新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢，另外从住房的角度讲，望京为什么比新北苑强太多呢，我个人就比较排斥直接住在产业区内，没有人气。
新北苑兼顾了交通、商业、环境、学区、品质、圈层，是北京难得的宜居片区之一了，只是前些年炒作太过了，现在算是价值回归吧
交通：13不说了，17的能级差不多北京前三了，什么奶西崔南都是弟弟
商业：华贸城+龙湖天街+街边底商，烟火气足够了，歇甲想成熟到这程度至少15年后
环境：片区比较新，街道绿化都不错，公园也够近够大，尤其温榆河公园是我拍婚纱的地方，必须好评
学区：学校我研究的不多，但这个应该是朝阳仅剩的单校划片的九年一贯的强校了
品质：10年左右的次新，户型和品质目前基本够用
圈层：这是最难能可贵的，全北京唯一次新纯商品房片区，一个回迁都没有
综上吧，有些人喜欢投资未来，有些人享受当下，对于后者，新北苑是不错的选择

看到有人提到东坝北和新北苑对比，东坝北个人认为也不错，是完爆崔南和奶西的存在，但是成熟还需要时间，至少10年能达到西区完全体，中区遥遥无期。
交通：12+3，应该马上通车了，但是3只是一期，其二期三期遥遥无期。这俩线都是横向的，要去一些产业区通勤的话多半需要换乘，总体体验不如新北苑。
商业：引入北岗子和东坝北两个小型商业中心，一般来说会在住宅建好入住一段时间后才视情况开业，考虑到规模，大概率就是片区内够用的状态，不过这片区成熟后人口不少，总体来说人气不会差。
环境：两河交汇，湿地公园，配合中区的第四使馆区和国际组织机构，环境基建这块应该不用担心，肯定好。就目前建成的一段示范区来看也是这样。
学区：北京中学新的大本营，不过北中目前靠dz和中考掐尖来获取优秀生源，并没有内部直升比例，而北中集团的小学初中都一般般，因此目前看这里不能算学区，不排除以后慢慢发展起来，但是有学区需求的家庭不敢赌这个。
品质：不用说，商品房的话，东坝北的新房肯定完爆新北苑十年前的次新了。
圈层：哎，这点就很遗憾，东坝北最大的败笔就是那8个回迁社区，挺好的一个片区，硬生生一半建了回迁，1/3是地铁上盖项目（刚需为主），纯商品房产品只剩下保利天汇和另一个待拍地块，形不成气候，圈层这块肯定是不如新北苑的
另外从建设周期上来说，北熙区上盖还有两个大地块没拍，整个拿地+建设的周期算下来就得七八年，因此整个东坝北的西区大致在10年后逐渐成熟，而当下商品房接近9的成交单价显然已经将各种规划利好price in了
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 互联网繁荣的时候当然不算虚高，望京的配套比新北苑强太多了吧？两个根本就不是一个档次的。
: 新北苑占优势的只有房龄相对较新，而且地块小这两个优势。你看着吧，马上卸甲村新的地块也出来了，除了是昌平，交通基本差不多，户型还更好更新，要是价差差两万，新北苑只会更被动。
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
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