- 主题:大户型未来潜力非常有限
核心是大户型供过于求，新房几乎没有小户型，不断供应，但是大户型却几乎没有拆除的，结构性的供大于求是未来几年必然趋势
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其他地方我不了解，以上仅就北京朝阳非学区来说。
【 在 hbwc 的大作中提到: 】
: 二线城市同小区大户型贵不少
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逻辑上没问题，但结论错了。是当前经济收入情况没有实质性好转的情况下，不断增加供应的结果是什么？需求端购买力不足而供给端又在不断发力的话，一定是供给端的价格下降去满足需求端，最终达到价格出清。需求端购买力不足=有效需求不足。
要用发展的眼光看问题，现在二手房市场改善房不是主流，但最近几年新房中改善房的供给（我指的不完全是大平层，也包括120-150的刚改）就是越来越大越来越好，同面积段几乎不会在短期迎来拆迁等缩减供应的情况，那结果几乎指向必然。
其实我们的逻辑一致，导致结论不同的核心就在于购买力能否能够提起来这个点上，但在改善房供给增大的情况下，需要更多的提高需求端购买力才能稳住价格。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 你可以看看800多万套库存房里有多少是大房子？有多少是普通大小的房子？有多少是小房子？
: 搞清楚比例再说你的结论。
: 另外大房子其实是不缺客群的，缺的只是购买力。而小房子未来必定属于被淘汰的产物，当大家都有一定积蓄时（当然现在穷人还是更多）小房子是没有需求的，而大房子所有群体都是潜在需求者。逻辑上需要搞懂。
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
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朋友，去看看现在新房供应量以及户型面积段和首都控制人口总量吧，当我们无法得知更细节数据与因果的前提下，去尽量把握我们能够把握住的确定性才是最优方案。
如果居民购买力（和购买力预期）不变的情况下，未来几年的改善房的总体价格走势就是这样了，当然换一种说法也行：“有一部分存量改善二手房会随着房龄和户型过时逐渐滑落为刚需房（价格下降为刚需）”，可能大家更容易接受一些，本质是一样的。
【 在 vxyg 的大作中提到: 】
: 你这个结论怎么得出的呢，主观臆断，你知道多少改善人群？需求人群是多少量级？供应又是多少？
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
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你说的对
【 在 vxyg 的大作中提到: 】
: 你是怎么假设购买力不变的？每个人都月光吗？一部分人收入降低但是还有很多特别是住着不小房子的没有贷款的人家收入没降低，还在增加，存款在增加，购买力在增长，只要有个稳定预期这部分需求很快释放，更别说非普取消了。
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这个确实，如果不限购并且价格合适，我家一定是三居+一居+一居的组合，相互离的都不远
【 在 dampblaze 的大作中提到: 】
: 大多数老人不愿和儿女住一套，事儿太多。他们更愿意附近住个小的，现在大多数孩子成年也不愿和70后的父母住一起，双方生活习惯差异太大。
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: - 来自 水木说
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是的，就是一个时间差的问题，现在改善房就是在一个惯性上冲中，也就是鱼尾行情，如果已经补跌了也就没有这个帖子讨论的必要了。
前两年大批供应的改善新房还没有上市流通，随着这些新房海量流入二手房市场，至少对20年内的次新房都是致命打击，其实看看亦庄次新豪宅这几个月崩塌的速度也能管中窥豹了。
最后，做什么户型，很大程度上不是kfs说的算，地块是有容积率和限高等指标要求的。题外话，kfs要是能判断准趋势，就不会成片的暴雷了。
【 在 impure 的大作中提到: 】
: KFS应该是哪种户型好卖盖哪种吧，小户型好卖，非要盖大户型，不是给自己找麻烦么？
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