我看了一眼海淀幸福里的挂牌量，抽了一口凉气
原创
居不易
2025年09月12日
因为写嘉华天珺调规的文章，这几天盘了一下海淀永丰的几个小区和价格行情，当我从贝壳app上看到海淀幸福里的挂牌量时，不由虎躯一震。这个交房不久的次新小区，竟然有92套挂牌，还有19套未上架，也就是总共有：111套房源在卖！这些房源，一部分是正在出租的，还有相当部分是从未入住的新房，看了下几乎没有业主自住的。要知道，如此规模的小区二手房成交量，通常一年也就成交20套左右。贝壳上显示今年1-9月，海淀幸福里一共成交了10套，这意味着大部分额房源是没法很快卖出的，如果想快速出售，就得大降价。比如这套99平的聚焦房源，挂牌5个月，已经从798万下调到了668万，单价6.7万/平，据说650万可以成交，在实际降价约150万之后，依然没有卖出去。而昨天刚刚成交一套“一口价”同面积的7层房源，成交价是649.5万。我查了一下小区过去10套成交价，成交单价在7.2～8.4万不等。上面这套房源临北清路算有点硬伤的，不临路的房源应该仍然在7万+。海淀幸福里一直是我心目中的北清路一哥，整体品质还不错，石材外立面，公区、物业都算比较好的，北清路上只有低密度的百旺府四区能媲美。受到楼市整体的影响，海淀北部已交付的新盘已经全面破发，海淀幸福里算是破发幅度比较大的。海淀幸福里一期二期的期房网签均价为8万左右，一期早期比较便宜些，毛估估目前破发幅度超过10%～很显然，破发幅度偏大的一个重要原因是投资客太多，不然不会有这么多挂牌量。投资客多，就容易出现踩踏！海淀幸福里非常类似于亦庄的中海京叁号院，同样是品质很好的小区，同样有大量的投资客，亦庄接盘的更少，破发幅度同样大。不过，这里我得说一句，虽然海淀北部也破发了，但买新房，仍然大幅跑赢了二手房。同期买房买在海淀北部或者昌平南，亏损远比二手房少。当然，近三年，只要买房，95%的结局就是亏损，除非不买房，才能不亏损，这就是事实。2021年至今，海淀的二手房，跌幅30%的比比皆是，如果买南城的，跌幅更大，而海淀北部其他新房跌幅通常不到10%，个位数的破发，相对损失较小。再举个昌平南的例子，刚交房不久的珺和府，这周刚有了第一套成交，113平的户型成交价为664万，原始价格在700-710之间，亏损约6%！而同期回龙观的二手房跌幅可能高达40%+，对于海淀北部的楼市来说，真正的风险并不是楼市的熊市本身，而是产业的迁徙，下一篇再细说。
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FROM 124.127.67.*

【 在 hfdxm 的大作中提到: 】
: 画重点，投资客太多，产业迁徙

不能叫投资客，顶多算炒房客，或叫无头苍蝇。投资客大多具备投资眼光，不会这么傻。
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FROM 183.241.161.*

这是谬论。因为买房不是为了少亏，是为了住。所以，大部分人不可能买了房两三年就卖。等住了十年八年卖，就按着二手房跌幅走了（不用十年八年，看百旺府新三四区最近的成交就知道了，跌幅和老一至四区无异）。

买新房，收房就卖，再买新房，收房再卖，理由是“亏得少”，这不是有病么
【 在 hfdxm 的大作中提到: 】
: 我看了一眼海淀幸福里的挂牌量，抽了一口凉气
: 原创
: 居不易
: ...................
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修改:yiran2000 FROM 114.241.81.*
FROM 114.241.81.*

现在就需要十几年才能去化
【 在 hfdxm 的大作中提到: 】
: 我看了一眼海淀幸福里的挂牌量，抽了一口凉气
: 原创
: 居不易
: ...................
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FROM 123.112.66.*

我只关心永丰y y ds
【 在 l00000 的大作中提到: 】
: 别空喊口号
: 你对那很熟悉
: 他是睁眼说瞎话，还是事实
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FROM 223.104.44.*