看到版上有个帖子在讨论持有房子的成本和收益，发现不少人对对如何算存在较大的误区。简单厘清一下收益测算的思路。

以房子初始买入成本600万（含买入成交价，中介费、税费、装修费）为例，300万首付+300万贷款。

首先，持有的成本方面需要考虑贷款的实际利息成本，以及首付的机会成本。

实际看贷款的利率（目前商贷5.25%,组合贷4.8%附近）要大于首付的机会收益利率（无风险3%，好一点理财4%）。

简化一点，可以按全部600万的固定比例来计算，目前平均大概是4%，即一年成本24万。

持有房产的收益，则包括三块，第一是买卖时点价格差，第二是房子持有期间收益，第三是房产增值的期权。 很多人只关注买卖价差，后两块收益则很容易被忽略。

买卖时点价格差，即期末时点市场价减去初始时点买入价，不过市场价需要合理评估，近期成交价或者近期卖盘报价减一些会比较合理。

房子持有期间收益，也分为两块，一是机会租金收益，二是情感收益。租金收益简单说就是常说的租售比，北京目前各类房产租售比0.5%-3%不等，即租出房子一年最多能获得房子全价收益的3%，33年才能收回面额本金。北京基本是房价越高租售比越低，按1.2%平均租售比（1000万房子月租金1万），600万房子年租金收益大概是7.2万。

情感收益方面则是很难量化的，具体如何测算就仁者见仁智者见智了。

当然很多人会说谈情感收益有点自欺欺人，上面算的每年24万成本和7.2万收益的差，就用这一块比较虚的随便去调。

但实际上情感收益是很明显并有现实支撑的，比如说结婚丈母娘要买你能不买吗，孩子马上要上学你能不买吗（如果这些情况情感收益值会比较大）；再就是老话说有恒产者有恒心，买了房可以更多精力去扑事业，而不用成天打开链家APP提心吊胆，或者来版上灌水带节奏；另外就是住租住房子和住自己房子的幸福感可能不能相比。


房产增值的期权，这个就不用说了，房子不能做空，只有看多期权价值。北京房产交易的摩擦成本较高，如果5年后或者10年后才要卖，期间的价格变动就没那么重要了。这个期权就不好定价了，因为从理论上来说需要参考历史表现的，从北京历史情况来看，这个期权价值肯定是比较高的。


总结：如果预期买卖价差（可正可负）+情感收益+买入期权价值＞房产总价*（机会成本利率-租售比），持有房产就有价值。重点是你怎么算不等式左边。
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修改:easonchan FROM 124.64.17.*
FROM 111.203.163.*

看涨期权的价值是0到∞，房价上升，可以获得跟随市场的一个收益，
如果房价跌了，期权价值可以看成是0，因为除了投资之外，对于大部分人来讲，都是有持有一套或两套 的刚性需求的。可以联系到二手房市场的一个特点是，涨的速度快于跌的速度，涨的时候坐地起价很容易，跌的时候大部分都是挤牙膏。

对于自住来说，上面已经写的很清楚了，纯数字计算的话，在目前负债利率高于机会收益率的前提下，肯定不保本。但是其他方面，需要个人做一下判断，比如说未来五年后房价增幅超过（4%-1.2%）*5=14%,就是保本的




【 在 roynews 的大作中提到: 】
: 感谢科普，请问怎么通俗理解看涨期权呢？对于自住来说，仅考虑支出和收入，目前房产是否已经不具备保本属性呢？
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: - 来自「最水木 for iPhone X」
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修改:easonchan FROM 61.149.159.*
FROM 61.149.159.*

学区房的实用价值，如果不是要投资的话，本质上还是因为情感上有上好学校的动因

【 在 yuanxinda 的大作中提到: 】
: 持有学区房有实用价值
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FROM 61.149.159.*