最近这几周燕郊的成交量非常高，乘以20的话量和北京差不多甚至更高（人口北京二十分之一），燕郊马上通地铁到通州、后续全部通车后直达CBD，到CBD时间也就40分钟左右，这个通勤说实话很有吸引力了。16年底燕郊到四万的时候也是河北，也是人人鄙视，现在1万也是人人鄙视，实际都是那个燕郊，北漂的苦命打工人，收入低一个量级所以只好选择河北燕郊。燕郊很多小区的品质比北京一般小区好很多，什么港中旅、天洋城四代、四季花都、天佑，都不错。当然地铁站周边大部分小区离地铁没那么近，出了地铁站能七八分钟走到家的次新小区极少，这也是很多人鄙视燕郊的另一个原因。这个我也发现了，所以燕郊的标志性楼盘天洋城我不那么看好，离地铁站有点远。


相比去年七八月最低点，很多小区已经涨价10%以上了，个别户型有涨价15%以上的，我说的都是同户型装修楼层等同条件对比，虽然绝对值低不起眼，但涨幅不错。真没必要因为是河北就鄙视到极限。燕郊说的人多，不就是因为离北京近么，说到底还不是因为北京。
  

燕郊四万跌到一万有个技术性原因，高价接盘的月供压力极大，都是一两万甚至更多，有的还是多套。17年初开始的调整时间太长，比全国时间早了4年，限购极其严厉基本等于斩断了出逃链条（限购以县级市为单位，还条件严苛，而卖房的基本是本县级市以外的）。限购解除的时候又迎来全国性下跌，这个时候又被整个房地产下跌的力量裹挟，导致砸盘力量极大，所以下跌极其凶猛。七年半下跌，下跌幅度70%左右，个别75%，时间和幅度都够了（在有居住需求的情况下，没有居住需求可以下跌到0）。
  

现在通州地铁边上的次新四五万左右，到CBD半小时左右，燕郊地铁通了到CBD 40分钟左右，到时候价格能继续是通州的四分之一么？
  

我也曾一度极其鄙视燕郊，现在我家孩子也鄙视，听说燕郊是河北从来不去，我也很少去，只是从通勤和价格角度发表一下个人看法，看到有个热帖这么多看不起燕郊的说一下自己的观点。难道仅仅因为燕郊是河北？
  

当然，之所以说燕郊，有居住属性是一切讨论的前提，燕郊入住率确实很高，偶尔去一下到处都是人，房子从上到下都看得出有人住，当然据说现在人反而还少些了。像什么天洋城、纳丹堡、福成五期之类的，人多得吓人（一个小区几万人，楼黑压压的一片，都是密集大高层），担忧中国人口萎缩的建议去看看能治愈，尤其去看燕京航城后面那一排学校放学的时候。
  
而其他环京（可能大厂潮白新城除外）、包括惠州很多地方、嘉兴、威海海景房等，这些地方入住率太低，我觉得起来的可能性不大，或者很难搞。燕郊地铁通了估计更多人去那里住，没有户口的人很多，收入七八千的很多，需要通勤的人很多。


运河商务区一直搞不起来，燕郊地铁通了不正是可以导入就业人口么？因为方便了不怕堵车了不怕检查站了很多人会去燕郊，同时还不占北京和通州的人口指标。包括朝阳，貌似也不太好，22号线全部通了源源不断的提供性价比高的就业人口，公司的薪资压力也没那么大了，竞争力也强了。朝阳一堆小公司，万达广场和SOHO就无数，我自己和几个朋友都在那里开过公司，有的朋友还在坚持。

现在燕郊的通勤太痛苦了，但居然都还那么多人，每天堵在检查站和几条进京道路上，甚至个别通勤两三个小时。其他地方不好就业，到了北京找个几千的活干燕郊租房一两千不就解决了生存问题，除了办公室上班的，比如装修、家政、小生意啥的，装修的太多住燕郊了，听说还有艺术家、模特、音乐家这些，好多燕郊养老的，还有好多是北京过来的退休老人燕郊养老，北京的房子租出去燕郊房租便宜赚个差价，燕郊南城有一片都是康养社区，包括医院啥的。同时家人还可以一起，燕郊170多所学校我听到也是匪夷所思，甚至还有好几所大学（包括中央美术学院，貌似这个名字看到的时候也吃惊居然有校区在燕郊，有个什么燕京理工大学在北边），燕京航城后面那一排学校放学的时候那个景象真的感慨生娃还得这些收入不那么高观念更传统一些的中国人，黑压压的一片很多家长尤其妈妈或者老人带着两个孩子太给人一种生生不息的震撼了，一排学校据说七八个还是十几个绵延至少一两公里，反正我开车经过的时候被放学的景象吓到了。还有刚开建的三甲医院，医院还搞了个停机坪，还有马上开建的泰中国际学校，搞不懂燕郊难道还有外国人？也没去看资料燕郊到底有没有本地就业（除了中介和商业服务业），就看到了个中兴产业园和什么汉王什么园区，其他貌似看到的不多。有个朋友的公司要搬到燕郊去了，节约成本估计是。现在燕郊的城建搞得特别好，我偶尔去了会站在路边发愣好久纳闷搞这么利索到底是要干啥（据说还要改造排水系统，搞海绵城市），之前打压房价的时候那个狠啊。还有那个爆炸的地方给搞得面貌一新，比周围看着亮丽多了。


最重要的一点，通勤快捷了就没有心理压力了，尤其地铁这个确定性会让人很踏实。这条地铁的价值还是很高的，应该是12个换乘站，6号线1号线14号线这几个主要线路都有换乘站，直达CBD，造价800多亿高于一般地铁，速度比其他的地铁快很多，好像是160公里/小时 VS 80公里/小时。

  
听说燕郊某个小区一堆北大的在那个小区买房，我买房的那个业主就是PKU的（本人THU），他卖房是凑钱置换海淀学区（如果兄弟看到了勿怪，暴露得有点多），要不是老大说止跌回稳我俩都没那个胆子接刀子（不管多少也不能瞎扔）。前几天水木一个清华创业失败的兄弟不也是燕郊有房么，真没必要说起燕郊就一副瞧不起的样子。河北也是中国，三河四省是中国基本盘中的基本盘，住在燕郊的中低收入者也是人，真正的牛马苦命人，服务北京的一支生力军。人多了又连着北京CBD房价不至于低到和鹤岗对比。


比较担心的一点，据说好多找不到工作的回家就不来了，不知道接下来几年副中心和朝阳能不能振作点，虽然高性价比的员工有了，但没公司那就抓瞎了。也不知道运河商务区能否复制丽泽的成功经验。


据说很多中介在燕郊买房，尤其买在16年前后，后来惨烈的事情很多，无论中介还是其他人。版上不知道是不是真的如大家所说好多都是中介，我也很少发帖，之前发帖好像还是非典时期通知学校打乒乓球在哪，24年前的事了，回首不堪往事月明中。希望燕郊越来越好，燕郊人民的心在北京。
--
FROM 124.71.93.*

还真是，这是关键点，没人开公司了或者都萎缩了只能回家了。

【 在 wenzhongzi 的大作中提到: 】
: 现在缺公司吧
:
--
FROM 124.71.93.*

我那个写得太感性了，你这个回复有水平，是内行，我这就是个外行一通瞎写，长期在海外工作，偶尔回国，凭点感觉和道听途说的信息，更没必要去查证。主要还是觉得燕郊人民太苦了，这些年咋熬过来的，尤其疫情期间。

看到有网友说TOP2去燕郊买房，其实也没啥，我还打算退休后去住燕郊，搞个越野车上河北牌照，到处瞎逛，这个车牌留给孩子用。有的小区那景观和视野我感觉比棕榈泉看朝阳公园都好，旁边还有三甲医院，价格大概只有十分之一。

【 在 stealyours 的大作中提到: 】
: 燕郊是环京一哥。
: 是距离天安门最近的非首都区域，30km。以天安门为圆心，30km半径画个圆，不在北京范围的只有燕郊。而且挨着副中心，其他几个环境距离天安门50km+，更主要的是挨着北京部分的主要是农田。
: 现在的价格是非理性的，如果通州边缘4-5w是理性的，那燕郊1w左右肯定是非理性的，地铁选择现在空地的位置也是为了后续卖地回本。但目前燕郊一个挨着地铁商品房地块都没出。应该是在等地铁确定通车的时候，估计要到3w左右的价格。现在燕郊+三河土拍楼面价在6k左右，地铁周边土拍在1w5左右比较可能，卖价2.5-3w
--
FROM 124.71.93.*

多谢，南方人，普通话不好，懂了。

【 在 blancher 的大作中提到: 】
: 兄弟，是山河四省，不是三河四省哈
--
FROM 124.71.93.*

算投资哈，我都毕业二十几年了，肯定不是首套。

【 在 maple0 的大作中提到: 】
: 一个通勤属性，根本就不值得高房价
: 北京的房，有户口，孩子能上学，能做长期打算，买燕郊房，是打算以后在河北考大学？
:
--
FROM 124.71.93.*