- 主题:20年交易的房子延迟交房45天被买家起诉如何判定
实际损失原则。合同有啥用？你就说当时有疫情影响，对方也未表示异议，并实际放弃补偿，你不存在过错。要求对方对实际损失和与你过错关联的证据。
【 在 spraywhh 的大作中提到: 】
: 我是卖家，20年上半年交易，比约定交房时间晚了45天，实际交房时间是8月15日，按合同约定应该是7月1日交房，当时我们曾主动数次与买家协商付房租给她，买家不同意，物业交割后再无联系。时隔两年后今天收到法院电话，说买家起诉我们，要求按照合同赔偿20万，我说因为北京6月疫情原因延迟交房，对方拒绝调解。想问问有没有因为延迟交房打官司的例子，法官一般会怎么判定呢？
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这个不用纠结。即便没这个因素，晚交了几天房子，法官最多判租金，而且如果交房时间的约定早于过户时间，那么法理上无权要求物权所有人搬离。这是买卖合同，交房日期约定如果早于过户，本身就有问题。
【 在 spraywhh 的大作中提到: 】
: 我计划搬入的房子无法装修，20年前几个月所有小区也都封闭管理，家里有老人孩子也想等疫情好转再搬家，当时的情况是我们一直尝试沟通延迟交房付房租给对方，就是不同意，最后不了了之。现在事已至此，就是想了解一下有没有因为这个赔付的先例参考一下
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违约金条款基本没用，法官只看实际损失。
【 在 wenchen2008 的大作中提到: 】
: 你可以向法院主张违约金约定过高，要求法院酌减。能不能给你减少也要看案件具体看情况，原则上讲日万分之五也算在合理范围内。
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我打了好几次了。法官全部是实际损失（有关联关系的）原则，这些举证责任都在我……其实你不要随便攻击谩骂，比如合同条款没用这种表述，是法官跟我说的。北京十佳法官跟我说的原话是：合同有用的话你们来这儿干啥？她很反感我处处提合同，认为我这样解决不了问题。法官是要解决问题不是断是非。
我再说一点，lz这事儿，就应该对方不承诺不追究就不腾房，那时候就打官司，然后对方更好调解妥协。我不是说这样对，是说现状。
【 在 xxspt 的大作中提到: 】
: 你当过法官吗，裁判过类似案件吗？说得这么肯定，不怕误导别人。越是无知越无畏。
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恰恰相反，这个法官很不错。人家说的也没错，甚至符合任何法理。合同内容本身也不能违反法理，不符合公序良俗。法治本身就是具有实用主义传统，注重解决实际问题，而不是相反。法官判给我违约金，人家根本也不会执行，甚至没了配合解决问题的动力，最后我也不会满意。你可以想一想这话的意思。事实上，这法官很讲理，某个司法操作她没有涉及过，我在庭上拿手机给她看了案例，马上就给我办理了。虽说这是我的权利，但需要法官认为有必要，要法庭出手续才行。从这一点可看出，人家是为了要解决问题，没有贪赃枉法的想法，这样的法官确实是好法官。
【 在 hijack 的大作中提到: 】
: 能说出这种话
: 说明法院太tm黑了
: 自由量裁权如此之大
: ...................
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你不是说人家黑么？这跟其实人家不错矛盾。谁也没说靠人不错，要指望啥。但是民事方面中国法官自由裁量权过大，是个现实。且这个现实一点都不可笑。我都不知道你要说啥。
【 在 hijack 的大作中提到: 】
: 居然靠人不错、好法官这种形式
: 就跟老百姓指望青天大老爷一样可笑
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可以啊，没谁拦着你主张啊，实体胜诉要一审二审，执行庭出强制执行，这个也有期限，估计顺利也得两年。
【 在 LifeXP 的大作中提到: 】
: 不腾房对方可以申请强制执行
: 早过户了还赖人家房子里？
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法官明确说了，合同有用你们来我这儿干啥？亲耳所听，绝无虚假。
【 在 boulevard 的大作中提到: 】
: 有合同不执行，那还要合同干什么呢，平时赖习惯了吧
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其实一点不黑，完全符合法理，合同中所有内容的效力不是天然的，需要法律确认
【 在 hijack 的大作中提到: 】
: 真的
: 十佳法官这种话实在是黑
: 哪怕他是个好人
: ...................
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执行是执行庭的事，说审判庭不管。
【 在 boulevard 的大作中提到: 】
: 需要法官强制执行啊，老百姓没有行驶暴力的权利
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