- 主题:房价远没到底，看文章吧，挺有道理有数据支撑
无论是居民总贷款，还是居民中长期贷款，今年4月末，相比春节前的1月末，都不升反降。但小阳春的成交量相比去年，其实相对还是可以的，那么这种背离，究竟是什么原因造成的？
网上有很多人把其归结为公积金数据未纳入贷款数据从而造成这个结果，这个是大错特错。
因为尽管央行月度披露的贷款数据不包含公积金，但央行年报里的居民杠杆率，是纳入公积金的，从年报数据看，新增贷款中，公积金大概占比在10%~15%。
所以，即使考虑极端情况，假设今年的公积金额度使用翻倍，从10%~15%变为30%（增加15%），并取代等额商贷，那么对商贷降幅的影响也就在15%，这个和当下数据明显不符。
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考虑到这个可能是很多人的共同困惑，我们展开说明一下。为了说明其逻辑，我们先看两个场景：
场景一：
A首付100万，贷款100万，买下B的200万的房子；
B原有贷款100万，但因为收入预期好，再贷款100万，买下C的300万的房子；
在这个场景中，社会贷款总量增加了200万；成交量为2套。
场景二：
A首付100万，贷款100万，买下B的200万的房子；
B原有贷款100万，但因为失业裁员，于是向下置换还清贷款，买了D的100万的房子。
在这个场景中，社会贷款总量增加为0（A增加100万贷款，B减少100万贷款），成交量为2套。
可以看到，无论场景一还是场景二，二手房成交量都是2套，但贷款数据则完全不同。
场景一，大家都是向上置换，所以贷款额大幅增长；而场景二，向上置换和向下置换同时存在，所以借贷和还贷互相抵消，体现出的贷款额，就是零增长。
在真实场景中，B不一定会把自住房向下置换，也可能会卖出投资房。比如原有两套房，但由于失业裁员要扛债务压力，那么可能就会卖出一套房来归还债务。
那么，这种情况，B的净持仓其实也是在减少的，也可以看做是一种向下置换，就是同时减少房产持仓和债务，也就是缩表。
由于B在减少债务，而A在增加债务，互相抵消后，就会发生成交量高增，但贷款数据不增加，甚至可能反而减少的情况。
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FROM 114.241.36.*
当一个市场，缩表和扩表的人同时存在，向上置换和向下置换同时存在，那么就会发生类似今年京沪小阳春的现象。那就是成交量很高，但居民贷款不增长。
从今年居民新增贷款低于去年的现象看，结论只能是今年向下置换的人比去年更多了。
所以，居民贷款的增量数据，反馈的其实是楼市的净买入力量。或者更严格的说，只有居民积极扩表，才能大幅增加楼市的净买入，并推动房价上涨。我曾在过去的文章中，把其总结为：
在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。
反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。
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感觉 房价收入比、居民杠杆率、库存三个指标影响最大
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论述到这里，我们可以对文章开头的提问做一回答了。
1 京沪楼市成交量高增和贷款下滑的背离，代表市场上向上置换和向下置换的人同时存在，增加贷款（扩表）和减少贷款（缩表）的人同时存在，且相比去年，缩表的力量增加了。
2 短期房价涨跌由预期决定，只要买方和卖方都认为房价不会跌，房价就真的不会跌，所以营造房价止跌情绪和舆论，房价短期确实会因预期改变而止跌，但长期角度，房价依然由供需关系和基本面决定。
3 在收入一定的情况下（GDP一定的情况下），居民存款越多，并不代表居民越有信心，而是存款在居民这里形成了堰塞湖，没有进一步形成消费。跟踪居民信心向上拐点（居民存款/GDP指标下降），是观察楼市企稳的指标之一。
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FROM 114.241.36.*
在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。
反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。
那现在都在缩表，都在悲观了，是不是意味着可以抄底了？
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百年未有之大变局，目前这个情况能匹配上吗？后面还会不会有更大的事情发生呢？
- 来自 水木社区APP v3.5.7
【 在 talro1 的大作中提到: 】
: 在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。
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: 反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。
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: 那现在都在缩表，都在悲观了，是不是意味着可以抄底了？
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小儿科，回顾下过去一百年发生的大事，这有几个能比的，恐怕连98大下岗都不如
【 在 missyouing 的大作中提到: 】
: 百年未有之大变局，目前这个情况能匹配上吗？后面还会不会有更大的事情发生呢？
: - 来自 水木社区APP v3.5.7
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