- 主题:Re: 开个帖子专门讲讲中关村一小,快速上涨的原因和后续买卖建
2.第二个问题是西城和海淀之争论,我觉得最近的结果已经说明了很多问题(高考成绩 竞赛成绩 近期的房价变化),有一个特别有趣的论调是“如果孩子不是特别有潜力、或者您没有足够的时间和精力还有金钱去鸡娃,给孩子报课外班,那就不要选择海淀”,我看很多家长真的会把这句话当作一个指导选择的思路,其逻辑之混乱实在是让人哭笑不得。如果没有足够的时间和精力还有金钱去鸡娃,给孩子报课外班,那就不要选择海淀的意思是,在海淀大家鸡的太凶,当鸵鸟很难吗?如果完全没时间鸡娃没时间管娃,给他选一所管理严格的寄宿制学校去啊,初中送到衡水去啊,课外不用花一分钱,不用花时间和精力,校内给你弄得透透的,这个问题跟海淀西城之选有什么关系,难道不在海淀,在西城或其他地方就可以安心当鸵鸟吗?直升重点初中垫底等着奇迹发生吗?
海淀这一轮价格上涨的重要原因之一就是西城的需求转向海淀,不要觉得学区房是一个很庞大的市场,涉及资金巨大,实际上10个新增买家,就可以完全改变一个区域的供求关系,大家可以查一下科育社区的全年成交,链家加我爱我家一共有多少套,和西城尤其是德胜比起来,中一的学区房成交量要低的多。我举一个炒股的例子:一支庄家高度控盘的庄股,由于市场上流通的筹码很少,只用非常非常少的成交量就可以把价格往上拉抬到很高的水平,科育是一个成交并不活跃的社区,大家看到的在售房源大部分是公房,少部分是商品房,和德胜学区相比,这是一个没有充分交易的社区。在售公房各有各的原因,但总体供应量保持低水平的稳定状态,还是像前面说的,在这种情况下只需要非常少的新进买家,就会打破供需的平衡。
【 在 tuanyuan 的大作中提到: 】
: 有些同学可能看过我之前发的报告,2018年在中关村买了几套学区房,其中主要是中关村一小的学区,科育社区的房子,18年的时候我自认为是买在了底部,实际上2018和2019两年,科育的价格都没有显著上涨,两年的行情很像,小阳春之后(春节后一直到六七月份)微涨10%左右,到年底回到底部,直到今年疫情过后至今,开始了一轮显著的、可以确认的上涨。
: 一直以来非常关注一小学区房的情况,今天先挖个坑,后面慢慢填。
: 1.两幅图展示了中关村一小的原貌和现状,中一最近这些年发生了两个比较大的变化,第一是几年前三小搬家,将校舍并入一小,第二是2019年进行的抗震改造。2019年得知中一进行抗震改造的消息可以说是悲喜交加,悲的是短期(十年甚至更长)一小不会拆迁,科育社区的拆迁可能希望落空,喜得是一小的办学条件将得到极大的提升。两个校舍变化的结果就是今天要说的第一个问题:中关村一小是一所学位非常充足的顶尖小学,在进行抗震改造后,办学条件也跻身北京一流。版上有位热心同学,看到每个关于学区房的提问都会提醒:要早买,千万别听匆匆的,我深以为然,不管政策如何变化,买学位充足的好学校,早买,都是风险较小的选择。一小和三小为什么在这一波行情中领涨,学校好+学位充足是重要因素,不要听各种所谓大神的忽悠,也不要被个别区域的中介牵着鼻子走,自己多走走看看,多查一手信息比什么都强,我敢说能够把几所目标小学实地转转,放学的时候到学校周边走走了解情况,请同学朋友介绍、加前几届学生家长微信了解情况的家长连1%都没有,大家无非是看看公众号的文章,论坛上刷几个帖子或者发个贴问问,面对家庭资产配置+教育问题最最重要的一次选择,你付出了多少时间和精力呢?
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一小最近几年招生情况保持稳定,和全北京适龄入学儿童比,涨幅不大,另外校舍承载的极限也比较高,至少相对来说是安全的。
另外一小的成交量其实很小,我稍后贴一下成交,一年百八十套的成交,是不至于把学区挤爆的,即使是这一波有很多新的需求转到海淀,成交也只是温和放大
【 在 mt2018 的大作中提到: 】
: 今年一小招生人数已经接近饱和,每个班级都是40人以上,如果不是疫情特殊情况,真的很难说。近期买一小的特别多,一方面后面几
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要是能在水木吹一下把价格吹上去那我也够厉害了,只是分享一些信息和个人观点而已。
【 在 findufo 的大作中提到: 】
: 别吹了,要低调。 避免搞的和上地一样,忽悠去好多人,价格虚高,最后还是得跌下来。
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预期降低一档-原地重建
再降低一档-高规格改造
再降一档-普通改造
每一个可能都会带来品质提升 总之不会更差
【 在 stochasys 的大作中提到: 】
: 科春科育小区的拆迁估计这辈子都难看到了。20年前就说要拆迁,现在都没动静了
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很多已经鉴定为危房了
【 在 zyStorm 的大作中提到: 】
: 太破了,估计等到来个五六级地震,弄成危房,就能拆迁了
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当然能住,实际上居住品质还不错,尤其是最老的苏式青砖楼,层高很高,好好装一下是很不错的。
有精力的话可以在放学时间去学校门口转转,我感觉是欣欣向荣一片和谐,到处都是孩子,小区的密度也很低。
话说回来,买房之前要考虑清楚买的是什么,居住属性不是要考虑的首要因素,因为再漂亮的砖和外立面,无非是一平米几千块钱的事儿。
【 在 kakalong 的大作中提到: 】
: 刚搜了下,居然是1950年建成的,已经70年了,这房子能住吗
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嗯...我稍后贴一下这边和德胜的成交对比
【 在 zoyuchao 的大作中提到: 】
: 1. 你掌握的交易量“一年百八十套”,可能误差比较大,最近每月至少30来套
: 2. 你的投资非常棒,闷声发大财就好了
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科育现在能买到的价格在13W每平,低于这个价格都房源都有各种各样的问题。
【 在 lzd82 的大作中提到: 】
: 现在这片均价多少了啊?
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对比去年底的成交看一下,会更明显;
实地多看看就会更了解,现在在售的几套房子,挂牌价都有点“离谱”了,但是卖盘少,只要有一个着急的买家,就会把成交价再拉高。
【 在 yunfeng7854 的大作中提到: 】
: 同问,相比78月份涨了吗?还是买家卖家心理预期变了导致报价上涨?或者更难谈价格了
: 感觉需要实地才能有感受。
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买过两次是?买了卖掉后来又买回来吗?
我这几套根本微不足道的...而且也不打算卖
【 在 zf415 的大作中提到: 】
: 我科育买过二次,交易量不是很大,筹码都在楼主那里了,哈哈。
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