- 主题:回报本版,分享换房交易经历
看房、签约、筹钱,历时6个月,终于在这周完成过户。这个过程中,通过本版学到了很多知识,帮助我顺利的与房产中介、贷款中介合作完成了这个换房的项目,把这个过程的经历发出来,供大家参考。
一、为什么要换房?
家有两套房,都在海淀,一套自住、一套四环外一居室在出租。因为疫情,深感上班近、周围环境好的重要性,萌发了把出租房子换到城区的想法,以后上班能近很多,周边的自然环境、人文环境和医疗条件也比四环外要好。
二、换房目标
1、位置:南二环附近
2、价格:贷款400以内,因此考察区间就以900作为上限
3、其他:次新(2000年之后)、南北通透、两居以上、非顶非底、有停车位,交通方便
到这里,可能很多人会有疑问,为啥对学区没有要求?因为孩子9月就上初中,考虑还是在海淀读,未来三两年还住在目前房子里。
三、看房
四月初,疫情形势稍有好转,中介有了比较多的办法能带客户进小区,开始看房。
1、房A,东城区,南北两居(92平),单价10万+,房子和小区环境都很满意,因为有600抵押的缘故,单价相比同小区其他房子低1万,看房很多,但是大额解抵押交易风险很高,绿中介也表示居中困难,列入考虑范围。(后来看关注历史,这个房子在8月份成交了)
2、房B/C/D,西城区,在一个小区内,分别是东南两居(85平)、南北两居(120平)、东南北两居(90平),单价8.5~9万之间,小区内部环境一般,B和C的户型很一般,D的户型虽然还不错,但是顶层并且正对马路,遂放弃。
3、房E,东城区,南北两居(112平),可以改暗厅三居,单价不到8万,小区环境尚可,立即让黄中介约卖家谈,买家很多,卖家又比较急于成交,我们由于是换房,需要4个月周期,虽然草草谈成,但是第二天卖家就反悔,在绿中介与另外全款买家成交,价格还降了几万。
4、房F,东城区,南向两居(90平),单价8万,房子一般,小区环境比较差,还有户口问题,放弃。
5、房G,东城区,南北三居(98平),单价不到7万,房子户型设计不太合理,属于公寓式住宅,有底商,小区环境也不太行,但是地理位置相比之前看的房子都好,步行到两条地铁换乘站距离200米,被列入重点考虑。
6、房H,东城区,南北复式三居(150平),房本90平,单价9万+,朝南光线受遮挡,复式单层高2.2米,比较压抑,放弃。
7、房I,东城区,南北两居(80平),单价8万,和E在一个小区,由于有E的对比,显得I缺点多多,放弃。
8、房J,东城区,南北三居(120平),单价不到8万,户型尚可,装修保持的也还可以,但小区环境一般,交通不便,总价偏高,遂放弃。
一个半月的时间,看了10套房子,最终决定选择虽然其他条件比较差、但综合性价比最高、还款压力最小的G。
四、签约
在第一次确定要买E的当天,就在黄、绿中介把要卖的小房子挂了出去。
在考虑要买G的时候,和绿中介提了要求,规避风险,买卖同时进行,条件完全对等。
由于要卖的房子还在出租中,与租客友好协商,确定一个月内腾房,不涉及违约事项,但租客也以疫情为由,不配合中介带人看房。
经过两周的等待,绿中介为我联系到了买家,买家就在同一个小区内,对房子很熟悉,不需要仔细看房,只在门口向屋内看了一眼履行了看房的必要流程环节。其他潜在买家还有三四个,都没能等到房子腾出来可以看房,这个房子就成为了已成交状态。
卖家已在南方定居,千里迢迢周末返回北京。
就这样,三方齐聚绿中介,同时完成了两笔全款买卖合同的签约,我给买家4个月周期,卖家给我5个月周期。
五、筹钱
不想求人借钱,就想到了抵押贷,用现住的房子进行抵押,当时目标是房E,需要筹300个。
请教贷款中介Y后,开始准备相关材料,这个过程用了一个月。
确定房G后,由于总价低,买卖差价只有130,只需要筹100个。
接下来,亲戚帮忙在平安申请,各种材料齐全的情况下,未批贷。
遂继续联系贷款中介Y,很顺利,2周完成批贷,比计划提前3个月完成资金筹备。
六、过户
万事具备,后面的流程就比较简单了,配合中介提交相关材料,按标准流程完成两套房的资质审核、网签、过户交易、户口查实、物业交割。
回顾一下整个过程:
04.中,联系贷款中介,开始准备材料
05.初,要卖的房子挂中介
05.24,卖房、买房合同签约
05.底,抵押贷材料准备完成
06.底,贷款中介Y联系银行面签
07.中,银行放款
08.初,卖房资质审核、网签
08.20,卖房过户、物业交割,比计划提前1个月
09.初,买房资质审核、网签
09.22,买房过户
09.23,物业交割,比计划提前1个月
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修改:fboy FROM 124.64.18.*
FROM 114.247.186.*
绿中介2.4个点,买房契税3.3万,这两个加起来不到20。
【 在 GASGJ 的大作中提到: 】
: 赞,真详细,最终一买一卖,给中介贡献了多少手续费?交了多少税呢?
: 发自「今日水木 on iOS」
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FROM 114.247.186.*
贷款中介的抽成,我理解是要看单次交易具体情况,贷得多抽成就低些,贷得少抽成就高些。
各大银行的抵押贷利率是公开的,相比商贷优势很大,这是今年广深房市火爆的重要因素。
就按10年期来算,把贷款手续费用平摊到利息里,连零头都不到,基本可以忽略。
【 在 andlase 的大作中提到: 】
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: 请问下贷款中介抽成是多少?抵押贷的汇率又是多少呢?
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发自「今日水木 on iPhone 7 Plus」
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个人当然不行,你得有公司,不过家里人开一个公司,应该不是啥问题吧?
【 在 happy2010 的大作中提到: 】
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: 抵押贷什么利率?个人也能贷下来?
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发自「今日水木 on iPhone 7 Plus」
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让中介去想办法啊,他们为了促成交,能量还是不小的
【 在 baiyigugu 的大作中提到: 】
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: 求如何做到买卖同时签约?你卖的房子找买家这个自己做不了主啊
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: \- 来自「最水木 for iPhone 7 Plus」
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发自「今日水木 on iPhone」
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FROM 124.64.18.*
无论作为买家还是卖家,最重要的是沉得住气,把握好底线,在促成交这件事上,中介比你更急切,跑了的单子都有可能给抢回来。
【 在 baiyigugu 的大作中提到: 】
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: 这个除非不急 不然中介完不成 想买的房子没了
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: \- 来自「最水木 for iPhone 7 Plus」
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发自「今日水木 on iPhone」
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FROM 123.119.237.*
做成首套,只要家里人意见一致,操作方法中介会告诉您,今年还好,明年就要麻烦一些了。
【 在 zhangwei0331 的大作中提到: 】
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: 二套不是3%吗?怎么才3.3,做低网签价吗?
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: 来自 PCT-AL10
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发自「今日水木 on iPhone」
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招行。
能贷多少,得问银行,抵押房屋评估价的六成?
【 在 diec 的大作中提到: 】
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: 请问楼主,抵押贷在哪个银行做的?能贷多少呢?
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发自「今日水木 on iPhone」
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景泰、永外、龙体,南二环周边,东城区也就这三片
【 在 zsg008 的大作中提到: 】
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: lz东城都看的哪里?求分享
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: 发自「今日水木 on iPhone XS Max」
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发自「今日水木 on iPhone」
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FROM 123.119.237.*
预算是400以内,但实在找不到满意的,只有退而求其次了,先达成(1)进城、(2)小换大这两个目标吧
【 在 kevincol22 的大作中提到: 】
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: 半天只换了比现在贵100万的房子?
发自「今日水木 on iPhone」
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