关于高盛的预测（2027年见底、未来两年持续下跌），我们需要结合中国房地产市场特殊性和当前数据交叉验证。以下从三个维度展开分析：
一、高盛预测的核心逻辑与争议点
核心假设
人口老龄化加速（2025年60岁以上人口占比突破22%）
城镇化率瓶颈（65%→70%需15年，速度减半）
开发商债务重组滞后（2024年房企美元债违约率达43%）
数据支撑
住房总存量：2025年达4.5亿套，户均1.2套（住建部）
租金回报率：一线城市降至1.5%（低于国债收益率）
居民杠杆率：62.4%（超过德国、接近日本泡沫期）
关键争议
未考虑政策极端干预：若实施「存量房回收作保障房」（如重庆试点），可能短期减少市场供应
低估城市分化：深圳南山区（产业+教育）与郑州郊区（烂尾集中区）不可同比
二、交叉验证：四个先行指标的实际走势
土地市场真实溢价率
计算方式：（成交价-起拍价）/起拍价-城投托底比例
2025Q1实际值：杭州4.2%（名义12%）、南京-3.1%（名义5%）
法拍房折价率
深圳宝安区：2024年8折→2025年6.5折
重庆两江新区：2024年7折→2025年5.8折
开发商存货周转天数
万科：从98天（2021）→217天（2025Q1）
碧桂园：从85天→402天
房贷早偿率
2025年1月达23%（历史峰值），反映居民「降杠杆」而非「抄底」
三、两种情景推演（2025-2027）
情景一：高盛预测成立（持续阴跌）
触发条件
美联储维持高利率至2026年（资本持续外流）
地方财政未能转型（土地出让金占比＞40%城市超25个）
二手房指导价扩围至30城
路径演绎
2025年：70城新房环比下跌城市增至55个
2026年：开发商存货减值计提超万亿，地方城投债务重组启动
2027年：保障房分流30%需求，市场出清完成
情景二：结构性反弹
逆转条件
央行启用「中国版QE」：直接购买核心城市优质房产
户籍制度突破：允许农村土地经营权折价抵扣城市首付
中美利差逆转（人民币汇率升破6.8）
路径演绎
2025Q3：超一线城市取消限购+购房退税，短期成交量暴涨40%
2026年：长三角/珠三角都市圈房价企稳，三四线继续下跌
2027年：市场完成「L型」分化，而非单边下跌
四、对普通人的现实策略
持有现金者的机会成本公式
临界点 = （当前房价×房贷利率） - （租金收益 + 预期跌幅）
当结果＞0：继续观望（如上海外环：5.8%＞3.2%+2.1%）
当结果≤0：考虑出手
置换需求的操作铁律
先卖后买（时间差≥6个月）
跨城置换优先「能级跳升」（如郑州→苏州，而非郑州→洛阳）
监测3个微观信号
所在社区中介门店关闭率＞30%
本地体制内单位重启「团购优惠房」
地铁规划新区出现工厂而非售楼处
结论
高盛的预测更接近「无政策干预」下的市场自然出清路径，但中国楼市本质是「政策市」。建议用「哑铃策略」应对：
① 10%资金捕捉核心城市法拍房机会（需专业尽调）
② 90%现金持有至出现「史诗级政策」（如房贷利息抵扣个税）
③ 彻底回避「三无房产」（无产业/无人口流入/无稀缺景观）
若您有具体城市或资产类别关注，可提供更精准的交叉数据验证（如苏州工业园区vs西安西咸新区）。
※ 修改:·gxfu 于 Feb 24 09:11:03 2025 修改本文·[FROM: 117.107.166.*]
※ 来源:·水木社区
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