我们在清河小营东路5号院有一个54平米的老破小，历史高点432万，目前市值约310-320万，贷款已还清，手里有大约100多万现金。
目前的状态是老破小委托给自如出租（我们5000多租给自如，自如对外租6200，如果我们自己直租，也只能租5000-5500），我们自己租一个三居自住（月租金约1万）。目前这个状态，压力最小。唯一的缺点就是房子不能按照自己的喜欢装修。
现在房价下调，我们考虑换房，或者再买一套老破小。
如果换房，目前看上的有怡清园142平米塔楼三居，燕尚园132平米板楼三居。
怡清园这个户型，历史最高成交价915万，最新成交价813万（这套房我们出价780万，都没能和业主见面聊），这个户型跌幅只有10%。
燕尚园132的户型，历史最高成交价1188万，最近最低成交价927万（这套房子业主降到950后，就很多看房和约谈的，最终927成交）。
其他我们看过的三居有，宝盛北里140板楼三居，目前有870可卖的，博雅德园137板楼三居2层，888万可卖。当代和怡美前段时间也成交了几套900多万的。
如果再买一套，我们主要考虑静淑苑71.9平米的塔楼2居，逸成东苑76平米的塔楼2居。
静淑苑71.9平米的东南或者西南2居，历史最高成交价超过了840万，目前有一套西南的中楼层，业主640可谈，预估620-630能成交。
逸成东苑76平米的两居，目前大约610-620万可以成交。
我们从2022年考虑换房就一直关注市场，目前感觉房价跌不动了，一些业主急售形成的成交低点，后面都谈不到这个价格了。比如怡清园117两居，前段时间有一套560万成交的，后面这个价格都谈不到了。比如燕尚园，132平米户型，927万成交，后面也谈不到这个价格了。怡美家园，140平米2层916成交，后面也谈不到了。

关于后面市场会如何发展，想听听大家的意见：
1、维持现状，等待房价继续下调。如果怡清园142户型能回到2020年的700万，我们肯定买。
2、换房，如过换房，大家认为哪个小区更合适呢。
3、再买一个老破小，关于静淑苑和逸成东苑，大家有什么看法呢，我自己看房的感受，静淑苑户型更好，逸成东苑年代新，楼道环境好。

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我们最想买的怡清园142的户型，降幅太小，如果这个房子降幅有20%，回到2020年的价格，比如720万，我们就不犹豫了。
【 在 BUPTPPX 的大作中提到: 】
: 我们从2022年考虑换房就一直关注市场，目前感觉房价跌不动了，一些业主急售形成的成交低点，后面都谈不到这个价格了。比如怡清园117两居，前段时间有一套560万成交的，后面这个价格都谈不到
: 其他不说，你这个判断太早了，如果你这么判断，那现在就是你认知的低点，那就知行合一，现在买个大的改善居住条件
: 不管后市如何，只要你知行合一，大概率不会后悔
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从准备换房开始我们就一直和中介沟通着，最近刚成交一套321万，中介说还有客户，315肯定能出手。
【 在 celeron 的大作中提到: 】
: 你先试试卖老破小，看看目前好不好卖，了解下行情
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这些房子确实都老了，燕尚园外墙瓷砖都大片大片的掉了。只是8-15年的小区买不起啊，橡树湾，上林溪，2居都要900万了。800-900要买3居只能去回龙观的金域华府，公园悦府，国风美唐。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 个人感觉你想换的这几个小区都已经过了产品力最强的时段，都在变得越来越破败。各种老化、物业服务下滑。现在的第一甚至第二任业主都在卖房这个时间点去接这些破房子不太合算。
: 而且以目前的存量市场下，供应端还会不断出来更好更新的产品，逐渐挤压这些二手房，即便目前两个月动态平衡也只不过是一个平台期。随着没有增量需求，慢慢就会走到下一个螺旋缓降下滑期。
: 要是非这个时段改善也选择一些产品力最强阶段的产品。个人觉得8-15年以内吧，当然最好是越新越棒，产品力衰减越小越好。还能体验到一些好的居住感受。
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坦白说，我们是有点担心房价涨的。换一个角度看，我们都是普通上班族，在单位都算是底层打工人，那么我们按道理讲就很难买得起区域内最好的房子。如果我们能住得起世华龙樾，橡树湾，上林溪的三居，那我们单位的中层，高层，还有那些年入百万的大厂员工，住哪儿呢。甚至像莱圳家园这样的，我们都没有考虑。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 如果买不到改善居住体验的商品房。或者说还没有攒够钱。那个人建议可以等等。反正是下滑阶段。不着急置换，等攒够钱再换。
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