详情：为了孩子上学，杨女士夫妻二人在今年购买了属于他们这个小家庭的第二套房产，位于海淀上地西里的某学区房。房子买是买是，可中途的一堆糟心事，杨女士到现在说起来都是后悔不已。二套房高达80%的首付，年化5.7%的商贷利率还有订房前看房主的脸色，抢房的艰难～
以北京地区为例，首套普通住宅首付35%，非普通住宅首付40%，商贷利率5.2%；二套普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%，商贷利率5.7%。而今年北京地区的抵押贷款年化利率3.85%，最高可贷7成，不仅每年省了将近2%的利率，而且还降低首付成本和还款压力
下面我就详细和大家讲讲买房这回事
买房的人群一般分为两类：首套刚需和二套
1首套刚需的朋友们首先要明确两点问题是用公积金贷还是纯商贷。如果是公积金贷就没必要全款买再抵押了,因为首套房的公积金贷款只有年息3.25%,目前来看没有比这个还低的了。
如果组合贷也没有必要，因为组合贷综合利率也就年化4.3%（做抵押经营贷需要找中介，这时就会产生中介费，综合下来其实差不多，当然如果金额大的话，单笔单议）
如果只是纯商贷的话是完全可以考虑全款买再抵押的。北京首套商贷利率5.2%，抵押贷款利率3.85%，以贷款300万为例20年节省利息将近80万
2购买第二套房产
按揭：首付60%-80%，商贷年化利率5.7%
全款买再抵押：最高可贷7成（相当于首付30%），年化利率3.85%
【全款买房贷款优势】：
1、成数高：由于主要的一二线城市多数需认房认贷，所有在被认定为二套房的情况下，非普通住宅首付一般需要7成，而使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的70%。
2、买房议价空间大：由于是全款买房，付款方式好，多数可与房东砍价
3、节省税费：多数按揭贷款银行只认定网签价格，部分买房客户希望按揭贷款金额可以大一些，那房产的评估价格就必须提高，提高的同时就代表着税费的提高。全款买房再抵押可按照市场成交价格作为评估价格，最高可贷7成。
4、节省利息： 目前二套房利率为5.7%，全款买房再抵押利率为3.85%，每年最高可节省1.85%。以贷款金额300万为例，每年最高可节省5.5万利息。
很多朋友说了，我要是有钱全款买我还按揭？那下面我再说一下凑齐全款的几种方式：
1.抵押首套房产，让已有资产最大程度的变现。若首套房产有按揭且有余值，
2.信贷法，夫妻双方同时办理先息后本的信用贷款。先息后本，利息成本低，提前还款无违约金。例如贷款100万，一个月利息才5000块钱左右，而且是随借随还，简单方便。（后续可以考虑房屋抵押贷款，贷出来的资金可以还上信贷）
3.垫资，垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是首付款找人或专门垫资机构垫付，房屋过户后，直接去银行办理抵押贷款，还上之前的垫资款项。这种方法主要把控点在于整个流程和办理周期。
还有很多朋友遇到首套房首付资金不足等等的问题，下期文章我将继续给大家分享解决方案～敬请期待哦
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