最近几年，为落实中央关于房地产调控的精神，不少地方住建部门出台了针对非本地户
籍人员甚至本地户籍家庭的限购政策。司法拍卖的住房是否受限购政策的影响呢？两种
观点都有，个别城市在限购文件中明确把司法拍卖也纳入其中。
本人认为司法拍卖是否限购决定权主要在法院，而不是取决于住建部门的限购政策。下
面做一下分析。
主要依据是《中华人民共和国立法法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《不动产登
记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》。
浏览淘宝司法拍卖页面，拍卖公告上大都会注明法院提供的文件：1、《执行裁定书》；
2、《协助执行通知书》； 3、《拍卖成交确认书》
《执行裁定书》内容一般如下
…………裁定如下：一、解除×××名下位于北京市××区××小区x号房屋的查封。二
、现登记于×××名下的位于北京市××区××小区x号房屋的房屋归买受人××所有，
并将上述房产过户至买受人××名下。
根据《民法典》第二百二十九条 【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院
、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭
的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
所以竞买人收到法院《执行裁定书》时已经取得了房屋所有权。
房产过户是在自然资源和规划局下属的不动产登记中心进行，业务名称叫做“国有建设
用地使用权及房屋所有权转移登记”
根据国土资源部印发的《不动产登记操作规范(试行)》：
2.1.2 单方申请
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
3 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让
、消灭不动产权利的；
9.3 转移登记
9.3.1 适用
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事
人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；
房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。
7 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发
生转移的；
国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：
1 不动产登记申请书；
2 申请人身份证明；
3 不动产权属证书；
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、
仲裁委员会的生效法律文书等材料；
9.3.4 审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1 国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；
2 申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；
3 国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；
4 涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。
5 设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；
6 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
7 依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；
8 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
9 本规范第4章要求的其他审查事项。
国务院《不动产登记暂行条例》
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全
部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更
正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一
次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理
并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
所以竞买人凭法院《执行裁定书》可以到不动产登记中心单方申请国有建设用地使用权
及房屋所有权转移登记，竞买人已经获得了不动产物权，没有规定赋予不动产登记中心
有购房资格审查的权力，材料符合操作规范要求的登记部门没有理由不登记。
不过北京市制定了地方性法规，《北京市不动产登记工作规范（试行）》转移登记中有
规定：涉及住房限购的，按本市限购政策有关规定提交相关资料（北京的法院在出裁定
书前会同住建部门联动，审核竞买人的北京购房资格，不符合条件的不出具法律文书。
），因此单凭《执行裁定书》无法过户，如果法院按程序送达了《协助执行通知书》，
不动产登记部门就必须无条件办理。
《协助执行通知书》内容一般如下：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定
，请协助执行下列项目：一、解除×××名下位于北京市××区××小区x号房屋的查封
。二、现登记于××查名下的位于北京市××区××小区x号的房屋归买受人××所有，
并将上述房产过户至买受人××名下。三、强制注销该房屋设定的所有抵押权。四、原
产权证作废（证号为×字第×号）
根据国土资源部印发的《不动产登记操作规范(试行)》：
1.7.2 依嘱托登记程序
依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按
下列程序进行：
（一）嘱托；
（二）接受嘱托；
（三）审核；
（四）登簿。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房
地产管理部门协助执行若干问题的通知》：国土资源、房地产管理部门在协助人民法院
执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资
源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可
以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条 有义务协助调查、执行的单位有
下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：
（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理
有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：房屋登记机构根据人民
法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定
办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受
理。
综上，只要法院依法送达了《协助执行通知书》，不管是否限购都不存在过户障碍。
对于无证房产有如下规定：
《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知
法〔2012〕151号
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法
院生产建设兵团分院：
现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》
(建法函〔2012〕102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：
一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构
依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合
法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后
可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行
法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受
人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登
记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始
登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项
由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始
登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章
，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房
屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
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