二手房的土地，如何确定其价格？



【 在 ruch 的大作中提到: 】
: 某小区位于二线城市，不在城市最核心地段，但也算是挨着老城区的中心地带，而且环境很优越，马路对过就是一个巨大的市区内的湖，5A风景区。
: 一墙之隔是年初新拍出的地块，6.6万平，18.8亿，每平方米拍卖价2.85万元，计划建成洋房和小高层，容积率1.83左右，折合楼面价1.55万/平。这个新小区，大家一致判断毛坯房能卖到2.4-3.5万元/平（只有小高层的最上面几层能看到湖）。
: 然后再说这个老小区，建成于90年代末，5-6层的多层楼房（全都看不到湖），某壳上面的二手房价格大约在1-1.1万/平，某宝上面最近拍卖了一套房子，102平，拍卖成交价86万，折合0.85万元/平。这套房子土地使用证面积34平，如果按隔壁拍卖价计算，光土地就值34*2.85=96.9万元；如果按隔壁楼面价计算，能值1.55*102=158万元（老小区的容积率可能要高一些，估计在1.8-2.5之间，所以按隔壁的楼面价计算可能偏高）。也就是说，如果参照隔壁小区的地价，市场价仅高出地价一点点，拍卖价有时还低于地价。
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