- 主题:老旧小区加装电梯补充解决方式（交易环节增加费用）
这几天版面上讨论老旧小区加装电梯的问题比较热烈，大家观点不同，有认为多此一举的，有认为利益集团推动的，有认为要强推的，各种观点汇集，我也忍不住发表一下个人看法。
首先，我认为加装电梯是维持现状和大拆大建的一种折中处理方式。社会老龄化不可避免，采取高楼层换低楼层的方式，从单个家庭来说经济成本不低，从整个社会来说资源不定够用，很大概率催生“空中老人”，不符合以人为本的社会理念。推倒重建方式的话，整个过程支出更大，国家财力不可承受，从我家附近推倒重建的例子看，重建更多是因为房屋质量问题，建新如旧的感觉。重建楼房也没安装电梯，因为内嵌到楼里会改变每家的房屋格局、大小、楼层优先级，同样影响低楼层利益，外挂到楼外就存在老旧小区外挂一样的难题了。如果重建新增面积，大幅度增加成本，如何分配新增面积将成为难题。
老旧小区外挂电梯，大家反对的理由集中在加装以后改变了每个楼层的优先级，每个楼层收益程度不同和增值不同，大家已有明确结论，不再重复。部分人提的增加一层面积、补偿车位不具备普遍实施性。当前反对声音多，解决思路提的少，在这里，在现有国家和北京市政策基础上，我提一个补充措施，请大家指正。
有人说加装电梯改变了房屋属性，这点非常赞同，参考经济适用房转商的操作过程，我认为加装电梯以后，房屋应增加一个加装电梯属性，这个属性分一、二、三、四、五、六层，这个还是容易操作的。因为房屋价值主要体现在交易环节，所以改变属性以后，在现有的补偿机制基础上，在房屋交易环节，四、五、六层的房屋交易过程中，按照一定的比例（也要考虑安装电梯方式，是不是平层入户），补偿一、二层住户。至于具体的比例，根据不同楼层收益程度确定交易额外税费，这就有了二次补偿款的来源，交易完成，房屋转变为普通电梯商品房。随后按照不同楼层、不同房屋面积确定补偿各家的补偿金额。这里面有很多操作细节需要完善，需要房管部门的充分参与和配合。至于补偿对象，应该是安装电梯时候一二层户主，即使一二层安装电梯后卖房了，收益权也不变化，直至四、五、六层所有房屋都交易一遍，收益完结（可以规定一个收益时限，二十年啥的）。通过这种方式，平衡了各楼层的利益关系，使得房屋居住属性得到更大程度的关注，减少安装阻力，最后也可能减少了房屋流通。
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如果你认为公共政策，这个政策目地改善居住属性的话，你非要挂钩经济利益变化，那就不是公共政策了，也无法推行。
政府修地铁是根据北京市总体规划和人口集中度规划，而不是要考虑给谁带来了好处谁下来了害处，对于直接利益侵害补偿即可，对于间接利益绝不可能考虑。
【 在 xianshui 的大作中提到: 】
: 这几天版面上讨论老旧小区加装电梯的问题比较热烈，大家观点不同，有认为多此一举的，有认为利益集团推动的，有认为要强推的，各种观点汇集，我也忍不住发表一下个人看法。
: 首先，我认为加装电梯是维持现状和大拆大建的一种折中处理方式。社会老龄化不可避免，采取高楼层换低楼层的方式，从单个家庭来说经济成本不低，从整个社会来说资源不定够用，很大概率催生“空中老人”，不符合以人为本的社会理念。推倒重建方式的话，整个过程支出更大，国家财力不可承受，从我家附近推倒重建的例子看，重建更多是因为房屋质量问题，建新如旧的感觉。重建楼房也没安装电梯，因为内嵌到楼里会改变每家的房屋格局、大小、楼层优先级，同样影响低楼层利益，外挂到楼外就存在老旧小区外挂一样的难题了。如果重建新增面积，大幅度增加成本，如何分配新增面积将成为难题。
: 老旧小区外挂电梯，大家反对的理由集中在加装以后改变了每个楼层的优先级，每个楼层收益程度不同和增值不同，大家已有明确结论，不再重复。部分人提的增加一层面积、补偿车位不具备普遍实施性。当前反对声音多，解决思路提的少，在这里，在现有国家和北京市政策基础上，我提一个补充措施，请大家指正。
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加装电梯和修地铁，都是公共属性，差别是影响范围不同。修地铁占用空间是全民的，受益最大是部分群体，但是个人不用直接出钱，这里个人意愿起的作用也小。加装电梯可是深入小区内部了，家门口的事情总是要关注的。公共属性也要考虑个人利益呀，如果修地铁占了个人房屋还是要补偿的。
【 在 BTBU 的大作中提到: 】
: 如果你认为公共政策，这个政策目地改善居住属性的话，你非要挂钩经济利益变化，那就不是公共政策了，也无法推行。
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: 政府修地铁是根据北京市总体规划和人口集中度规划，而不是要考虑给谁带来了好处谁下来了害处，对于直接利益侵害补偿即可，对于间接利益绝不可能考虑。
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补偿实体利益侵害，其他的不再补偿，因为没办法补偿，你搞清楚这个道理就明白了，只要你想办法补偿，这个事儿你就永远做不成，不是补偿能解决的问题，正因为是你小区内的事情，所以政府才无所谓，不同意就不装呗，有啥？你看修路政府是什么态度？对付钉子户是什么态度。
【 在 xianshui 的大作中提到: 】
: 加装电梯和修地铁，都是公共属性，差别是影响范围不同。修地铁占用空间是全民的，受益最大是部分群体，但是个人不用直接出钱，这里个人意愿起的作用也小。加装电梯可是深入小区内部了，家门口的事情总是要关注的。公共属性也要考虑个人利益呀，如果修地铁占了个人房屋还是要补偿的。
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老旧小区改造本来就是小区内部的事情，甚至改造室内管道，都是政府花钱张罗，小区内部受益。至于钉子户，政府推进项目给钉子户压力，最后也不会不给补偿呀。本身来说，老旧小区改造也是大城市才有的福利，大城市有资金补偿老旧小区居民。如果县城，地方政府才没有富裕资金搞这个呢。因为深入小区内部了，更需要配套政策完善。现有政策实施下来，安装效果不好，说明是需要修正的
【 在 BTBU 的大作中提到: 】
: 补偿实体利益侵害，其他的不再补偿，因为没办法补偿，你搞清楚这个道理就明白了，只要你想办法补偿，这个事儿你就永远做不成，不是补偿能解决的问题，正因为是你小区内的事情，所以政府才无所谓，不同意就不装呗，有啥？你看修路政府是什么态度？对付钉子户是什么态度。
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实体侵害补偿，很明确了，比如拆钱了用了谁家的地，那肯定需要补偿，其他的不用，另外电梯设计需要满足住宅设计的要求，比如采光等，如果有侵害，那也需要补偿，如果都符合标准，那就不需要补偿
【 在 xianshui 的大作中提到: 】
: 老旧小区改造本来就是小区内部的事情，甚至改造室内管道，都是政府花钱张罗，小区内部受益。至于钉子户，政府推进项目给钉子户压力，最后也不会不给补偿呀。本身来说，老旧小区改造也是大城市才有的福利，大城市有资金补偿老旧小区居民。如果县城，地方政府才没有富裕资金搞这个呢。因为深入小区内部了，更需要配套政策完善。现有政策实施下来，安装效果不好，说明是需要修正的
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一二楼的权益肯定是受损了，要不然现有政策就不会有一次补偿了。只是补偿金额不够，所以推进困难。直接出大量现金可实施性很差，所以增加交易环节。类同经济适用房，这个交易时候补充出土地出让金的。
【 在 BTBU 的大作中提到: 】
: 实体侵害补偿，很明确了，比如拆钱了用了谁家的地，那肯定需要补偿，其他的不用，另外电梯设计需要满足住宅设计的要求，比如采光等，如果有侵害，那也需要补偿，如果都符合标准，那就不需要补偿
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哪儿实体受损？补偿的法理基础是什么？这个问题不理解，无法制定政策，
【 在 xianshui 的大作中提到: 】
: 一二楼的权益肯定是受损了，要不然现有政策就不会有一次补偿了。只是补偿金额不够，所以推进困难。直接出大量现金可实施性很差，所以增加交易环节。类同经济适用房，这个交易时候补充出土地出让金的。
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即使一二楼利益不受损，五六楼受益，安装电梯，把大家当成利益共同体就好了，利益共享。就好像改造老旧小区公共环境，不见大家反对，就是因为是利益共同体，最多是对改造方案优化罢了。
【 在 BTBU 的大作中提到: 】
: 哪儿实体受损？补偿的法理基础是什么？这个问题不理解，无法制定政策，
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这事儿自主决策没用，一层即使不受损很多人也看不得五层收益啊
【 在 xianshui 的大作中提到: 】
: 即使一二楼利益不受损，五六楼受益，安装电梯，把大家当成利益共同体就好了，利益共享。就好像改造老旧小区公共环境，不见大家反对，就是因为是利益共同体，最多是对改造方案优化罢了。
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