公积金刚需的租售比问题
公积金的钱,没有买房是基本取不出来的,或者说很少。公积金的钱没有用是按照三个月存款利息计算的。普通人如果手上有钱,无风险买国债,利息比公积金存款利息高不少,所以用公积金来还款,平时收入另外储蓄是比较划算的。
假设首付比率为b,国债等存款收益率为c,贷款利息为d,公积金存款利息为g,租售比为r,那么他们之间的平衡关系应该为
r=b*c+(1-b)*(d+g-c)
原因如下
1首付部分如果没有买房,损失的是国债存款利息
2贷款部分,损失的是贷款利息加公积金存款利息减去国债存款利息
举例说明,现在首付15%,国债存款或者投资收益是2.5,贷款2.85,公积金存款1.1,得到的r应该是1.6075。
小结,也就是目前如果公积金每月收入能覆盖贷款,租售比达到1.6,房价稳定后,只考虑居住属性买房都是划算的。
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