因素：房租、资金成本（折现率）、自有房收益（生活稳定、落户、上学）
计算方式：未来现金流折现（暂以70年计算，不考虑税收、物业、取暖等持有成本）

∑70年房租折现*自有房收益系数（假设值，假设在原有房产价值基础上上浮15%，即1.15）
如某小区大两居租金7000元/月；年租金8.4w元/年；市场挂牌价格500w左右；成交价格495w左右。
考虑未来折现率维持下行，最低到年化2%左右。计算公允价值350w元左右。目前仍有30%以上的下降空间。

除非国家收储后，人为提高房租，然后定向补贴某些人群。或者超预期降低房贷利率。又或者北京新增就业和人口预期有很大变化。否则出一些鼓励加杠杆的政策都是隔靴搔痒，不影响公允价值。

以上，欢迎讨论。
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【 在 luoxj 的大作中提到: 】
: 你的算法就是租售比，你的公允值是500。
: 实际上，考虑到持有成本和折旧，300左右合理。
: 考虑到税收，200都够呛。
: ...................
刚才我又想了一下，10年前我租房是5200/月。现在是7500/月，还是涨了不少，只是近三年都没怎么变化。应该未来租金还是要假设有一个上涨幅度，关键在于收入以人民币计价是否还有上涨预期。这取决于产业结构调整是否成功，北京以国企央企为主的薪资政策是否有新的变化。互联网产业为代表的私营企业薪资是否有上涨预期。但我感觉不乐观。相反，我认为中低层收入者的收入可能会稳中有升。高层收入会被调节，稳中有降。对应绝大多数房产价格都会是稳中有降的趋势。
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