上周（12.1-12.7），昌平南回龙观、霍营区域二手房成交约60套，量微跌，价却跳涨。套均总价334万，环比上周涨52万；成交单价达32095元/㎡，周涨2371元。


关键变化：套均成交面积历史性突破100㎡。 这意味着市场主力正从刚需小户型转向改善型大户型。


金域华府三期两居均价从11月48254元/㎡降至45108元/㎡，回调明显。
公园悦府一区“以价换量”，均价从41013元/㎡滑落至37586元/㎡，但成交活跃。
融泽嘉园、金域华府一期成交同步缩量，进入观望。
新龙城35935元/㎡
万润家园31236元/㎡
龙腾苑组团26865元/㎡
龙锦苑东组团24532元/㎡





小户型成交锐减，主因是租售比过高。部分业主选择“转售为租”，导致市场供应减少。同时，部分刚需客户陷入观望，需求暂时冻结。
此消彼长之下，改善型需求占比被动扩大，推动成交结构向大面积、高总价倾斜。
市场正进行剧烈的价值重估。部分高估值小区正挤出价格泡沫，而定价务实的社区展现出流动性韧性。
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