发信人: washingtonzc (washingtonzc), 信区: OurEstate
标 题: 只要有退出机制，北京核心区的老破小就是最优质资产
发信站: 水木社区 (Tue Apr 2 10:40:32 2024), 站内
发帖前提，本人持有多套有远大新和核心区老破小，个人觉得具有一定评价资格。
首先，简单总结一下，目前北京核心区老破小“退出机制”：
1.最高档安排：原地重建，加电梯，扩面积。
2.中间档安排：自住远大新持有学区类老破小出租，获取覆盖贷款月供的租金收益；二手市场变现；按评估价抵押房产获取流动资金。
3.最低档安排：整栋楼腾退；甩给自如、相寓等二手中介获取稳定现金流。
这里所谓的退出包括居住质变和变现两层意思。其他方式欢迎补充。
再解释一下为何有退出机制就是优质甚至最优质的资产。
已知的因素包括：自身可见的居住环境整体改善以及附加的学区、医院、公园、文物、古建、交通等。
深层因素：资产的流动性和增值，这就和退出机制息息相关，作为资产流动性非常重要，老破小的退出机制在最开头已经谈过，只要能退出就是最好的流动性体现，即使是最低档也可以获得一定的租金回报等待向上一档博弈的增值机会。
理性来看，京城老破小在现有的宏观政策下，具有居住便利的“住”、“医”和“学”的属性，又可以在完成阶段性使命后安全退出的保障机制，还有增值博弈的胜出概率，这难道不是好资产？
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