圆明天颂的拿地成本并未通过官方渠道完整披露。结合历史土地交易及开发主体变更情况，可推测以下信息：
1. 土地获取方式与时间
该地块于2004 年由北京华大基业房地产开发有限责任公司通过协议出让方式取得（早于 2004 年 8 月 31 日 “招拍挂” 政策实施前）。
2020 年，海开控股通过股权转让收购华大基业 60% 股权，成为项目主导方。据公开信息，海开控股为此支付了1.23 亿元，但需注意该金额仅为股权转让对价，实际土地成本需综合原始拿地费用及后续负债计算。
2. 成本构成推测
原始地价：2004 年协议出让时，海淀核心区土地价格远低于当前市场水平，具体金额未公开。
股权转让成本：海开控股支付 1.23 亿元收购 60% 股权，对应总地价约为2.05 亿元（假设股权比例与地价直接对应）。
负债与开发成本：华大基业此前因拆迁补偿、资金压力等问题导致项目搁置，海开控股接手后需承担历史负债及后续开发投入，实际总成本可能显著高于股权转让金额。
3. 与周边地块对比
圆明天颂开盘价（2021 年 11.5 万元 /㎡）低于 2025 年树村地块楼面价（10.23 万元 /㎡），但因拿地时间早、容积率低（1.1），其实际土地成本远低于当前市场水平。

【 在 lvluo2018 的大作中提到: 】
: 就是对比同期学府壹号院拿地价贵一点，估的3万差价
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