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主题:[讨论]西城2020年入学新政对西城房价的影响分析
6楼
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tradeoff
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2020-05-01 07:05:40
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我觉得还得分学区内派位是哪种情况,东城明确写了多校划片电脑派位,西城只写了多校划片。如果真像东城电脑派位,会是你说的情况,渣小学区房涨。另一种情况可能还是按原来划片,学位不足的进行多校,这样的话就没太大影响了
【 在 butterflies 的大作中提到: 】
: 一.主要是两方面的影响:
: 1. 7.31前有学校锁定的学区,好学校附近的房子可以优先保证入学;7.31之后没有学校锁定的学区,一个学区内派位,次之临近学区;
: 2. 一个房子6年内只能有一个入学名额(同一个家庭多个孩子例外)。
: 二.影响分析
: 1. 先说7.31日前后
: 1) 7.31之后
: - 优质小学(如皇城根、实验二小等)附近大概率跌,因为学区溢价被注水了,增加了向下的不确定性,参照东城史家小学附近,政策前后1天内跌幅接近10%;
: - 渣小附近大概率涨,因为增加了派位进好学校的机会,增加了向上的不确定性;
: - 中等小学附近需要看所在片区,如果片区内的学校都在一个水平上,没有明显渣小,影响则不大,如果片区内有渣小,则也可能会跌,跌幅比第1种情况小;反之,如果片区内存在优质小学,则还可能会涨些,道理同上,涨幅比第二种情况小;
: 2) 7.31之前
: - 优质小学附近房子
: 买方:
: ? 不差钱的,会抢着出手,赶在7.31之前成交落户;
: ? 差钱的,会等到7.31后,因为可以预计现在的高价学区房会有一跌,上个好学校是好,但几十万短时间打水漂也是相当的痛苦;
: 总结: 估计大部分人还是差钱的,所以优质小学附近的房产成交大概率会减少;
: 卖方:
: ? 会积极上市挂牌,争取7.31之前成交套现,毕竟预期会跌价;
: 总结:挂牌量上升,买家减少,大概率有价无市,成交量下降。
: - 渣小附近房子
: 买方:
: ? 会在7.31之前出手,但不会迁户口,到7.31之后再迁户口,这样可以锁定价格,同时也可以获得进入更好学校的机会,成交量会增加;
: 卖方:
: ? 惜售,挂牌量下降。
: 总结:挂牌量下降,买家增加,大概率房价会小幅上涨;
: - 中等小学附近房子
: 买方:
: ? 片区内没有渣小,比较均衡的学区,没必要着急出手,因为影响不大;
: ? 片区内有渣小的,可能会考虑换个学区,换到更均衡的学区,降低不确定性,这部分成交量会减少;
: 总结:潜在买家减少
: 卖方:
: ? 片区内没有渣小,比较均衡的学区, 心态平稳,影响不大;
: ? 片区内有渣小,已经打算卖房的有可能会提前挂牌,希望7.31之前成交;
: 总结:片区内没有渣小的中等小学附近的房子对买卖双方均没有大的影响;片区内有渣小的房子买家减少,挂牌增加,价格可能会略有下跌。
: 2. 6年入学限制
: 1) 买方
: 一定会考虑2020年没有被占用入学名额的房子。因为2020年入学登记还没有开始,所以可以认为所有房子的入学名额还都是没有被占用的。但从买房心理上考虑,有可能会更倾向于近些年一直没有入学名额占用的房子,更保险。这种房子会有些许溢价。其实政策还有些不清楚,如果这房子2020年有孩子上学,然后2021年卖了房子,新房主的孩子按道理是没有入学名额的,那这个孩子应该去哪里上学呢?毕竟7.31后没有学校划片的说法了,有上学名额和没有上学名额都是在学区内派位,总之得让孩子有学上,那这6年一个学位的限制过了7.31其实等于没有。也许后续会有跟细节的政策补充。
: 要注意的是,对应优质小学片区对应的房子,这个影响和7.31前后的影响一样,并没有额外加成。
: 2) 卖方
: 因为是从2020年登记入学开始计算,所以即使目前这房子已经使用了入学名额也没有影响,所以看起来卖方也没有必要因为6年限制而提前卖出;
: 总结:6年一学位的政策在7.31的政策叠加性其实形同虚设,可以忽略。
来自 PCT-AL10
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8楼
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2020-05-01 07:26:58
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哪里写了,请帖出来我们学习下
【 在 caojingchen 的大作中提到: 】
: 写了电脑派位的......
来自 PCT-AL10
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FROM 120.244.174.*
24楼
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2020-05-01 09:20:59
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这写的是可自愿选择报名参加学区派位入学的参加电脑派位,如果都随机派位就没必要这么写了
【 在 caojingchen 的大作中提到: 】
: 前面总则部分
来自 PCT-AL10
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