北京北和望春园相比，我宁肯选望春园

【 在 zslzz (zslzz) 的大作中提到: 】
: 工作居住证下来后，和女朋友商量买房，目标总价500左右 两室（最好控制在500以内）（高贷款）
: 北京房产横盘多年，自己是谨慎看空。未看房前，根据历年的图表和分析得出，每年的房价大约年初比年底会高一些，心理上对看房有些排斥，年中开始了不紧不慢的看房之旅。
: 女票在西二旗科技园那边上班，我在知春路一带打工。不对学区做要求。
: 小半年时间实地看房超过150套，主要有海淀区知春路附近，清河，北苑，昌平等四个版块。
: 首先最倾向于海淀区，因为工作区域都在海淀。
: 最先看的是海淀区知春路一代，这里的房子最大的特点是老，破，小。公房占比很大，部分可多贷款。主要看过的小区有三义庙，罗庄x里，知春路xx号院，青云北区，双榆树xx等等等。
: 整体观感 三义庙/罗庄x里基本无社区环境，青云北区< 知春路xx院< 青云北区< 双榆树
: 看中差不多的，和女朋友商量总觉得不够满意。女朋友希望是明厅，而知春路一带这个预算范围上下没有明厅，因此放弃知春路。在未了解真实的需求前做了很多无用功。
: 然后瞄准清河板块，在app上看到一个符合预算内的全明格局的房子，实地考察后发现，小区是98年的单位分房，旁边就是学校，卫生间的窗户是开向走廊的，小区环境给人一种很忧伤的感觉，和女朋友综合考虑，先给了一个九折往上报价，未见面谈。先不加价也不放弃，保持关注同
: 清河这边最大的特点是小产权房子多，整体规划其实很一般。和郊区差不多。属于海淀区价格洼地。
: 随后看北苑，望春园，绣春园，情友园，莲葩，佳欣园等等。
: 北苑这边房源很多，老北苑里望春园预算范围内最好。可供选择的房子不少。大小中介也不少，有的中介费能打到很低的价格
: 经历了几次不同中介的来回拉锯谈判，望春园有套房差几万没成。
: 主要原因是自己对房子以及位置没有那么满意，不愿意多加价。
: 北苑这边主要特点是可选择房源多，离地铁不太方便，后续交通规划无明显利好，是很稳定的社区。
: 最后看回龙观。
: 原本自己对回龙观是排斥的，觉得市区好歹要比郊区好，市容规划方面。自己就住回龙观（租房）附近，实在受不了这破破烂烂的社区，想着要每一次搬家都一定要比上一次好。
: 看了本版的融泽嘉园出手报告，深受启发。找数据分析成交周期，挂牌房子/总户数，成交量，成交价格，成交价格/挂牌价格 等一系列指标上看，回龙观数据整体居然比老北苑要好？！ 而后将北苑的优先级在回龙观之后。
: 而后看了北京北，发现一个很有意思的事实：从地段和交通来看，买北苑为啥不考虑北京北，考虑北京北为啥不考虑新龙城等昌平区小区。而后将重点放在回龙观片区。
: 实地看昌平区的房子，新龙城，北京北，紫金，公园悦府，融泽嘉园，龙跃xxx，龙腾xxx，金域华府。
: 回龙观的这些小区的分析网上都有很多，不再赘述。房子和房子本身差异也很大。
: 几经波折，自己实地看完房到约谈业主谈价格下定金一天搞定。
: 促成自己决心的主要有几个原因：
: 1.隔壁小区成交价格已经上涨了
: 2.该小区刚看的某个房子已经成交了
: 3.这个房子无明显短板，一切都比较好
: 4.该小区诚心卖的房子成交周期都很快
: 现在情况：
: 1.小区里的挂牌价要么涨了1.5个中介费，要么属于顶底二层
: 2.周边小区情况也是如此
: 事后分析：
: 1.实地看房是必要的，和中介多聊天也是必要的。
: 2.成交有聚集效应，市场上普遍有观望情绪，同一户型要么都不成交，要么都成交。
: 3.中介会骗人，数据不会。
: 4.房价有涨有跌，看中的都在涨，作为备选的没动，硬伤的在跌。
: 5.合适的成交速度快，当机立断很重要。
: 6.家人们齐心协力很重要。房子有价，情义无价。
--
FROM 124.202.192.*