- 主题:Re: 有抵押的二手房可以直接过户
问过了，实际操作中暂时无这样执行的风声
【 在 yangcongus 的大作中提到: 】
: 民法典规定2021年1月1日起执行，有抵押的二手房可以不用先解抵押就直接可以过户，不知现在执行了吗？
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FROM 221.220.244.*
买受人把房贷接过去，要审查其还贷能力，可能缩减额度补交减去的部分，和/或调整贷款期限。
卖房人得其房产值扣除贷款后的净余额。
【 在 jingdizhiwa 的大作中提到: 】
: 过户之后，别人的贷款，用你的房子做抵押，你愿意这样买吗？
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FROM 221.220.244.*
我粗略而不成熟地构想和分析一下，所述法条（下文简称法条）提供的新可能有多种，以前的操作方式当然可保留，新增操作方式应该是先带抵押过户，与之前的不同的是，抵押的处理可以是在过户后或过户时进行下述操作之一：
1.解押（只是不需要过户垫资了）
2.抵押债务随抵押物一同转到房屋买受人名下,转移方式为：
2a.重审调整抵押还款额和方式（这种似乎最合理，事实上可能要在房产交易前审查，跟批贷差不多,甚至可以理解成过户前转按揭。可涉及部分提前还款保证）；
2b.直接保留原条款不变转移抵押（抵押权人完全靠抵押物来避免风险，其实这样也较合理，但是可能跟信贷政策有冲突，也不符合各银行现有的风控制度）
3.仍由原抵押人继续还款（这种债务和抵押物分离，高度不可能，除非原抵押人补充新的抵押物或质押物，这样实质上可能转成等效于1的操作，或者老的操作方式）
说白了，先过户后解押，问题就是，1.过户后未解押期间，如何能保障涉及的全部三方的利益，减少三方的风险。2.如何保证符合其他法律、法规、政策。新的操作方式下抵押权人的利益保障有所弱化，可依据担保法和其他民法条款来保障，实施细则应该会有所考虑。
法条所述可仅通知抵押权人不需其许可将抵押物过户，如果是可以强制实施的话，那就是抵押权人无权阻拦1和2b的操作。2a是三方乐于接受的，但跟法条所述不必经抵押权人许可有点矛盾。但事实上，考虑到其他政策的约束力，这个不经抵押权人许可应该是有条件的。3应该是违反担保法的，在实施中不大可能得到政策支持。
实施细则的规定，先进行预审，过户时强制同步进行转抵押操作应该是最可行的。实际操作中转抵押预审和协商这个步骤可以前置到网签前。
这个法条落到执行层面，至少目前还没有实施细则征求意见稿或类似东西的风声出来，是不是在研究中还是个问题，本身也没有很强的紧迫性，估计1年内不会落地，非常可能2年内都不会落地。
更重要的是，对于存量贷款，确实多属于另有约定的情形，也就是说按原有贷款合同约定，银行可以拒绝转抵押的。所以可能多数情况下协商是必须的。新增贷款的合同应该也会有些限制性条款。
所以，最可以指望的且有较大意义的，就是几年内变为能与银行协商转按揭。
【 在 jingdizhiwa 的大作中提到: 】
: 法条里仅仅是通知抵押权人，所以我理解这个操作应该跟这个法条想表达的原意不一样。
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修改:MidNiter FROM 221.220.244.*
FROM 221.220.244.*
公积金贷款应该是不能转的，必须全还清，或者由卖房人继续还。抵押仅涉及商贷部分。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 我粗略而不成熟地构想和分析一下，所述法条（下文简称法条）提供的新可能有多种，以前的操作方式当然可保留，新增操作方式应该是先带抵押过户，与之前的不同的是，抵押的处理可以是在过户后或过户时进行下述操作之一：
: 1.解押（只是不需要过户垫资了）
: 2.抵押债务随抵押物一同转到房屋买受人名下,转移方式为：
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FROM 221.220.244.*
非专业，抛砖引玉
【 在 jingdizhiwa 的大作中提到: 】
: 赞，你是专业的吧
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FROM 221.220.244.*
那也有可能，这就是我前面说的1的操作方式，即过户后解押。
抠条款，严格地说，就是“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”，再加上实际抵押合同条款的约束。
可能出现抵押人不及时足额还款或按要求清偿/提存，而房产已经过户给别人的情况。
这就涉及对带抵押过户后房产的抵押权的解释问题。
如果认为对不动产的抵押权依然有效，那抵押权人可以选择查封房产拍卖，这时可能不能认为买房人不知情是善意第三方，这就相当于买房人以自己的房产为抵押人的债务做担保，这对买房人很不利，没有一定措施的话，买受人可能不会买这样的房子。
如果认为对不动产的抵押权已经转为优先清偿权，那抵押权人无法再处置房屋，买房人安全了，但抵押权人的风险过大。一旦抵押人由于有其他高优先级债务（如欠薪或者欠税），或有资产转移，导致清偿/提存不能顺利完成的，抵押权人该如何操作？事实上以前抵押权人不会允许带抵押过户，以后更会约定不允许带抵押过户再提供抵押。那这个条款基本就变成空文了。
我觉得，对于方案1，得有制度保证，约定房屋的抵押款清偿费用由买受方出，但不经过抵押人的手，经过监管直接付给抵押权人应该比较合适。这样抵押权人才有可能同意先带抵押过户，然后解押（清偿）。实际上，这种操作就是消除了有抵押房产过户时需要垫资的问题。
【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
: 没有你想的这么复杂。要理清民法典的思路：
: 首先，物权第一，所以存在抵押不能限制物权的转移，所以带抵押过户才只需要通知原抵押权人；
: 其次，对于原抵押权对应债权的处理，原则上是不发生变更的。抵押人与债务人不一致是常见情况，并不构成阻碍；
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修改:MidNiter FROM 221.220.247.*
FROM 221.220.247.*
我觉得方案2a，即协商转抵押更有意义点，也是国外有的做法吧。
现在，就是等细则为1和2a的实施提供具体的可操作性。没有实际操作可能性的物权强化就是空文。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 那也有可能，这就是我前面说的1的操作方式，即过户后解押。
: 抠条款，严格地说，就是“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
: 这就涉及对带抵押过户后房产的抵押权的解释问题。
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FROM 221.220.247.*
担保公司两大中介都有自己的名义上独立，但其实关联的公司。现在就是等着出司法解释和实施细则出来，就会出实际操作流程了吧。其实这个东西商量好了就是给抵押权人的消除抵押的钱走个监管的事情。
对于过户后解抵押其实我不大感兴趣，这只是附带结果，满足某些物权法人士的强迫症而已，实际上跟以前的操作没多大实质性的区别。我倒是很想看到直接转按揭的操作。
【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
: 没那么复杂啦……
: 因为带抵押过户时买房人必然会知晓房产存在抵押这件事，所以买房人必然会要求妥善解决，而正常情况就是与原抵押权人一起协商一个解决方案。
: 这也就是我说的，这都是操作层面的事情，按照目前情况一般是会选择一个有银行准入资格的正轨担保公司介入做阶段性担保，这样银行、买房人都放心，操作也便利。
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FROM 221.220.247.*