感谢楼主，对我很有参考意义
【 在 xingfush 的大作中提到: 】
: 3月卖出西城老破小，7月到款。8月签约购入朝阳东南三环外一套三居，今天完成过户。
: 卖价不低，买价也还行，未来十年不纠结了～简单说说今年操作全过程的一点感受：
: 1、想好就及时行动，快刀斩乱麻，否则消耗的精力也是成本；
: 2、换房的决定因素，来自多方面。
: 一是换房的改善需求是否迫切，家人的共同想法最重要。
: 二是预算和负债的平衡，当下尽量少负债。
: 三是对市场的大致判断，先卖后买是当前稳妥选择。
: 四是区域和小区的选择，有多少钱办多大事，世事难万全。
: 3、基于未来10-20年对学区需求的降低和对养老改善需求的增加，以及尽量减少负债，开启小换大，近换稍远，不求老换新，重点看小区的容积率、绿植大树是否好、人车是否分流、房屋是否钢混结构、是否板楼、一梯几户、停车位是否充足。再看户型是否南北通透、双卫、主卧有没有开放阳台、客厅是否落地窗等。
: 4、目标明确后，在各家中介的app紧盯房源，看到中意的马上联系周边中介带看，设定内心接受的价格，再降2-5%让中介开谈，同时谈中介费，一周的拉扯，基本能判定卖家的接受度，最后在自己设定范围内定价。
: 5、通过自己的观察和与中介的沟通，可以肯定最近半年市场都是比较冷淡的，所以8月那会结合历史成交价，最后在卖家合理报价基础上砍了9%。8月出了一系列政策对我当时加快定房有一定的影响，如果再拉扯一阵，价格估计还能谈的更好，但谁知道那么准确的未来呢。
: 6、对市场的判断，不完全基于整个大市场，还看目标房的出房数量、挂网报价和成交价的大致走势、成交的大致周期，这些可以定期从中介或中介app上看数据做些统计，对决策有些帮助。
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