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===太长不看版===

1.法律规定的定金上限和定金罚则

定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人可以不再退还定金；如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

（出处：https://zhuanlan.zhihu.com/p/20652250）

2. 链家规定的50/100万上限、支付方式和担保费

对于交易房屋没有抵押，或只有一个抵押且抵押权人为银行的情况下，定金金额最高不得超过人民币 100 万元。如交易房屋现有 2 个（含）以上的抵押，或只有一个抵押但抵押权人非银行的情况下，定金金额最高不得超过人民币 50 万元。

定金自行支付最多 10 万元，其中最多可以支付 1 万元现金，9万元转账。超过 10 万元部分需走理房通履约支付。

（出处：https://zhuanlan.zhihu.com/p/138444399）

链家收取担保费率：需要解抵押，1.2%；无需解抵押，0.6%。

担保费由卖方负担（有时，卖方可能会寻求将这笔钱加到房价中）。

（出处：https://www.mysmth.net/nForum/#!article/RealEstate/7574502，https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2735876）

===4月17日更新补入_开始===
2.5 定金存入理房通的效力：等价于卖家收到定金

从网友贴出的部分合同中，可以看到有一条规定，若买受人通过理房通资金存管的方式支付定金，则自定金存入存管账户时，...已实际完成定金支付义务并视为出卖人已收取定金。

出处：https://m.weibo.cn/status/4608998013671036

===4月17日更新补入_结束===

3. 定金转给卖家的时间点：房屋核验

“定金监管是买卖双方协商的，但是为了保证买家资金安全，一般链家会要求支付定金超出10万部分必须做资金监管（有的区域自行支付部分是2万，具体看每个区域的要求），卖家配合链家完成房屋信息查询后（确定房子没有查封和限制转让），再把定金转给业主。”

（出处：https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/348.html， https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/249868.html）

3.本版讨论摘录

（1）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2795112 《求核实:中介说北京卖房有抵押的房子定金超过十万的部分要付担保》

“我说定金本来就是我应该拿到的，为啥还要给手续费？
链家说你万一拿着定金跑了呢，买家为了保障。
我说买家为了保障为啥收我钱？谁要保障收谁钱啊，反正钱我不出。
我要是需要解压的钱，那是我额外得到的，给手续费二话没有。
定金本来就是正常拿到手的，还得再薅一遍，道理在哪？”

“链家美其名曰先行赔付，但其实就是花钱买担保，
我看了所谓担保合同，真要执行也不是轻易给你钱的。
而且这个担保店里会说必须要买。
当然，我后来了解到当时拒绝买他们担保就行了，属于后知后觉，相当于白扔了几千块钱。
再就是支付的钱都要走他们所谓理房通，但是卖家不是当天能提款的，需要在他们账户隔一天。
虽然只是一天，但是那么多大额资金，实际上就是给链家创造了持续不断的至少十几亿几十亿的现金流。这十几亿是没有成本的。一年弄个几千万利息也是妥妥的。
总之，链家的吃相太难看。
别人会说，那我为什么要走链家，没办法，这个房子业主就只挂链家了，我问了我爱我家都不知道有这套房源，再就是业务员积极性不高，也不说帮我去弄业主电话。他们可能觉得弄了电话你也不一定买。”

（2） https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2754669 《定金必须交到链家然后再打给卖家，链家收2400的手续费》

“定金宝千6的担保费，去年都是不收的，今年市场热开始收了，跟他们刚一下就能免”

“自行走银行资金监管呗”

“买家同意，买卖双方私下给，链家不做担保，卖家就不用出这个钱”

“谢谢，和他们刚了一下，直接告诉中介我没拿到手的定金不算定金，目前拿到手的十万定金我随时可以反悔，后续流程不准备走了，中介一听要反悔立即就同意免了担保费，同时和他们刚了首付不走链家的监管，走银行的监管”

“理论上你愿意直接给应该没问题啊，你就跟链家说出了问题不用他们管，可能是签个免责协议就可以。链家收这个担保费的意思是万一卖家拿着你的定金跑了链家管赔。”

（3）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2735876《买家给卖家的定金，链家要走理房通担保并收取担保费》

“链家这么干是因为万一买家毁约，链家会扣掉中介费才把剩下的定金给你，另外收担保费，资金还可以放贷出去垫资赚利息，美滋滋，怎么会不熟练”

“定金没到你手上你就不承认有定金的存在，和担保费啥关系”

“两码事，这个双方认可中介代收，是同实际支付了”

（4）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2681546《绿中介说首付超过10万的部分必须进理房通》

"可以用建委监管或者光大银行监管的吧"

"不是必须，是他们公司的规定，定金大的时候还必须押房本。"

"定金没给房主，这定金有效么？"

"绿中介的理房通是金融工具 拿你的钱去投资给他自己赚利息 只要是投资都有风险 为什么要给他们赚钱的机会把风险加在自己身上？活雷锋？"

"就事论事，去年放到理房通的事，放理房通的钱被链家转走了，你给我说说哪个放到银行监管被银行转走了钱不见了？哪个银行像链家一样有后门，别拿着银行倒闭，理财偷换概念，一点关系都没有。"

（5）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2627448?p=1 《绿中介的定金宝靠谱吗？》

“变相吸纳资金”

“你觉得把钱放中介账户靠谱吗”

（6）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2675511 《收定金，10w以外绿中介要求走他们的产品》

“定金几十万都能现金
不然就走工行线上存管，免费
绿中介的app内都有接口”

“中介的一个套路是，单方付费，给一方提供免费的服务。
比如成交，买方付费，卖方基本不掏钱，那么卖方就会要求通过中介成交（无成本，有收益——多个人跑腿协调），这样就分化了买卖双方，瓦解了可能存在的买卖同盟。
定金担保支付这个也一样，卖方付钱，买方不掏钱，那么买方就会要求通过中介担保支付（无成本，降风险——钱不会到卖家账户里），这样也分化瓦解了双方。
中介最擅长搞的就是这套，拉拢一方斗一方。
市场规则不改，很难逃脱。”

（7）https://www.mysmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2818138 《有懂法律的吗？问个绿中介合同的事》

“我是卖方，绿中介规定只能收10万定金，但是买家周期要的很长，愿意给50万定金。链家规定其中40万必须走链家担保，收0.6%.的黑心钱。
问题不在钱上，而是要签署一大堆晦涩难懂的合同。
主合同中规定，在支付上买卖双方都要遵守理房通和担保公司的规定。但是主合同中没有任何关于理房通和担保公司规定的内容细节。只是说必须遵守。
到了要收40万的时候，链家给了一大堆合同，但是有两点我不能同意，一个是要授权他们无限次查询征信的权限，二是要把房本压在链家。
我坚决不同意，不签字。链家说合同不能改，不签流程走不下去，由于我拖着不签导致合同超期，算我违约。”

5.对买方友好的定金约定 vs.对卖方友好的定金约定

买方角度举例：合同签订后，乙方支付甲方定金多少钱；双方办理房屋过户手续前5个工作日，乙方支付甲方首付款多少钱；办理完银行批贷后，双方应在5个工作日内办理房屋过户手续。（似为链家默认模式）

卖方角度举例：合同签订当日给一部分定金；房屋核验后给一部分定金；网签后给一部分首付款，若银行贷款没有成功，允许再贷款一次，若贷款仍未成功，乙方应全款支付购房款；银行面签后给一部分首付款；缴税过户后给一部分首付款；过户当日给清全部首付款。

出处：https://zhuanlan.zhihu.com/p/148949246

6. 定金产生利息的归属：链家理房通监管 vs. 银行监管

理房通监管：无利息

银行监管：利随本走。若监管资金划归卖方，利息一同划拨；若监管资金退还买方，利息一同退回。

（出处：https://gz.lianjia.com/wenda/xiangqing/281848.html，https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/34406.html）

7. 结论

签字前细读合同条款，不要过于相信你的中介。

定金采用理房通方式支付，手续上最为简单粗暴，适合花钱买服务的甩手大爷/大奶奶。

对于升斗小民如我，优选银行担保（大额）或直接支付（小额），可能需要一个跟中介过招，跟交易对手协商的过程，还可能会被鄙视小气、难搞和计较。


===脱水版===

定金金额由买卖双方协商决定，法律支持的上限为房款20%。链家一般会自行规定上限（50或100万），限制10万以上部分用理房通支付，无利息，并由卖方支付一笔担保费（费率0.6%或1.2%）。若买卖双方达成一致，可改由银行监管定金（无担保费，有利息），或改为不经担保直接支付给卖方（链家可能要求签免责条款）。

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※ 修改:·Mohideen 于 Apr 17 21:21:54 2022 修改本文·[FROM: 96.231.241.*]
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直接贴一下那张合同照片的地址吧：
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