二手房版不让发，只好发这里了，请版主帮忙移一下帖子，多谢！
看房和买房从水木和55上受益颇多，特立此贴，回馈版友~~
背景：
老公婚前在外地有一套房，但我们属于百分之好几百的刚需。爹妈没法拼，只能靠自己。
目标：
北三到北四环小两居，南北通透板楼，90年后，非顶非底，预算200万，公积金贷款（商贷悲催的算2套了，这是12年初的目标，真正看房时发现无法兼顾，只能逐一舍弃。。。）
结果：
2012年12月2日签合同，购得方庄60p-小两居，塔楼，双卧朝南，满5年非唯一，业主净得182万，链家中介费95折（2.2%打的95折，另外0.5%不作为打折基数） 。
时间表：
11月初开始集中看房
12.2签合同
12.4提交购房资格评估资料
12.19号链家通知购房资格通过评审
12.24链家总部面签，光大资金托管
12.26 房屋评估
1.7提交评估报告和其他材料
1.8进入（1）贷款申请受理阶段
1.9进入（2）贷款申请初审阶段
1.11资料退回！
1.14重新提交6个月工资明细给链家贷款专员
1.15链家贷款专员将工资明细交给银行
1.16进入（3）贷款申请稽核阶段
1.29晚上看还是稽核阶段
1.30直接跳过（4）贷款申请审核阶段，进入（5）贷款申请审批阶段
1.30晚上中介打给老公说可以过户了，老公说31号就过，结果房东说太晚打给他，没有准备，2月1号再过，呵呵，没见过这么不着急的房主哈
1.31网站跳过（6）审批通过，打印合同，进入（7）担保中心担保，（8）银行面签
2.1缴税+过户
2.4中介帮取房本，没亲眼见着就已经交上去了，晚上只看到复印件。。。
2.18老公和房主物业交割，我没参与，具体细节不详。老公汇报说房主赠送了几百元的电费，我们也回赠了一个月的物业费，嘿嘿，双方都很爽快，顺利完成。
2.25链家发短信说可以签借款协议了
2.26国管公积金中心（中认大厦）签借款协议
看房过程：
Lz老公婚前有一套外地的房产，每月我们在城里租着房，还着京外的房贷，优哉优哉，想着lz有帝都户口，根本就没好好研究限购政策，更别提那商贷认房又认贷的悲催政策了。结婚后慢慢开始卖郊区的房子，结果在12年4月底也算是房价低谷的时候卖出去了，等解压等一系列程序结束后，拿到房款基本是6、7月。其实5月份就和老公就已经在方庄附近看房，以培养一下从众多老房中挑房的眼力，当时有几套150万左右的小两居，由于各种缺点没怎么看上，而且lz当时想换个北面的工作，老公也在西北边上班，就没怎么在方庄多看，其实6、7月份房价已经蠢蠢上涨了，但当时也没想后面会涨这么疯狂。等换了工作再看房已经是10月底11月初了，涨势已经有点刹不住了，不过好在最终买到一个合适的，也算和老公平时攒够rp，知足常乐。
说起买房历程，米少的lz也是心酸啊~~开始不知道具体买北面哪里，所以就一直在网上淘房源、打电话，预算200以内，90后，最重要的是南北通透（不过这条最重要的标准在后面看房的过程中也是最快妥协的）。
第一阶段：11月初，主要看惠新西街附近，但价格可以接受的都是80年代的房子，户型大部分都是我不喜欢的80筑2，个人更喜欢80筑1，没有那恐怖的天井，可惜80筑1户型附近都没有房源，所以也就作罢。后面有一套地铁口的房子，70p，报价200，不满5年，塔楼，面积、户型都还可以，就是朝向太差，而且虽然不是回迁楼，但胜似回迁啊。最开始都考虑听从中介的建议假离婚当首套来买了，后面家里人一听说朝向就给拒了，说不朝南没阳光，以后小孩缺钙啥的，其实那房子本来有个朝南的阳台，结果2米外就被一堵墙挡着，主卧一面墙还有严重的西晒，想想是挺憋屈的，买房得自己住得舒服，不能光看便宜，纠结了2天也就放弃了。
第二阶段：11月-12月，惠新西街也留意，但开始在北2-4环广撒网，见着不错的房源就打电话，链家好些专员素质太差，总是录错房源信息，象建筑年代啥的，也有可能是故意吸引我这种笨客户~~这中间主要是老公出去看，lz就犯懒在家看房源，其中主要看了下老公同事推荐的安慧北里安逸秀雅的房子，秀园出了一套据说是4个园里最好的户型，63平次顶层的小板楼，报价248，lz那会儿已经被房价有点吓楞了~~虽说户型好，楼道不错，但也是砖混的小红楼，离地铁走着也得15-20分钟，没感觉有传说中的多么好，心里默默觉得还不如方庄某小区绿化，好吧，北边地段好才敢有这么高的报价。Lz依依不舍地从这房里走了，中介说年初200万就能买着很好的，关键那会儿lz也没米，所以也别惋惜了，命中注定买不上~
后面还有几套房：
第1套世纪村，钢混板楼次顶层，57p，200万，主卧和厨房完全够用，而且都带阳台，客厅还有储物空间，卫生间还干湿分离，lz一下子又心动了，但lg觉得一进门就有一堵墙太压抑，价格也谈不下来，关键房子没装修，得totally重装，算上中介费啥的预算不太够，而且其他房间lg都觉得太小，就努力说服lz放弃了，其实后面lz还心动了好几次，中介说卖出去了，想想周边也没啥配套，离超市、地铁都不近，就勉强把它忘记了~~
第2套芍药居，看了一下适合做一室一厅，楼道脏乱差，业主还吹嘘用什么90年代俄罗斯进口防盗门，博洛尼的橱柜，唉，看着年代也太久，名牌也有使用寿命啊。关键挨着京承高速，太恐怖了，看了看就溜出来了~~
第3套华严北里的房子，户型、价格听着都可以，晚上我们正好有事在亦庄就没赶过去看，第二天早上打过去就被人抢了。虽然觉得惋惜，但毕竟没去看，也没有多心疼~~
第三阶段：12月中旬开始，眼看着北面房价疯涨，小两居基本都是220以上，还都是底层、顶层、半地下，lz和老公最初的预算已经无力负担了，就做了一个重要的决定，先在方庄这边买个能买得起的，以后再换，虽说上班路上得1小时吧，但也比把钱存银行直线贬值强。于是乎lz和老公就在生活了3年的方庄看房子，具体小区就略去了哈。看上一个塔楼的5层，不到60p，不满5年，报价185，加税费中介费得200+，卧室双朝南，厅较小，不能做客厅，厨房和厅还有阳台朝走道，带装修，要求不高的话可以完全不装。这是个小中介的客户，在某个工作日晚上约房东出来谈，房主老婆一分钱不降，还让我们再考虑能贷多少钱再决定买多少钱的房子，真是万分屈辱。lz和老公也没想让他们多便宜，多少降个2、3万，权当共同负担点税费了呗，一分钱都不降，后面谈了点中介费，倒是比链家啥的少一半。最后都开始写合同了，说起户口问题，房主说买了期房，要2年后再迁户口，这中介店长也挺负责，说第二天双方都打听清楚再签合同比较好，我们也没有签，感觉这房主俩人态度太差，买了住也不开心，回去商量了下，第二天先问问户口，要是对方及时打电话说签就去，不说我们也不买那房了。
某个周五晚上链家带我们看小区里另外一套60p+的房子，但租户太不配合，都到楼下了不给开门，正伤心的时候，中介说小区刚出了套和我们之前看的60p-一样的房源，报价一样，楼层还高，还满5年，房主说周二集中看房，中介都没看过，我们又心存希望了。可能是链家看我们着急买这套房，他们也急于做成这单生意，就在周末的时候，老公和lz正悲催的去回龙观看行情，心想着是不是从此要扎根这大回龙观，链家打电话说约到房主了晚上谈一下，我们欣喜地往回赶。这中间还接到那小中介的电话，说周末签合同吧，真是幸福来得太快，我们就跟他说先等两天吧。
晚上见着房主已经快10点了，一对老夫妻，特别和蔼。人真是有眼缘的，尤其是lg那可爱的小脸还是深得长辈们的喜爱，他们特别爽快地给我们便宜了几万，我们也知足地没有继续砍价，就是万恶的中介费都没有谈下来，最后还是跟房东叔叔合力帮我们砍了个95折。那会儿已经凌晨了，lz实在没有精力再耗这中介费，于是就妥协了。历时2个月的买房过程终于告一段落，我们就在没有看房没有看房本的情况下签完所有合同。阿姨说那天叔叔走得急，一糊涂啥都没想起来带，他们也没预料到晚上会签合同~~不管怎样交易过程很顺利，我们也是完全信任房主一家，说第二天再看就行，心想着就算有风险我们也是受偿方，我和老公心态都不错，嘿嘿~~回家已经1点半了，话说lz中间还跟房主阿姨独处了近10分钟之久，这榆木脑袋都没想起来要个手机号自己成交，后面也不用搞什么我们觉得没必要的托管啥的，当时lz完全忘记这回事了，等回家在老公的点拨下才反应过来，懊悔了一小会儿，不过lg也安慰lz，当天没签合同说不定第二天也别人买了，有得有失没关系~~~
第二天开始准备后续材料，又开始了漫长的交易过程，亲们以后一定要慎用国管，中介的不靠谱形式超乎你想象。下面就是几个让我恼火的点，感觉买完房真心疲惫~~
一、面签：
面签本来打算约周五，结果中介没有提前预约，当天没号了，只好约了下周一，下午第一个。银行的面签专员迅速搞定我们的材料，双方签字等，本想着很快就结束，结果等做资金托管时就发现链家总部给光大托管的就俩工位，当时还一个员工都没有，说是吃饭去了，那会儿都2点多了，吃饭也得有人值班啊，等着托管的人都围满了大厅，还有人说是上午就来了，反正吵哄哄的，我们那和蔼的卖家阿姨也坐不住了，开始跟她们理论起来。我们排在托管队伍第三家，我下午3点还要赶回北五环开会，一看这情况估计够呛，赶紧给打那个链家400的电话说工作时间怎么没人，人家说你可以找现场的链家专员，真是汗死，我就在现场怎么没意识到呢。。。我赶紧去另一边找到链家前台，她一看我那架势也有点着急地不知是给他们领导还是光大负责的人打电话，带着我去托管这边后台办公室揪了一个小妹出来，那小妹一看他们领导在电话里说了，又见我是投诉的，直接让我第一个办了，后面她们也默默地找来另一个小妹帮剩下人办托管，安抚一下大众，现场差不多才算有秩序起来。
办理过程差不多20分钟，卖家必须在现场办一张光大的卡，托管小妹说即使是别的光大卡也不行，唉，又是活生生的强卖。。。买家付首付时还得额外付50的pos机手续费，nnd，签合同时链家都不说，估计是买家一想几十万几百万的首付都出去了，再花个50也无妨。对我们刚需而言，50也是血汗啊！！！我跟她说任何手续费都是商家来付，我们不出这个，现场小妹解释说这费用理论是链家来付，但链家自己都让买家来出，他们也没办法，最后我们还是屈辱地付了这50，真是恶劣，链家把一切收费都整的冠冕堂皇，自己休想出一点费用，但专业水平和服务质量还没见好在哪里。还好我办完迅速坐地铁+打车赶到北五环，还迟到了一刻钟。
二、提交材料：
先说面签的材料，老公的暂住证早就过期了，我在买房前又看到有的帖子里提到暂住证啥的，就又特意搜了一下买房是否需要暂住证，看到的结果都是肯定的。但这中介给我老公发的短信让提供的资料竟然没有暂住证！我问我那不争气的老公他是不是跟中介确认过，他底气不足的说应该不用这个东西吧。。。我跟他急他竟然还说这用怎么确认，人家干这个的还不知道！真是气死我！我自己打给那个中介，结果那人也说不用吧，还说以家庭为单位就不用的，明明也是底气不足，还搞个看似正经的理由。我猜这家伙肯定一挂电话就问他们店长去，果然，3分钟后他就给我打电话了，说需要暂住证。唉！你们说这些中介干了这么长时间，怎么就不知道总结进步呢，这样子怎么能当上店长！我一挂电话先把我lg狂风暴雨了一通（LZ后面又内疚了，不能这么凶。。。）还好我们叫这个中介帮找个租房合同办暂住证，他也说没问题，第二天我老公乖乖地去办，面签果然用上了。。。（有的中介要是态度不好，也不负责帮办暂住证的，所以各位最好还是要提前准备。）
评估报告出来后，提交贷款审批材料，我每天强迫症似的满怀希望的打开网站，以为会看到已经跳过初审进入稽核，结果11号竟然看到资料被退回！晴天霹雳！！想着怎么还会出错呢，赶紧让lg给中介打电话，中介说还不知道情况，我又打给链家总部，客服让我找贷款专员，他解释说他只做贷款内勤，另一个贷款外勤会在每天下午4点去银行统一看被退回的，如果是复印缺失、复印模糊啥的他们就自己重印一下就行了，不会再打给中介；如果真是缺什么材料就再通知中介，中介再通知交易方准备材料。真是悲催啊！我就跟贷款内勤专员强调说如果缺资料今天一定要外勤给我们电话，如果需要公司盖章的什么资料我们下午下班前还有时间准备，今天已经周五了，之前你们就没让我准备暂住证，还是我自己查出来的自己提醒你们，如果再犯什么低级错误我直接打给总部就不是投诉我那个中介了，今天要是不给外勤传达到我就直接投诉你了（我的态度有点太强势，自己写得都有点不好意思了），他也只好悻悻地说那好吧。不过晚上还真是打电话通知了我们那个中介，虽然已经是下班后了，说我lg还要补交一份前6个月的工资明细，nnd！这么重要的资料为什么国管网站上不写！中介也不提醒！因为我老公缴纳公积金的基数不是收入证明上的基本工资！国管负责国企的多一点，这么不规范的做法肯定不是第一次碰到！难道就不能再网站上注明一条提示吗！唉，真是对大中国的行政水平失望啊！
三、房屋评估：
从评估到提交评估报告花了差不多半个月，耽误很长时间，理论上7天足够。我们当时正赶上元旦小长假，也没留意问链家是不是必须在面签之后才能评估，如果是各位亲们就要时刻提醒中介，最好是打给链家总部催促面签完马上评估，别管那什么必须由他们所谓的高级系统来通知评估时间，系统信息都是人录进去的。强调评估公司出报告的时间也别被什么乱七八糟的事情耽误，象什么录系统，打印，寄快递等，这些也花不了小10天~~
还有一种加快评估进度的办法，就是在买房签合同的时候就达成协议，自己找评估公司评估，这样时间就比较灵活，可以提前出报告，价格可能也比链家收的1500要便宜，这中间就是注意要别把评估价做太低，如果低于所在区过户指导价也是没用的。
四、缴税+过户：
先说明一下，我们去的那天，丰台这边是要先凭房本和一张网上打印的什么表<原谅lz当时没看清，只看到上面有个二维码，反正是中介从网上打印的，不知是不是网签的啥材料>拿缴税的号，发号的不用看到交易双方；缴完税再凭房本和其他<原谅lz当时又没仔细看，反正拿着缴完税的一堆单据就行>去领过户的号，发号的需要看交易双方，还会在号上写上一方的名字，估计也是为了防止黄牛倒号。当天3点前办完过户的，再等2小时就可以取房本，3点后过户的，就得到第二个工作日9点半以后取房本了（实际上我们是第二个工作日下午3点才取，具体时间过户后业务员会告诉你的）。
我们那个中介休长假了，店长就给我们指派了另外一个负责过户，通知我们8点半到丰台建委。我们早上6点半起，7点20出发，50分钟就到了，结果发现中介7点才来排队，现在还在队尾，lz瞬间郁闷了。我们那房主大概8点40才到，还是我第一眼瞅见的，赶紧拿了房本给中介去领号，结果排在50多，中介说11点应该能办完缴税，再去拿过户的号肯定下午5、6点才能过完户，lz瞬间又崩溃了。
缴税还挺快，10点半就办完了，资料一定要准备全，各种证件、证明，lz为了保险起见，把能想到的和买房有关的都带上了。需要提醒各位的是，缴税可以现金也可以刷卡（储蓄卡、信用卡都可以），但是所有的税一定要用同一张卡（lz也不知道这是什么愚蠢的规定）。另外一点毋庸置疑，就是储蓄卡一定要保证余额充足，当时旁边就有一家刷第二个税的时候余额不足，貌似是头天的汇款还没有到账，反正就是挺悲催的。
缴税一复核完，中介赶紧去拿过户的号，结果电话过来说还要看交易双方才给号，我们又赶紧下去，拿了个200多号，中介说保守估计下午6点，这些办事的一上午才办50个号，下午3点后就开始加速，之前看一帖子说他们加到8点就算1整天的加班费，真是！怎么全是这样办事的公仆！房主心态还挺好，自个儿溜达去了，老公回去上班，lz也坐那里开始漫长的等待。那里附近没啥可逛的，旁边就一个物美，1层有呷哺和一些小吃店，反正就得做好心理准备，如果离家近就可以先回趟家，下午再过来。要不然真是觉得时间难熬啊！
果然，下午3点多的时候，叫号的速度明显加快，但也没有像之前网友说的打了鸡血一样神速，估计那天打得比较均匀吧~~，5点多还有2个号到我们的时候，lz心里开始紧张，又丢人了。。。希望不要因为缺材料出啥岔子，这会儿旁边还有个人在打电话，大声喊：快到了，还有60个号！真是同情~~~一叫我们的号，lz和老公也象打了鸡血，直奔柜台，一个男小胖给我们办，各种交材料、签名、拍照，一切都很顺利，大概5点40签完最后一个名字，过户完成，通知周一下午领房本，撒花庆祝~~
五、借款协议：
又遭遇一次不靠谱！2月1号过户，本以为17号来上班这周就能签借款协议了，结果竟然等到了2月底！
年后刚一上班就给链家总部打电话，问什么时候能签借款协议，对方说帮着看一下，我根本就没想到房本还没到银行！后面房主叔叔也给中介打电话问签了合同没有，那个店长才认真帮我们去查了一下，告知4号中介代取房本只是交到了链家总部，没给我们交到银行，链家5号就放假了，年后16号才交给银行！店长通知我们要从17号算起等10个工作日！ 那会儿已经2月25号了。。。不过也真是戏剧性，当天下午我们就收到链家短信，通知未来2天可以去签协议了。大家肯定很纳闷我为啥这么着急要当房奴，嘿嘿，因为等着借款协议支取公积金装修呢。
2月26日早上8点40到国管公积金中心（中认大厦）门口，前面已经有很多人排队了，等9点开门后大家一窝蜂的涌到二楼排队，秩序很混乱，最后把保安叫来发了号。（携带身份证原件、建行卡/存折及复印件）先交担保费，再签抵押协议，再签借款合同。只有一个窗口交费，贷款额的千分之三，最好也带上现金，我们去的那天正好赶上pos机坏掉，好多人又得到楼下取现。
买房心得：
1）交易过程中不要太情绪化，如果一方没有办好事情，不要跟他/她吵架，就是耽误几天的事情，没必要因为一些疏漏指责对方，吵架只会伤感情。。。
2）如果各位想避开中介，自己就得有心理准备，在各个时间点要准备齐全各种材料，避免因为材料没带等小问题耽误交易时间。建议找个小中介帮着跑跑腿，lj这不降中介费以服务著称的大中介，专业水平提升完全跟不上收中介费的速度，不值得支付那么多中介费。但如果真是找的lj，祝各位找个对整个交易流程清楚点的，我们接触到店面的中介基本只负责卖房，后面的流程了解严重欠缺。如果lj的老板看到这个帖子，建议你们给员工做个全面培训。
发帖完毕！这也是个辛苦活儿啊！开始折腾装修了~~LZ保证：装修的时候不能乱跟老公发脾气！
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修改:lilyzp09 FROM 123.125.116.*
FROM 123.125.116.*