- 主题:武汉产业也可以也是中心城市，房价调那么猛还不见底
都拆得差不多了，老破小不多了
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 供应量大，需求小。
: 且供应的都是中低端塔楼高层产品（天量存量老破小）这种错配的供需就决定了大部分产品持续下跌！
哪个城市都一样，现在绝大部分普通住宅都供给量太大了。只需要供应最好的改善型产品就完全够了。
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人均绝对不止39，算法都不对。
2011年到现在十五年新建的住宅 商住 保障房 还建房都有3亿多平，总共1300多万人。
武汉每个小区都有大量房子还是毛坯状态，比例普遍在30%以上。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 另一个数据 武汉人均住房面积只有39平米，在省会城市里偏低。
: 个人认为供应量大是一方面，供应的位置也不合理。也就是说盖房子的时候不管未来是否有人买，就是拼命的盖起来再说。
: 哪个城市都一样，现在绝大部分普通住宅都供给量太大了。只需要供应最好的改善型产品就完全够了。
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武汉人又不在乎楼高不高。
反倒顶豪大多数是40层以上的超高层，比同片区低密洋房受欢迎，因为越高景观越好
【 在 fashion78 的大作中提到: 】
: 50层以上的住宅高楼很多，太恐怖了
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统计局的数据纯粹是为了证明供给没有过剩，可以继续卖地的。
你到武汉看看就知道了。有的区房子比人多，统计局的数据还说人均40平呢。
比如阳逻和汉南。阳逻十几万人口的镇，最近八年新建七八十个小区，全是3000套房以上的大盘。
万达文旅城一个盘都有上万套房子，后面的五六千套都烂尾卖不掉而已。阳逻之心三四十个小区，每个小区都没住几户人家，就这统计局还说人均居住面积40平。。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 人均39是湖北省统计局的官方数据
: 你算的人均多少？新建还要减去拆除
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武汉贫富差距不大的，体制内为主的城市。
反映在住房上，就是大多人都住差不多的房子，整个城市特别豪的房子极少，住得特别差的也很少。
大家普遍就住在70-150平的房子，房龄二十年以内，中规中矩的开发商，中规中矩的绿化，中规中矩的停车场。
对应的就是现在单价8000-15000之间的房子，基本都差不多样子。
【 在 jhp2009 的大作中提到: 】
: 一个很大的原因是收入差距。武汉的人群天然分成两部分，高收入—低收入，不存在中间状态，特别是考虑到婚配，形势更突出。除了房子，还有一个副作用就是结婚率，如果有分城市统计，武汉一定不高。
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24年当然成交少了。
都是17-21年之间买的。
汉南 新洲虽然行情极差，但是开发商在售新房并不算多的，要么早就清盘了，要么现在烂尾了。
大部分房子都已经在17-21年卖掉了，乌泱乌泱的次新小区，几十万套房子，但是里面没人。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 查了下你说汉南，24年商品成交房15.7万平米，按150平米每套算，只成交0.1万套房子，建的再多，卖不出去，就没有转化为人均住房面积。
: 也就是供需的错位。
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2024年武汉新建商品住宅已经比以前减少一半以上了。你看全国绝大多数城市2024年都是比前几年大幅减少。
16-21年一直都是3000-4000万平成交的。这个还不算保障房 还建房 商住房的。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 2024年武汉新建住房成交107281套，面积1225万平方米，接近2023年10.98万套、1268万平方米的水平。
: 武汉市近三年人口1371、1377、1380万人
: 也就是说这两年 每年只增加不到1平米的人均住房面积。 如果有旧房拆除的，实际增加的更少。
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武汉新建商品住宅成交量2011年首次超过12万套，16年超过20万套，接近30万套，到23年跌回12万套以内。
这里只是普通商品住宅。
像各单位分的保障房，经适房，公租房，都不算在内的。几乎每个企事业单位都有的。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 2024年武汉新建住房成交107281套，面积1225万平方米，接近2023年10.98万套、1268万平方米的水平。
: 武汉市近三年人口1371、1377、1380万人
: 也就是说这两年 每年只增加不到1平米的人均住房面积。 如果有旧房拆除的，实际增加的更少。
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每个企事业单位，都有各种类型保障住房，大多数不算普通商品住宅的。
比如，华科巨大的校园里，有几万套住房，但仅只有喻园小区的两千多套是商品住宅。
华农校园，有六七千多套住房，商品住宅只有几百套，贝壳上挂出来的不足十套。
湖北经济学院校园里面，有三千多套住宅，没有一个是商品住宅，也就没有能挂出来卖的。
其他公务员，国企，单位，大致差不多的情况。
【 在 Syou 的大作中提到: 】
: 人均39是湖北省统计局的官方数据
: 你算的人均多少？新建还要减去拆除
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偏偏武汉2016-2024年买房的人超级多，天量成交，这9年成交了近两百万套房。
武汉总共就四百多万个家庭，差不多百分之四十的家庭套牢在房子上。
【 在 k1980 的大作中提到: 】
: 武汉收入低，工作机会少，营商环境差，好的体制内单位都在二代三代手里把持，民营企业生存环境恶劣，年轻人留不下来，之前吸血全省包括吸河南一部分，这些年基本吸干了，没法维系了。武汉2~3环间现在不少房子照最高价时腰斩了，其余远一点的阳逻、新洲、汉南、蔡甸、江夏、藏龙岛也是一塌糊涂，房价基本回到了2016年上半年，武汉这轮大周期启动的原点就是2016年，17、18年的武汉房价简直是烈火烹油，售楼部的火爆情况让人记忆犹新，售楼部妹子的短裙、精致妆容、现磨咖啡……，我很多同事都是18、19年买的房，有刚需的，有改善的，19年下半年嗅到一丝危险的气息，以前单位是房地产分包商，19年开发商开始用房子抵工程款了，能明显看到开发商的销售压力在增大，有时我觉得2020年的口罩其实救了武汉，生生打断了武汉房价的上涨路线，否则套进去的人会更多，现在最难受的就是口罩前夜贷款买房那一批人，但武汉的婆罗门阶层没啥影响，一直很爽，在武汉这种城市，是真的爽，懂的都懂。顺便说一句，个人觉得，武汉的基础设施建设、城市景观、自然风光要比成都、西安好，近几年这三经常一起比较。
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