- 主题:[讨论]买房的误区
发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
房价并不是不降就不损失。即使涨,但涨的少,房产持有人也可能会有很大损失。
关键在于,你是不是贷款买房。银行给你贷款,是要从里面赚一笔的,否则银行职工那么高的收入,从何而来?
以现在为例,银行的存款年利率是2.5%,现在存款利率降了约4.5%。这中间2%的利率差额,就是银行吃的利差,放在你的月付里的。
假定你在北上广深买了个新房500万,首付20%,贷款400万,30年。我们看看30年后房价要涨到多少才能不赔不赚。
500万若是新房,契税大约在0.5%-1.5%,中介费算1%(无论买家或卖家出,一买一卖总要交一次的)。加起来算10万好了。
假定你买房之后出租(自住其实一样,相当于抵消了你的租金),按当前市场行情,租金回报率1.5%算,大约每月租7千,考虑到空租期之类(比如两年换一租户,一个月的空窗期),算每年8万好了。租金要随行就市,假定每年也按照2.5%的复利增长。30年共240万,于是你买房的总投入是500-240+10=270万
如果你把这笔钱存银行,那么按照2.5%的年利率,30年后变成2.1倍,也即567万。所以30年后房屋的净值减去这期间的支出不能低于这个数。
30年还贷总共还了多少钱呢?注意是月付要按金融方式折算到30年后的价格上。
400万按4.5%年利率,到30年后就是1498万,算1500万。
计算按揭:按4.5%年利率折算到30年后为((1+4.5%/12)^360-1)/(4.5%/12)=759.386倍,每月需还贷19726元,加上银行乱七八糟的费用,算2万吧
当然这个月供投入,在我们这边就需要按2.5%折算到30年后,19726*535.37倍=1056万
这个数比正常400万的2.5%复利结果约840万多花了216万,因为我们额外多付了银行2%的利息。
另外,还要考虑房屋的维护。我们买房拿到手的一般是白板,起码要简单装修一下,这个算20万。出租房屋中间要维护,比如水管漏水之类。费用随房屋老化而增加。作为房东还要处理租户的各种小要求,日常的维护比如电线电器故障之类,有的时候还要有各种纠纷甚至打官司,心累。如果交给中介代理,大约是一个月的费用,假设大的维护不多,租户比较爱惜房子,卖的时候也只做少量装修,加起来平摊到各年上,算每年一万好了。这样折算,是20*2.1+1*44=66万。
于是卖的时候房价不能低于:
567+1056+66=1689万
但考虑到要缴纳20%个人所得税,变成1189/0.8+500=1986万
我们国家房屋的寿命大约是50年,30年的老房已经过了一半,假设三十年前的房子算同地段新房的60%,那么这时候的新房价格应该为1986/0.6=3310万。对比当年的新房价格500万,上涨了6.6倍
也就是说,房屋的价格至少要以6.5%的每年价格上涨才能和把现金存在银行里面打平。低于这个上涨速度就会亏本。
但是考虑到买房的弊端,各种大于持有现金:
1.房子是不动产。需要现金的时候不容易变现。尤其是在房产下行的区间,着急变现会带来较大的损失。
2.国家的政策变动。比如房产税。
3.个人的生活大的变动。比如生大病,失业,灾祸等造成无法正常还月供
4.无法灵活转换生活居住地。周边环境恶化也不能轻易更换,二手房税率更高,频繁买卖损失很大(不到两年还有增值税和附加税)。
5.无法断供,对普通人生活压力很大。
再考虑到买了房,等价于一笔钱死在银行里拿不出来,已经跟理财的三十年为期人身保险差不多了。而且正常投资,一般收入都会高于静态银行存款,比如买ETF算是风险小收益大的投资了。而且遇到好的投资机会也不会因为钱无法快速变现而错过。这么多风险,投资房产这个收益本应该更高才对。
至于买房抗通□胀,如果沦落到恶性通货膨胀的地步,那么最佳方式还是赶紧把钱换成其他资产比如海外资产走人。恶行通膨,民怨沸腾,各种不确定性,还留在原地等着打土豪吗,持有资产的人就是个不会动的肥羊啊。
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修改:bullking FROM 202.65.196.*
FROM 202.65.196.*
那就直说你就是在投机和赌就行了。
但是普通人是赌不起的,因为现在的一套房就是普通人的一辈子收入。相当于把你的手和脚压上赌桌。去赌30年6.5%的平均上涨,这还只是不赔不赚,这心该有多大?所以这个游戏已经把普通人比如工薪阶层排除在外了。
哪怕是有钱人,他也会看清这一点。否则的话他的钱可能来的太容易了,或者也是这么凭运气赌来的。赌桌上可是久赌无赢家。
【 在 maple0 的大作中提到: 】
: 说这种30年的话题有啥用
: 2000的时候你能预计到2010年前后的暴涨吗,2010年前后,你能遇见到2020年前后的下跌?
: 普通人,能看3-5年就是神仙了,更别说现在局势这么复杂
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修改:bullking FROM 202.65.196.*
FROM 202.65.196.*
没有个税,那就是1689万,房价要保持每年上涨5.9%才能保本,差逑不多。
【 在 badboysmth 的大作中提到: 】
: 个税算的不对吧,二手房的网签价有最高过户指导价限制,五环外374,四环外468,买的新房作为二手房卖的时候网签价没有差价、没有个税吧。
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FROM 202.65.196.*
本版都是中介吧,看不懂我的金融公式。
本文说的是,即使是作为投资属性,除去投机和赌,房地产也已经失去投资价值了。别忘了,我前面的计算已经是非常理想化了,房子总能找到租客,房产税没收,精装修没有,租客很爱惜房子等等。
而对普通人来说,更不应该把一辈子的钱哪来赌什么政策,不要一厢情愿,房地产税也是政策啊,我前面的计算还没把这个风险加上去呢。对普通人来说,赚钱不难,但把钱剩下来难,每一分省下的钱可以说都是996省吃俭用的血汗钱。生活中各种开销太大。即使是收入高的码农,考虑到职业生涯起步阶段攒经验工资不高,后半阶段四五十岁没人要,那起码也是大半辈子了。苦干大半辈子,996做牛做马换一个水泥盒子,多点心,仔细考量考量吧。即使房子真的上涨一去不回头,你也不过是还是继续过原来的生活,以后还有机会翻身,大不多润到国外而已。
【 在 maple0 的大作中提到: 】
: 咋能叫赌呢,一切看的是趋势和国运
: 另外就是买房地点的趋势和当地的运,就是买以后会不会高速发展的区域
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FROM 202.65.196.*
如果打算持有10年就卖:
投入:500+10+20-8*10=450万
10年后价值450*1.28=576万
付房贷136*19726=268.6万
维护和管理成本1*11.2=11.2万
需要房价卖到:576+268.6+11.2=855.8万(不算增值税)
10年房子房价算是新房的85%。新房房价1014万。相当于房价翻番。
这里因为头十年付的房贷大多是高额利息,所以需要的房价升值要比三十年期的更高(30年的话按5.9%年增长是1.77*500=885万)
十年房价翻番,貌似持有人盘满钵盈,其实是错觉。大家没看到这里面月付也是有复利的。还有大部分是给银行的利息。
而我们过去的十年,投资回报率比较高,很多理财可以做到4%甚至5%,如果按这个来算,新房指导价应该翻三番以上才不赔不赚。
【 在 liusk 的大作中提到: 】
: 从过去十年的经验来看,为啥感觉你说的有极大漏洞,我没仔细去算。
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FROM 202.65.196.*
2000年的时候房地产是被低估的。那时候发财的人我们不应该嫉妒。
加上入市红利和GDP爆发增长,房地产翻几个番都是正常的,大家眼红持有者的价格升值,但忘记了因为资产回报率升高,所以其实也没偏离太远。
但是在现在房地产充分市场化的今天,经过了二十多年的哄炒,所有可能的机会都已被充分挖掘,所有所谓的价值洼地和板块题材都已被绞尽脑汁挖空心思地用放大镜找了一遍又一遍,你觉得还有多少翻倍的机会。
另外,请再看看我前面的帖子,即使以现在的2.5%的微利,投资房地产也需要十年价格翻番才能勉强保平。
【 在 maple0 的大作中提到: 】
: 按你的算法,2000年就不该买房,实际上你看2000年到现在房价翻多少倍了
: 我听老北京说过,刘家窑2000年前后房价2000-3000,涨最贵的时候刘家窑好像6w+吧
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FROM 202.65.196.*
拿计算器继续算了几个数字:
如持有5年后就卖出显然更亏:
投入还是500+10+20-8*5=490万,其5年后价值450*1.13654=557万
5年付房贷19073.4*65.54=125万
维护和管理成本1*5.256=5.256万
期望卖出价格=557+125+5=687万
新房房价大约为687/0.922=745万
需要房价总涨幅为1.49倍,平均每年8.3%
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨,但涨的少,房产持有人也可能会有很大损失。
: 关键在于,你是不是贷款买房。银行给你贷款,是要从里面赚一笔的,否则银行职工那么高的收入,从何而来?
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FROM 202.65.196.*
总的根源是租售比太低。假若房价不涨,持有房产10年结果不亏不赚,房租需要补上差额855.8-500*0.85=430.8万,折算到初始年份为430.8/1.28=336万,每年收房租33.6+8=41.6万
房租至少要涨五倍才行。租金年回报率得达到复利8.3%以上。荒谬吗?并不,因为持有时间短,资金成本太高。
这还是所有的都是最理想情况,还没算上房产税。如果房产税出,房地产必崩盘。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 拿计算器继续算了几个数字:
: 如持有5年后就卖出显然更亏:
: 投入还是500+10+20-8*5=490万,其5年后价值450*1.13654=557万
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FROM 202.65.196.*
其实日本买房只要不是最高点反而没亏
是的,其实租售比很重要。资金占用得少意味着资金成本小。
但是,和中国不同,日本的日元是可以自由兑换的。如果同一时间,把日元换成美元,投资美国房产比如买来出租,即使去掉房产税,回报会更好。
【 在 wrsea 的大作中提到: 】
: 差不多吧,资金成本算4.5%的话。房子从新房到二手的折旧大概每年折旧2%。各种税费,修缮等每年还要拿走1%。租金可以收回来1.5%。
: 所以住房均价每年涨6%左右的话正好持平。同一物业价格比较的话,每年涨4%左右盈亏平衡。
: btw,其实日本买房只要不是最高点反而没亏,因为租金回报率高,利息低,这种情况下看着房价跌了,其实未必是亏的。因为不买的话租房子花钱也不少。
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FROM 202.65.196.*
继续。还是之前500万的房的例子,估计一下其合理价位。
因为贷款买房的是大多数,他们应该能够左右市场。假定他们是理性的经济人,无投资渠道,要么只能把钱放在银行吃每年2.5%的利息。要么贷款买房。假定首付20%,其余贷款。贷款利率4.5%,银行大额存款五年利率2.5%。贷款三十年。预期持有十年然后卖出(换房或换工作)
设房价是Y。
如果打算持有10年就卖:
投入:X=Y+ 税0.02Y+装修20-租金或自住折算8*10=1.02Y-60
10年后价值1.28X
房贷
付房贷X*136*0.394%=0.52X
维护和管理成本1*11.2=11.2万
需要房价卖到:1.28X+0.52X+11.2 = 1.8X +11.2(不算增值税)
需要同期新房房价 (1.8X + 11.2)/0.85
如果房价处于合理区间,新房房价也应该正比于国民收入增长速度,若假设和存款利率相当,即2.5%,10年后增长倍数为1.28X
于是 1.8X+11.2=1.28*0.85X=1.088X
X=11.2/0.088 = 127万
Y=(X+60)/1.02=183万
前面新房房价速度改为3.5%,则为1.41倍,则Y=203万改为4
改为4.5%则为1.55倍,Y=221万
上面房价按存款利率增长有点低,按贷款利率增长有点高,因为这样银行的钱的增长速度低于大众,银行亏损,而赔钱的事情银行是不会干的。所以取折中,就是3.5%,五百万的房子的合理房价在二百万左右。这和某些人说的中国房价要砍去六折一致。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 拿计算器继续算了几个数字:
: 如持有5年后就卖出显然更亏:
: 投入还是500+10+20-8*5=490万,其5年后价值450*1.13654=557万
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FROM 202.65.196.*