不要怕
且看：
标 题: 西城出手报告，买了一个产权复杂的房子
发信站: 水木社区 (Sun Feb 19 12:25:35 2017), 站内 [累计积分奖励: 2000/0]
摘要：
丰台小两居换西城小两居，西城单价10万左右。
重要是点：
9.22日卖丰台
11.7日买西城
1.10日丰台过户（买方也是换房，额）
1.23日西城过户
算了算，总共4个月，作为三连环的中间环，时间算快了。
卖方流程：
9.22日，预感国庆回出政策，为了快速出手，略低于市场价出售，当时给卖方便宜了10万（其实卖方说不便宜她也要买了），户口保证金3万，物业保证金2万，都是按照最高给留了。
（一点心得，当时在水木上也卖过，还答应某网友，以低于我成交价10万卖他，结果丫磨磨唧唧，最后链家卖了，在这一点，其实链家还是靠谱的，水木上有便宜的房子还是要出手）
在卖房成交之前，9月份一直看房，可惜好房源太少，基本都是大坑的硬伤房，我当时的想法是宁可面积小点，也不能买硬伤房，9.30日当天看一套该小区最高报价的硬伤房，完全没有光，西北向。出来的时候碰上另一个两口子看的，看完立马找房主谈，结果以报价成交。。。。。当时无语，中介也无语，不知道后来违约了没有，就现在看，那房子还是高位。
9.30晚上看了一套很不错的房子，就是单价比小区小户型最新成交还高6千，约房主谈，房主特能说，无语，一分不降，中介把我和房主分开谈。。。在这期间，出930新政，中介告诉我的，这哥也算良心，说没必要忽悠你，屋里人包括我，扭头就走。哈哈。。。后来这个房子带看次数达到120多时成交，我也是服了这大叔了，一家子人住里面能这么多带看。。。。
出了930新政，国庆就回老家休息了，看房太辛苦了。。。观察观察形势。。
国庆回来后，每天下班中介断断续续看房，感觉好房子也慢慢出来了。
我的观点是，只要有合适的房子，坚决出手，不等。
这期间借信用贷还了原来房子的贷款，解了抵押，怕用买家的钱来不及，多花了几千利息。
期间还有一个看中的房子，周末约出来谈，两口子，见面谈，我的谈判能力还是很强大的，眼看谈成了，男方也同意了，中介把我们分开具体细谈，结果呢，傻逼中介还给谈涨价了，而且女方出来后，死活不签约走人了。。。这还是北京曾经最牛中介店的区域经理，。。。猪一样，中介真是风口上的猪。。。过了几天，这房子以我当时的心里价位成交，（我在这期间也签约了，中介估计以此打压卖方成交）
11月份，看了一套房子，觉得户型各方面都不错，问中介说这房子没问题，可以签，约出来谈，结果我细心一看，我了个擦，这房子产权很复杂，户主4个人，这些细节中介都不知道，当时就把中介骂了一顿。
房子情况：央产房，户主4人ABCD，通过打官司分遗产得到的房子，官司打了3年多，起诉，上诉，再起诉，终审。9月份才拿到法院判断，办理了央产房上市。
具体关系是：原房主E，是A和B的叔叔，C和D的兄弟，A和B是堂兄弟，C是A的母亲,D是B的父亲。E无儿无女，因病去世后，生前遗嘱房子留给ABCD，但是E的另一个兄弟不服，来回折腾上诉。
法律意义上,E去世后，C和D可以直接继承，但是A和B有遗嘱，也可以继承。
这里面就有遗赠，遗嘱继承，法定继承等概念。
CD属于法定继承或者符合遗嘱继承，但是AB由于不具备这两个，只能是遗赠。
对于遗赠和遗嘱继承，这两个在房子取得后缴税不同。
还有关于央产房时间的问题，按常规意义，如果通过普通继承得来的房子，是以房本年龄和购房合同谁老算谁的，也就是肯定是满五年的，但是这个房子涉及到遗赠，对于遗赠得来的房子，查阅税法和各项说明，可能会缴纳20%的差额个税，而且房子可能还不能算满伍，因为才刚刚取得房本，不满2，还有可能是营业税。
也就是这个房子，一半产权跟正常遗产继承房子没区别，正常走，满五，个税1%。但是另一半房子遗赠得来的，就可能有税的不同解释。
我给中介抛出最极端的收税情况，个税20%（因为法律判决文书上有原值，可能是差额的20%，不属于那种原值不可查的情况），营业税5.6%。算下来近100万。吓大家一跳。哈哈
还有一种更可能是遗赠部分和继承部分分开处理，当成两个房本，这也是链家专员的说法。
听我的中介这么一宣传，其余中介这房子都不敢带看了，这也是这房子从8月份以这个价格挂出来，到目前还没有成交的原因。
中介和房主依次去西城税所查询意见，他们的意见是，不管多复杂，央产房上市，就按满五唯一看。其实这个说法不符合国税总局出台的意见和说明，但是总归是好消息。
11月7日，就再次约业主谈，业主兄弟2出面，人也比较豪爽，尤其是弟弟A，说不管有多少税，他们自己承担，估计他们也是亲自去税所征求了意见，所以有胆量，签了合同。我当时还想着，签一个出现高额税费，协商解约。
业主也是4个人，着急分钱，所以全程很配合。最后在我没留任何物业和户口保证金的情况下，把老人生前欠的2000多的水费，和电费，暖气费等等都交了。老人户口注销。
接下来就是走流程了，每次签约队伍浩浩荡荡，四个人加上他们的配偶，，哈哈，10多个人。。。。
中间还因为不动产交易中心在办理央产房上市的时候，房本上有一个户主名字写错，网签过不去，来来回回折腾了好几回，最后还找了他们纪委书记喝了茶。哈哈
最终，1.23日按满五唯一央产房成功过户。有惊无险。
【 在 gsj321 的大作中提到: 】
: 请问买6个继承人的房子，有什么风险？如何规避？
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