- 主题:我来告诉你500万以上的老破小什么人在买
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 我告诉你，很大一部分是整合资产，卖了3套老破小换一套改善+现金，很多70后享受了房产红利，孩子也用完学区了，现在是整合置换养老改善房的好时机。你说得对，都是真金白银买出来的，所以这是个缓慢的过程，显然这个过程中抛盘大于买盘，持续了两年的下跌就是这个过程的体现。
: 你这段话纯粹是煽动情绪，完全也可以反过来说，老破小什么样的人在卖，老破大什么样的人在卖，然后得出一样的结论：价格都是真金白银卖出来的。
: 这有什么意义呢？切切实实的分析供需才能得出客观的结论。
说的就多余，这两年是普跌，改善跌的还少？
大环境不好，很多人都不愿意在房产上投入太多
养老房根本不需要很大，但是周边配套方便才是最重要的
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【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 是的，打破你的刻板印象，改善跌的还真就少，你对比一下最近10年的走势就知道了次新改善前期因为结构性供小于求所以涨幅巨大（远超刚需和老破小），而现在以及未来几年这种供求关系已经完全扭转，并且随着当年的次新改善（例如06-16年的房）现在慢慢变老，受到近两年新交付改善房的冲击，其补跌不可避免，相应的，新房也会跌，总体改善房就是供过于求的，必须要降价让一部分头部刚需客户能够得着，才能达到供需平衡。当然你也可以换种说法，某某改善房由于房龄老了，逐渐滑落为刚需房，实际上是一个意思。
: 说到养老房，面积仍然是重要的，现在孩子刚好不再需要学区房而置换成养老房的人群（40-50岁）基本上对面积还是有需求的，至少我身边这样的人都是这么想的，住了十几二十年学区老破小了，并且已经赚了数倍的收益了，养老要舒服一点，并且孩子还没成家还有相当大的一家四口同住需求，就像你说的，需要成熟的配套，所以他们更多在能力范围内（留足养老的钱后）选择户型还不错的老破大（10年以前南北通透带落地窗的非学区商品房例如望京亚奥等片区）而非远大新。
还是要看位置，看学区，学院路的改善涨不过中关村的老破小
有三套老破小的，会都卖掉换改善？你太乐观了，肯定有很多给老人住，或者出租赚租金。
刚需是什么，刚性需求，比如孩子上学，比如结婚买房，一般钱够就上车了，改善是什么，改善是刚需吗，改善不是刚需，我可以改善，住的舒服点，也可以不改善，每个月多拿点租金，看个人喜好。
大环境不好，改善的行情就不会太好。拼多多为啥这几年大火，是因为大家不想用质量好的东西吗，还不是想省点钱，大环境差，消费降级了啊。
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【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 你有一点说的很对，也是我之前描述中刻意避开的学区房问题，这是相对独立的赛道，供需人群与非学区房的交集很小，所以要单独说。如果单独分析学区房的供需，其实也是一样的分析方法，关键是找准学区房供需的边际和边际变化就可以了，不过我一只觉得分析学区房价格走势没有特别大的意义，因为这是每个买学区房家庭的执念，就算知道要亏很多钱也会买的，补充一句，顶尖核心学区我认为有强支撑。
: 其他的你说什么样的人都有这是必然的，放在北京2200万人口下来看，肯定有人死扛，有人抄底，等等的，我们看的是势，不是为了证明自己的观点找出零星个别的佐证。其实你说消费降级和我说的不是一个意思吗，就是供大于求有效需求不足所以要降价啊，你看现在消费降级之后，是不是以前卖得贵的东西也跟着降，明码标价的连锁餐厅纷纷推出降价团购，本质都是一样。核心在于，这种消费降级、房价降级，什么时候触底回升，我上面回复中已经详细阐述了。
真是听君一席话，如听一席话
有一句话，你说错了，那就是学区房和非学区房的供需人群，是有交集的，而且交集很大，有可能一个人卖了非学区，转手买了学区，那他是学区房的买家，也是非学区房的卖家，在这个链条上，学区房的需，取决于非学区房的供，如果他卖不掉非学区，可能就没有足够的资金去买学区，怎么能说二者没交集呢
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修改:l6030 FROM 111.203.168.*
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【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 你这是咬文嚼字就没有意思了，在当下这个时间点，就是现在，看学区房的客群和看非学区房的客群就是几乎没有交集的，明年就上学的家庭现在就是要买学区房，非学区房看都不会看一眼。你说的交集是站在拉长的时间维度上看，那肯定是有的，所以我说要明确学区房的供需边际（指得是当下这个时间点，有多少客群想买学区房）和供需边际变化（指的是未来有多少孩子要上学，意味着有相应数量级的家庭有购买学区房的需求，同时有多少家庭有抛售学区房的想法）啊！
: 只要把供需边际找准了，变化趋势分析清楚了，大趋势就能把握住了，当然这有难度，很多数据也不公布，所以要结合很多辅助指标来看。很多人分析供需得出错误的结论主要就是边际没找对，这种例子在版上比比皆是。
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所以你光分析有个毛用啊，你分析的结果是啥？有多少客群想买学区房，未来有多少孩子要上学，把数字拿出来啊，你的结论又是什么？
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【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 凭什么我得把饭味道你嘴里，谁惯的你这个毛病，授你渔了已经你居然只想要鱼，无语，不用回我了
你以为别人是不会分析？
中介起码还能给点数据支撑，你这种人侃侃而谈，一句干货都没有
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【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 啊对对对，前面结论给了，要关注什么指标给了，分析过程给了，你句句不服句句要和我辩，然后说没有干货，其实是你眼里没有干货，真和韭菜一心只想要致富代码一样一样的
有多少客群想买学区房，未来有多少孩子要上学，这就是你给的学区房的分析指标？首先，未来有多少孩子上学，跟多少客群想买学区房，没有直接关系，上学的这部分孩子，既有zb的，也有四老的，还有不想买学区的，想买学区的客群有多大，每年都没有一个准确的数值。而且学区房的需求，和学区政策息息相关，比如小升初政策，比如多校的政策，比如往年调剂的人数，调剂的多了，需求自然会下降。按照你给的这几个简单指标分析，得不出任何有效的结论。你这种假大空，偏偏又喜欢教别人做事，楼主骂的一点都不错
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