【 在 CVformer 的大作中提到: 】
: 这就是北京呀，这种房子都能卖到这个价格


是的。因为这个小三居相当典型：

1.地段很好。位于北京北边的北三环北四环之间，南边距离北三环非常近（北京电影学院与北京电影制片厂挨着北三环，这个小区挨着北京电影学院与北京电影制片厂），西边就是学院路（北航，北邮......)。
2.交通便利：这个小区附近5公里内有好几条地铁线，由于北京四环内地铁相当密集，故而去往东西南北都方便，通勤相当便利，去往位于市区的一些知名三甲医院就医也很方便。
3.面积小且户型一般。在二线城市住着动辄95/107/118/120/128/135/144/166三居四居的人看了这个房子当然觉得奇怪，但是这个面积相比北京四环内不少房本面积30-40平的真正老破小而言不算小了，户型相比北京四环内其他小区不少奇形怪状的二手房而言还算周正。这个小三居的户型非常有北京时代特点，懂的都懂。
4.价格不低。与2025年8月二线城市同地段的二手房房价对比单价总价都相当悬殊，超过了1：3，甚至1：4到1：5。
5.租金高。虽然目前北京二手房房价房租随大流都在跌，但是各个区域的租金并不低。具体到这个位于北三环附近的老房子，前面楼主说一年可以收租金11万，10年就是110+万，可以在某些二线城市买一套房了。
6.相当保值。由于位于寸土寸金的北京北三环北四环之间，同区域基本没有新房。距离小区大概不到1.5公里的小区西南边有个在北京很低调的次新房小区，保利海德公园，单价18万+/平。前面楼主说是5年前买的，同时有人指出后面还涨了一波；如果今年能够卖掉，可能不亏不赚，或者小亏，或者小赚。前面说了，这个小区2012年年初的单价大概在3.2万/平左右，最高点的价格不清楚是多少（可能超过了9-10万/平）；目前楼主报价单价7.8万/平总价540万，估计跌到单价5-6万/平总价350-420万就有人接盘了。

总体而言，这个房子或可作为观察北京二手房房价的一个窗口。

看了市区的典型二手房，再来看版上一个讨论比较多的北京北边郊区昌平区回龙观区域的一个小区万科金域华府，这个小区在2021年5月涨到了8万+/平，目前挂牌单价4-7万/平不等，中位数大概6万/平左右。这个位于北京北边北五环外的小区之所以如此贵，是因为它是所谓的次新房小区，距离市区不是太远，且距离码农云集的海淀区上地软件园区域比较近。

对比位于西安南郊长安区的一个小区万科城，该小区在两三年前的高点某些二手房涨到了接近3万/平左右，目前该小区挂牌单价1-2.5万不等，中位数大概在1.5万/平左右，实际成交价有的房子1.2万/平左右。这个小区距离码农云集的西安高新区不是太远。




以万科金域华府之于华为北研所为例，大致可以类比于西安长安万科城之于华为西研所。

可以看到，目前两者之间二手房房价比超过了1：3甚至1：4，但是同样的华为17级/18级的收入基本一样。

由此或许可以推论：2025年8月的二手房市场，或者是西安长安万科城低估，或者是万科金域华府高估。

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对了，如果实地看了西安长安万科城的房子，可能首次购房人群中有的人根本不想买北京的房子（无论新房还是二手房）了，原因也就是前面有人说的：北京的居住条件（无论小区环境还是房子本身）一般。
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