- 主题:格雷厄姆的价值投资理念应用于房价评估
既然国际上在存在房产税的前提下，房价大多是200-300个月租金的水平。那国内既然没有房产税且持有成本极低。有理由认为国内房产价格高于国际均值的40%-50%（按照1-2%的折现率计算房产税，暂且计算70年），再考虑无房人群对于稳定居住条件的需求和学位价值、结合房产变现难度（对房价应为负面影响），估计10%左右的房产增益系数（先拍一个）。
北京为例：500个月租金应可以进入合理估值，330个月租金应有显著价值。当然，租金还受就业率、社会平均收入水平、房屋整体供需情况影响。以我观察，北京至少尚有20%左右下降空间（当下租金、利率情况）。明年、后年各2-3次降息，贷款利率压至1.5%以下后，房价可企稳。在此之前，管住手。
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【 在 LexLexis 的大作中提到: 】
: 用一篇正确得理论掩盖真实的预测？下跌20%？现在的价值回归速度是年底就会下跌50%，明年全体回归2015。
: 发自「快看水母 于 iPhone 15 Pro Max」
我说的是按照现在的价格再下跌20%；你说的50%是从高点计算？ 我认为今年年底到不了。当然样本是北京。外地我没关注啊。
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【 在 LexLexis 的大作中提到: 】
: 不是按高点，就是按照现在
: 发自「快看水母 于 iPhone 15 Pro Max
我认为到不了；当然到了更好哈哈。且观察吧。
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【 在 shawn2024 的大作中提到: 】
: 国际均值，需要先明确一下，是全球房价均值吗？还是经济规模相近或人均收入相近的城市的均值？
成熟城市的售租比。代表收入对于房价的支撑水平和供需关系。理论来说；售租比=F（新增常住人口/总人口，（新建面积-折旧面积）/总面积，房屋自有率，折现率，持有成本，配套绑定关系，文化属性购房倾向，就业率、收入预期等），短期影响的有社保政策、折现率等，这也是最近政策变动的方向；北京可以类比的是东京、纽约这种超大规模城市。按照成熟城市的平均房价水平，比如东京的情况如下，所以我认为均值300比较合理；核心地段到500即可开始关注。
一、东京整体租售比情况
根据日本的房地产调查公司「東京カンテイ」的数据，2023年东京首都圈新建公寓的PER平均值为26.36年，这意味着在东京都购买一套新建公寓，需要出租大约26.36年后才能完全收回成本。这个数值比2022年上升了0.69%，连续2年刷新了统计开始后的最高值。
二、具体区域和车站的租售比差异
PER值最高的车站是东京地铁南北线的「麻布十番」站，PER值高达49.32年，表明在该地区购买新建公寓后，成本回收需要近半个世纪。
PER值排名第2位的是JR山手线的「滨松町」站，PER=45.75年。
PER值排名第3位的是小田急小田原线的「代代木上原」站，PER=43.80年。
值得注意的是，榜单前3位的PER值基本都在40年以上，显示出这些区域的高房价和低租金回报率。
三、便宜区域的租售比情况
在东京周边的一些郊区或近郊区，PER值相对较低。例如，JR京叶线的「检见川滨」站，PER值为16.09年，是前20位中最便宜的车站，成本回收所需时间最短。
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【 在 new4 的大作中提到: 】
: 租售比500；
: bj有500万房子月租到1万？
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目前恐怕只能看法拍。我只是大概算一个相对合理的价格吧。而且日本是超低利率环境，资产价格尚且这个吊样。要是完全不考虑教育绑定，再算上房产税，加上房龄，按现在的价格，百京房子都是泡沫资产。
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