关于西城多校划片——zz自“地产八卦男”

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主题:关于西城多校划片——zz自“地产八卦男”
楼主|ldh760912|2020-05-01 11:57:34|只看此ID
【关于西城多校划片】

@地产八卦男  https://weibo.com/5866338771/IFQEhckY1

昨天（4月30日）是兵荒马乱的一天，公司月底冲业绩，西城出台多校划片。我的电话在工作和八卦男之间切换，后半夜2点才回家，劳动最光荣。

早上爬起来，写下这篇分析，把我这些年踩盘西城和对昨天西城多校的理解写下来，供大家参考。

1、  核心结论：

（1）短期：五一假期西城带看和成交必然增加，一波在途连环单修改周期（提前，或者违约）、一堆全款户砸钱入场抢731时间；

（2）长期：不论是走朝阳的假多校，还是走东城的真多校，西城学区731之后都会回调，除非M2在10%的基础上继续印，那就是另外的央妈掩盖教妈逻辑了，否则正常情况下，多校一定是对学区房有影响的，尤其是牛小+破楼这种影响最大；

（3）抵押经营贷：短期将迎来需求爆发，因为赶上731的周期基本得要求全款，没有全款怎么办？不能说再多了；

（4）731之前要不要入西城：看重单校、我孩子不上目标小学接受不了，可以731之前凑热闹，买贵了也认了。如果觉得是西城学籍就行、反正比郊区强多了，不那么着急的大可不必焦虑，等着731之后回调再入即可。

2、  分学区看：

（1）金融街：西城最好的学区，但是我各种分享里已经说了，最贵的不一定是最适合普通大众的，房子太贵了、政保生太多了，就曲高和寡，所以金融街早就不是一般人的主流选择了。以前宏庙作为区重点+直升实验是BUG级的存在，宏庙宇宙第一小学！但是这次西城一多校，宏庙神话讲不下去了，必然回调，还盯着宏庙的那就是爹真的牛逼了。整体而言西城拼爹、海淀拼娃，在多校划片逻辑后，西城更是拼爹，没有好爹、没有预算金融街与普通人无缘。

（2）德胜：东城和海淀多校的时候，大家都抢德胜，为什么？逻辑很简单——那会儿西城还没多校，金融街买不起，德胜是能买得起的里面最均衡的，中学除了七中无坑，七中还有校额到校。所以可以预见，五一假期德胜会挤爆的，三帆因为有落户两年的影响，大家都会跑去看育翔西师附五路通和实验二，赶在731之前抢一波。等到731之后，德胜依然是很多家长的首选，因为都多校了，那就比均衡了，在总价和均衡共振的区间里，德胜依然是首选。所以我一直在我的会客厅里说，宇宙第一学区是德胜，不是因为它比金融街还牛，是因为在大家买得起的选择里，德胜代表了最均衡和兼顾流动性。

（3）月坛：月坛学区内也都是好小学，在西城第三的存在，当前是最不担心多校划片的，因为相比德胜这些年的大热，月坛的学位是比较充足的。坦白讲，德胜去年一顺已经被调剂了，这两年幼升小也不在少数，个人认为多校后德胜会有一定比例划到什刹海的。但是月坛在这一点上就安全一些，因为学位没有德胜那么紧张。所以风险厌恶型家长，接受不了德胜调剂到什刹海，可以月坛。

（4）展览路：建大附小坑，初中56坑，关注度会进一步下降。

（5）新街口：新街口在西城一直倒数，生源也不行，这次多校之后可能被讨论最多的是德胜会不会被调剂到玉桃园，反而还是因为德胜被连带讨论的片区，尴尬可见一斑。

（6）什刹海：什刹海的中学其实挺牛逼的，问题就在于小学不咋地，还有就是楼龄差、出房少，所以之前并不是学区房热门板块。但是我们要清楚，中学弱学区弱，从中学看什刹海并不差，所以如果渣小配牛中模式大家接受，什刹海应对多校也压力不大。

（7）西长安：没什么波澜的学区，每年就那么500个幼升小孩子，没有大热也没有大坑，后边多校后还会是不温不火的存在。

（8）陶白：次新改善盘是真好，育才也是西城比较特殊的逻辑，但是学区也是真的有坑，小学中学都是，本来两个直升就占了很大名额，如果多校加大去66的概率，那更没有前途了。

（9）广外：低门槛入驻西城学籍的典范，生源和教育在不断改善，很多妈妈只要西城学籍就行、兼顾自住的楼龄和品质的，这些年都会考虑广外。所以从多校的角度看，广外虽然有坑有渣，但是在西城是符合很多家长需求的存在，多校后很多妈妈可能也就心大了，不那么纠结一定要上哪个小学了，反而加速对广外的决策，所以广外后期的承接能力依然看好。我也一直说，德胜哪年饱和了德胜就成了第二个金融街了，那时候谁是下一个兼顾成交量和迭代性的德胜？广外有这个潜力。需要注意的就是多校下椿树馆逻辑破灭了，原来上椿树馆小学的房子很多楼龄比较差，不一定能通过椿树馆直升八中的话必然回调。

（10）广内牛街：初中坑，中学弱则学区弱，没啥意思。

（11）大春天：恕我冒犯，不想得罪这里的妈妈们，但西城最差，太多非京调剂了。

3、  未来走势：

简单模拟一下：五一疯狂——731之前抢滩登陆——确认赶不上了开始观望（东城版真多校还是朝阳版假多校）——很多家长被分流到海淀（反正都多校了）——发现自己的娃不一定是牛蛙还是西城好，再回流西城——海西东学区房重新洗牌完成，牛小学区降价、渣小学区补涨，均衡学区稳定、非均衡学区下跌——新的平衡建立，西城依然高原、德胜依然首选。教育是刚需中的刚需，换个角度想，你这会儿只是赶上了。

4、劳动节彩蛋：

今晚（5月1日）21:30-22:30，男男直播和你一起聊聊西城多校划片，扯扯蛋、交交心，也缓解一下焦虑的心情。

人生七苦八难，京楼是最好的修行。我这句原创每每在学区改革的时候更显得入理对吧？兵来将挡，前两个月买了西城周期不对的，祝今天白天协商顺利；着急赶着731前想落户西城的，先卖后买、谈好周期、控制风险、不要蛮干。

生活总会继续，能为西城学区房揪心的家长们，你们已经是全国中产家庭中的TOP，比心态的时候到了，好的心态才能劳动节快乐！
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1楼|pennyZhang|2020-05-01 12:29:49|只看此ID
这个写的还不错

【在 ldh760912 的大作中提到: 】
: [size=5]【关于西城多校划片】
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2楼|mimang123|2020-05-01 12:40:43|只看此ID
写的不咋地，竟然分析出来广外最收益？那么多渣小渣中，人家划片跟他半毛钱关系。
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3楼|pennyZhang|2020-05-01 12:43:55|只看此ID
意思是反正广外本来也没啥好学校，不怕多校，买广外的本来也买不起别的，踏踏实实就不用琢磨了。

【在 mimang123 的大作中提到: 】
: 写的不咋地，竟然分析出来广外最收益？那么多渣小渣中，人家划片跟他半毛钱关系。
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4楼|mimang123|2020-05-01 13:26:28|只看此ID
那也不算利好，看不上的依然不会买，买的啥时候买都无所谓。
【在 pennyZhang 的大作中提到: 】
: 意思是反正广外本来也没啥好学校，不怕多校，买广外的本来也买不起别的，踏踏实实就不用琢磨了。
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5楼|ltalj88|2020-05-01 14:27:50|只看此ID
分析得不错，请问直播在哪里看
【在 ldh760912 的大作中提到: 】
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6楼|ApiG|2020-05-01 14:29:54|只看此ID
不能再差了也算是利好呗
【在 mimang123 的大作中提到: 】
: 写的不咋地，竟然分析出来广外最收益？那么多渣小渣中，人家划片跟他半毛钱关系。
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7楼|FxxkingGod|2020-05-01 17:52:25|只看此ID
总结一下：买德胜就行。

【在 ldh760912 (琴岛) 的大作中提到: 】
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