7月二手住宅简评：淡季不淡 成交同比增加4成多
dalukanloushi
2024-08-07 07:44
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据上海中原地产数据显示，7月上海二手住宅成交1.82万套，环比减少23.79%，但同比增加44.70%。淡季走出不淡行情。

图：上海二手住宅成交套数走势


淡季不淡 成交总量在合理区间内运行

7月成交出现调整意料之中，从往年走势来看，7月是传统淡季，高温等不利因素掺杂，其次，从以往经验来看，利好政策在集中释放后，成交量连续上攻的可能性不大。所以相比6月量能萎缩，单日成交也没有出现千套以上的情况。

空间分布上，大浦东、宝山和闵行延续都是前三的格局，但排名上有所变化。大浦东延续第一的位置，成交3885套。宝山上升一位，排名第二，成交1966套。闵行排名第三，比前期下跌一位，成交1924套。宝山、闵行都属于近郊范围，受政策利好影响，成交延续活跃格局。

表：二手住宅成交套数前五小区


数据来源：网上房地产、上海中原整理

从交易活跃的楼盘来看，70-90平方米的中等户型受到市场热捧，主要是基于“上车房”的因素，面积和总价有比较好的平衡。成交套数前十榜单中，此类楼盘占9个。榜单中还有1个面积小于70平方米的小户型楼盘上榜。此外，榜单中出现1个楼盘成交面积大于100平方米的中大型户型产品，说明二手住房中也有不少改善型需求，毕竟相对于新房，二手住宅在某些区位上有不可替代性，加上房东在价格姿态上的放低，“性价比”凸显。

房价跌幅继续收窄 价格还有让步空间

从上海中原的二手房价格指数来看，7月该指数环比跌幅为1.07%，6月该指数的环比跌幅为1.24%。2万套是上海二手房市场量能方面的“牛熊”分界线，仅一个月交易量超过不会让价格出现趋势性扭转，7月成交量又出现下滑，指数跌幅收窄是合理结果。

从市场交易来看，由于成交缩量，库存量又慢慢爬升，虽然增加总量可以忽略不计，但上月供需平衡的关系又被打破。买家想快速达成交易，不得不再回到以价换量的老路上。

市场简评

7月成交缩量是预期内的事，但是成交总量还能达到1.8-2万套的合理区间，实属不易，说明前期的政策力度大，政策效应虽然没有刚出来时候那么大，但还有余温。8月依旧是市场淡季，成交大概率还会下探，对于市场真正的考验也在8月，如果交易量不跌破5月，说明市场还是强势，那么接下来的9月反弹力度会比较明显。毕竟现在新增客户是潜在消费者，成交量不明显收缩说明市场韧性大，那么有观望心态的买家会跟风积极入市。
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