租住房子6年，房东准备卖房，我们已住习惯，且也不想搬家，同时房东让利20万，所以我们想买。
现在情况如下：
1)房东和爱人在国外，第一次回京在2022年底，第二次回京在2023年7月份，所以房东要了长周期18个月；
2)之前租房时，房东尚没有拿到房本，目前房本已经办理完毕，放在北京的银行保险柜里，他手头没有房本的照片，据说是房改房（通过邻居得知他们确实很多房子是房改房）。

主要风险分析：
1)要承担可能只能贷款186万风险(虽然可能几率很小),因为房改房可高贷，但钱的问题差的不是太多，可克服。
2)央产上市办不下来的可能性，然后导致无法继续交易（其他小区是有这种情况的，央产上市没办理下来，房子所在小区办理不下来的可能性不大）

合同里添加2条对应措施。
1）交易期间，若发现房本信息与合同房产信息不符，以房本信息为准，如出现房主非出卖方情况，视为出卖方违约。
2）首付款：除定金100万外，在验证房产证原件信息之前，买受人不再支付其他首付款，在验证房产证之后买房需要给卖方追加50万房款，双方去办理央产上市，央产上市办理成功确定可以正常缴税过户之后，买受人应在约定日期，将剩余首付款支付给出卖方。若因非人为因素导致的央产上市没有办理下来导致无法继续交易，双方互不承担违约责任，出卖方需把收到的房款和按年利率8%的利息在三日内返回给买受方，若逾期未返还，超过每日按逾期未还金额的万分之五的违约金计算。

准备业主第一次回国是2022年底，办理网签、面签；业主第二次回国是2023年7月左右，可办理过户、办房产证。
请各位分析下还有没有需要特殊考虑的。
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委托公正的目的，是让房东的亲人或朋友代为办理吗？

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【 在 jh0116 的大作中提到: 】
买卖操作方面 业主在境外 可以办理视频委托公证 比在当地办公证然后去大使馆认证要方便很多 然后国内由受托人办理日常流程即


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