水木贴图比较麻烦，原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/Z3sYH7kRZcEEScISBGVUcw

精简版
最近上海房价发生了什么大家也都知道了。有个久居德国的学长之前在朋友圈评论德国最近涨的厉害，一看网站慕尼黑的房屋均价在这四年多里，慢牛慢牛的好像又跟上海差不太多（房屋整体均价9856欧元/平米约等于75500人民币/平米），也难怪有人说慕尼黑是德国版的上海。
备注：四年多前，写下文的时候，慕尼黑房屋均价为7425欧/平米，约56900人民币/平米~算起来最近四年年化7%是有的，就算按五年计算也妥妥超过5%，德国可是一个存款利率都快忽略不计的地方！（德意志银行0.01%，大部分银行0.001%）

老文新发(2016数据)

对德国的房价，由于很多过时和不真实的文章，大家一直以来有三种认知：

1. 德国房价被政府完美控制，甚至于这些年房价完全不涨；

2. 德国是个发展极度均衡的国家，城市与城市之间房价差距很小，涨幅跌幅都很一致；3. 德国房价以首都柏林为标杆，就如同我国的京沪一样。 以上三点，不能说全错，但是可以说起码错了一大半…

A.柏林是德国首都，但不代表房价可以对标国内一线城市

众多不明真相的洗脑包文章有个共同点是，因为不懂德国，所以很想当然的拿首都柏林来类比国内一线城市。而实际上是，柏林因为原先的经济基础比较差，虽然这些年人口强劲流入，城市也发展的不错，房价涨幅较大，但是还是比不上几个经济强市。

柏林2016年:4027欧/平米
汉堡2016年：4468欧/平米
斯图加特2016：5318欧/平米
慕尼黑2016:7425欧/平米
综上，国内房价拿京沪深做标准的时候，德国房价却拿柏林做标准，这是极其不科学的一种方式，要拿京沪深说事，得拿慕尼黑来作对比。

B:德国也有地区差异

其实贴了之前那些数据，这一条已经不用过多解释了，已经很明显显示德国的城市与城市之间存在很大差异——慕尼黑均价为7425，全德平均水平是2691（2016年）。德国的确是均衡度较高的国家，德国哪怕一些小城市——考虑到德国人口最多的柏林也不过三百多万人口，很多小城市到了中国大概只能对标一些小镇的规模——往往也有一些世界著名的标杆企业，比如蔡司总部，就是在德国一个小镇Oberkochen，而这种现象在德国可以说是司空见惯。不过再均衡也不可能完全均衡。德国总体来说西比东富，南比北强。而且因为种种原因，年轻人和劳动力也正与其他国家一样，涌向本国的大城市，下面是2008至2013的人口迁移图，紫色代表人口数量增长，蓝色代表人口数量减少，可以明显看出慕尼黑（Muenchen）和柏林(Berlin)这些大城市或者城市带正在吸收越来越多的人。

C：德国卷王之城慕尼黑的房价涨幅如何？

德国房价真的万年不涨吗?下图慕尼黑房价走势，绿色线是100平米以上大户型的每平米价格；蓝色是代表60平米左右户型的每平米价格；红色为30平米左右户型的每平米价格。来源：http://www.wohnungsboerse.net/



这个图表大致描述了慕尼黑从2011年到2015年的房价上涨情况，如果按照涨幅最大的30平米小户型来计算，这四五年来，慕尼黑的房价接近翻番。只不过慕尼黑的房价因为政策相对确定，涨幅比较稳定，不似国内突然半年内飞涨，另外两三年因为政策收紧可能趴着不动。



D：马太效应叠加量化宽松

那些年在德国，觉得德国的小城镇的确是田园牧歌，配套也很好，可是房价永远是那么直接和赤裸裸的显示了资本流向哪里，人口流向哪里。再好的养老环境，挡不住年轻人往大城市去工作生活的热情。而慕尼黑这种大而美的城市，更是富人们置业的首选。
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