- 主题:本人极不看好亦庄河西后市
是的，亦庄后续下跌空间还很大，主要亦庄购买力太有限了，供应又太无限了。目前的房价定价是各公司的高管+研发的水平，但实际上这边是低收入牛马为主。前几年还有朝阳丰台的外溢客群，现在十八里店小红门的崛起，基本上都截流了。
--
FROM 114.242.3.*
咱就说他们为什么搬亦庄不搬朝阳南呢？十八里店小红门明显位置更优，价格更低，交通更便利。亦庄的购买力来源基本只剩本身在亦庄工作的了，不过这边高薪岗位太少了，高端楼盘太多了，hold不住。
【 在 cangelzz 的大作中提到: 】
: 说这么多跟给股票找利空一样，亦庄盘子就这么小，人口持续净流入，未来投资中芯工厂，宁德电池项目都要落地，儿童医院同仁医院也要开建，上面有些待售盘不要紧，那些都是5w不到的成本，没人想砸盘走人。想做空也得有筹码才行，等着外面的人来吧。就不指望远处的，就近处的旧宫瀛海马驹桥，前些地方的人到时都会想搬过来
:
--
FROM 114.242.3.*
说错了，丰台是真的卖完地就不管了，朝阳区除了大产业（第四使馆区那类）几乎不画饼，商业、学校这类短平快基建项目基本上说到做到，地铁的话周期慢一些不过好在朝阳现存地铁线已经足够丰富，小红门和十八里店都有主流地铁线路。十八里店的进度还是有目共睹的，一期盖的七七八八了。小红门确实有两区交界的问题，不过该担心的是丰台分钟寺三兄弟还得跌多少的问题，小红门这边地块越往北越无敌，最后紧挨龙爪树和分钟寺地铁的那俩地块很期待。亦庄除了城市界面以外我基本想不出来任何优势了，你说龙湖天街根本不值一提，居住人多的地方一定有大商业的，这东西对房价没啥帮助，skp合生汇旁边不也照样跌跌不休么。至于产业，我前面说过了，亦庄产业人群收入普遍偏低，能够对亦庄房价形成支撑的人群太有限了，等跌倒亦庄产业牛马们能买得起的程度，就能稳住。
【 在 cangelzz 的大作中提到: 】
: 十八里店就算了，小红门是个有潜力的地方，仅限四环北，不过有些历史原因还有两区交界一些因素，工商业都不发达，这里10年没什么发展是有问题的，这些问题不解决，没有高端楼盘入住，最终就只能还是原地踏步。朝阳对这边的规划都是画大饼，听听就得了，拿钱进来就被套。真想好好卖地，先拆迁完了，把八十中名额多分点，好好整整道路比什么都强。目前在朝阳里优先级上根本排不上号，不像亦庄河西是比核心区还核心的亲儿子，龙湖天街一出，其他商场全给干快倒闭了
:
--
修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*
你说的是以前的小红门，就像现在很多人也看不上酒仙桥一样，但还是得看规划，至少这些地是一定会卖出去盖商品房的，商品房最终不论什么价格，开发上肯定都会卖出去的，这个价位段的房子基本都是刚改，入住率都会挺高的，也就意味着以后这是人口众多并且城市界面全新的片区，不敢类比亦庄，但可以举个类似的，15年前的新北苑大家都看不上，但现在也算相当宜居的片区了。
亦庄你说的这些优点我都很认可，我过去就不止一次在本版说过亦庄的好，但我们这里讨论的是房价走势，亦庄是北京供过于求最严重的地区之一，我实在找不到他的支撑在哪。
【 在 cangelzz 的大作中提到: 】
: 你没住过你感受不深，小红门和亦庄我都深度居住过，没有人比我更懂居住感受的差别。小红门附近脏乱差，产业就是汽配城和家具城和五金城，非常乱，不过我都是开车没什么所谓。没有商场，没有体育小公园，没有三甲，只有一些底商餐饮和零散菜市场，整体非常low，想找点有品质的地方逛逛，那真没有。学校就那几个，周边道路乱死了，生源别人不认可，就挨着商品房的还稍微好些。如果只是图上班方便那还行，地铁双线，开车一脚油就上四环，三环也不远，但是堵一些。
: 河西居住就太舒服了，道路宽敞整洁，溜个弯去逛个龙湖吃饭，外卖/自取七鲜都秒送，品质稳定。三大学校反正都差不多。小区里，街道上都有口袋公园，不远处有南海子，日常休闲很方便。合生汇那个地方路口太乱了，过马路都难受，车流量也大，噪音也吵闹，居住地周围需要的不是这种超级商业，没人平时老去那。
: 我觉得这边待着很舒服，路边没有什么违法停车，路上行人衣着一看就知道整体是生活有保障的。反而再看小红门这边，共享单车停的一条街都是没人管，路都弄不利索。要图便宜那行，要想住的舒服，没个几年出不来
: ...................
--
FROM 114.242.3.*
对房价的影响，产业并不是关键，只要到产业交通便利就可以，也就是我们通常所说的外溢片区。如果说丰台大兴我还不是特别明确其价值，但朝阳南我可太了解了，这边基本上主打两个全新片区，和老本地居民是天然分隔开的，就像新北苑和天通苑，虽然一河之隔但两边的人群圈层完全不同。朝阳南这边全新片区的新房均价基本上稳定在7-8左右，物业费6-9，天然筛选了圈层，虽然不高端但算是小改善了。说回交通，10号线和17号线的能级不用多说了吧，我之前比较重点考察的十八里店，我在国贸上班通勤只需要20分钟左右算上我出地铁走路的时间，去望京也就半小时左右，这个通勤时间说实话比作为望京外溢的新北苑去望京还快一点。其他的教育、交通、商业配套也不必多说，全新片区配套都没问题，医院确实有所欠缺，对医院有刚需肯定就不建议。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 你要说朝阳北产业强一些收入高一些可以理解。毕竟价格在那儿摆着。从4万多到12万左右均有。
: 朝阳南说实话真没啥拿得出手的公司更不要提高薪了。但价格可不低。从4万多到10万左右均有。城市界面、区政fu投入资金情况、居住群体、居民平均素质、人均收入……要啥没啥。最关键的价格可是很感人的。怎么说呢，目前的价格不配。当然8-10年后朝阳投入不投入资金规划不规划新的产业集群不好说。太远的城市规划我们普通百姓也预测不了。
: 总之如果单纯从目前价格来看：朝阳北（4-12）合理一些，朝阳南（4-10）透支不少，亦庄（2-7）相对合理一些。
: ...................
--
修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 对房价的影响，产业并不是关键，只要到产业交通便利就可以，也就是我们通常所说的外溢片区。如果说丰台大兴我还不是特别明确其价值，但朝阳南我可太了解了，这边基本上主打两个全新片区，和老本地居民是天然分隔开的，就像新北苑和天通苑，虽然一河之隔但两边的人群圈层完全不同。朝阳南这边全新片区的新房均价基本上稳定在7-8左右，物业费6-9，天然筛选了圈层，虽然不高端但算是小改善了。说回交通，10号线和17号线的能级不用多说了吧，我之前比较重点考察的十八里店，我在国贸上班通勤只需要20分钟左右算上我出地铁走路的时间，去望京也就半小时左右，这个通勤时间说实话比作为望京外溢的新北苑去望京还快一点。其他的教育、交通、商业配套也不必多说，全新片区配套都没问题，医院确实有所欠缺，对医院有刚需肯定就不建议。
再补充一点我个人的愚见，我对房子的价值评估除了房子本身产品力外，主要还看房子所占有资源，包括学校、（到上班产业区的）交通、商业和自然景观等。
学校是一个刚性的占有型资源。
但其实房子本身不占有产业，只是图通勤便利而已，因此我不太看产业而看交通（交通便利的典型就是太阳宫）。
商业和自然景观其实我认为也是占有型的，因为平时吃个饭做个运动等等的一般都是家附近不会去太远（但商业资源并不稀缺），而窗外和小区以及街区的景观环境也让人每天心旷神怡（这是我非常看好酒仙桥的原因，坝河+亮马河景观带在北京是稀缺资源，至少对我来说是）。
以上是对价值的评估，而价格是另一回事了，那个看供需
--
修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*
我说了，以上是对价值的评估体系，而价格是另一回事，看供需。
由于17号线是北京东半边的产业大快线，也就必然带来增量需求，同理西半边的产业大快线19号线也是一样。当朝阳北房子老旧价格虚高的时候，人群就会将目光投向通勤便利又新又便宜的朝阳南了，这就靠市场供需动态平衡了。
我目前是不出手的，因为不论朝阳南还是朝阳北亦或朝阳东，现阶段都到了一个价格体系崩坏重估的前夜了，静观其变是最好的。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 价格只由供需关系决定。
: 说白了供应其实还好，只要想控制还是能控制的连续两三年不供地，房子就可能存在供不应求。
: 关键因素是人口净流入的需求端。
: ...................
--
FROM 114.242.3.*