最后的5万尾款物业保证金，见不到5万，一切免谈。我和中介都确认按照合同，尾款应该在交房当天交。然后卖家提出“买卖不破租赁”，让我等到租期结束再收房，或者替他交将近8万的违约金。并说他有律师团队和保安团队，我要想比赛打官司送钱，他奉陪。卖家坚持自己是按法律执行，对我催促交房置之不理。

后我咨询房地产律师，在微信中告知“买卖不破租赁”是保护租户利益。并不是房主先租后卖的保护伞。不能说房主把房子出租了20年，然后以承诺能交房为前提把房子卖了，回头再让买房人等20年。

另外，我认为我们签订合同的时候，卖家承诺能按时交房，拿首付时也没说买卖不破租赁，直到拿了我615万，才说买卖不破租赁，有欺诈嫌疑。

合同中的违约责任也很明确，根据我们2020-07-26签订的《北京市存量房屋买卖合同》，第七条违约责任 （一）逾期交房责任，您收到我的贷款后3天如果不能交房的话，出卖人将承担每逾期一天向买受人支付成交总款的万分之五为违约金。我是否应该现在就起诉他？

我是个老百姓，而且要工作，要照顾家人，真的是不怎么想打官司。所以也想吃点亏和解算了。那套房子自如对外出租一个月超过一万。我说我认吃亏，让我父亲再忍受一段时间爬楼，卖家只要把应当交房日到租期结束的租金按市场价给我就行。我觉得我已经很让步了，可是卖方说他被自如骗了，最后还有空置期之类。总之4个半月，答应给的钱不到市场租金的一半。而且口气强硬，让我去打官司去！


我给了链家15.5万的中介费，给了卖家615万的房款，可是现在却拿不到房子，只能来这里求助啊！主要是大家是否有靠谱的律师推荐？我知道不少律师觉得这个案子小，赚不到多少，都不愿意接。我这边买房花了我和我父母所有的积蓄，现在手里只有当月新发的工资。所以我想问问有没有人愿意接这种风险代理，就是赢了按最后拿到的钱提成的这种？

这里我也想说说链家，我得说经济人还是挺负责的。但他们开始传递给我的信息是，他们有强大的法务团队，出了问题还有好多项代赔，保证把控全程监控风险。可是真出了问题，给我的答复就是链家法务主要是维护链家自己的利益。官司只能我自己去打。

不止这样，我们签的合同都是链家标准模板，里面竟然没有：一旦发生纠纷，过错方承担起诉带来的起诉费于律师费！而具咨询的律师说，他之前打的官司，链家合同里就有这一条。所以现在律师费用还要我自己承担。

再次求助各位老大，能给点建议，意见吗？最好推荐靠谱的律师。
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修改:hzddoiflike FROM 120.244.111.*
FROM 120.244.111.*

不容易
【 在 hzddoiflike 的大作中提到: 】
: 我知道可能未必适合发在这个版面，不过我也确实是离婚带娃。如果版主觉得不合适，删除就好了。
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: 1.2020年7月通过链家在海淀购买了一套房子，房子当初租给自如，但卖家承诺交房前与自如解约，按时交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。这条买卖合同有体现。
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FROM 124.64.19.*

【 在 hzddoiflike 的大作中提到: 】
: 我知道可能未必适合发在这个版面，不过我也确实是离婚带娃。如果版主觉得不合适，删除就好了。
: 简介：
: 1.2020年7月通过链家在海淀购买了一套房子，房子当初租给自如，但卖家承诺交房前与自如解约，按时交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。这条买卖合同有体现。
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1、买卖不破租赁是为了保护租户的权利，你跟租户没有法律上的权利义务关系，正常过户之前链家应该让你和租客签署新租赁合同或者让卖家找租客签署放弃优先购买权承诺书，这些如果链家没有指导你做的话就是失职，可以连带中介一起起诉，但是跟租客无关
2、买卖合同里面延迟交付应该算违约了，法律上这一点肯定没有问题的，这一点就是信心，违约金不少，不用怕事，有事坚强点，没有什么，卖家不过是强势，法律上违约了就是违约了
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FROM 61.149.7.*

但好像是这样的，我买的老破小也是有租户的，中介也要维护租户的权益，买之前应该知道房子在出租吧？当时没协商租赁合同事宜？

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