这个事情如果一定要办，就这样：
1.和卖家签订借款协议和抵押协议，把房子做第二顺位抵押给你，借款协议中约定借款资金用途。当然购房合同什么的也要事先签好，网签备案什么的假设你都已经做好了。
2.事先预约好解押还款（假设是银行按揭或其他房抵贷），在预约还款的当天，先控制好卖家的银行卡，网银，U盾，身份证等，可以暂时保管在你这里，卖家就在旁边；然后你向这个账户中打款并备注借款（很重要），之后迅速转账到银行指定的还款账户中，一秒钟都不要在卖家账户中多停留。
3.办理还款解押手续，等银行解押登记办理完成，你的抵押权顺位自动提前。
4.确定银行抵押已经解除后，和卖家共同到房产交易中心，办理你的抵押登记解除，然后迅速、最快手段办理房产过户。一般抵押登记包括解除抵押登记在一个窗口，交易过户在另外一个窗口，两个窗口都排上队，一个窗口办完，立刻办另外一个窗口的业务。
5.为了规避风险，找几个朋友，看住卖家，防人之心不可无。如果更严密一些，找朋友把房产登记中心办理查封的窗口也排上队，注意观察。
这个事情的风险在于：一卖方反悔，那么你的抵押解除之前，你相对是安全的，只是诉讼繁琐；二你解押之后万一卖家借故跑了，不办过户，就是风险，所以要找几个壮汉看住他不许跑；三是你解押之后，房子被其他人查封，虽然概率比较小，但一旦发生就傻眼了，所以最好找朋友把那个窗口占住，如果真有，就把办理执行的法官缠住，只要你这边过户完成，那边即使有也查封不了啦。
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