月坛地区是建国后整个西城乃至北京市最早开发建设的地区。目前也是西城区面积较大、人口密度最大的几个片区之一（西城人口分布-广外》德胜=展览路=月坛）。德胜、展览路、月坛这三个片区常住人口都超过了12w，在前几名里波动。月坛地区从上世纪50年代开始建设，有几个2000年后的商品房小区，是一个居住、办公相结合的综合性街区。笔者尝试用之前分析广外【独家】西城区广外学区选房深度分析报告和展览路西城展览路学区选房深度分析报告【2021年4月版】的思路，结合首都核心区控规，从居民构成、教育资源、居住品质等多个角度来分析一下月坛学区的情况。【觉得不错要帮小仙点赞转发分享呀】
一、居民构成【月坛史话】
建国初期，著名建筑学家梁思成和青年海归规划师陈占祥最早提出了展拓城外（当时是指二环外）西面郊区公主坟以东、月坛以西的适中地点，规划为首都行政中心区域，以合理布局政府行政机关的首都规划设想。这个著名的梁陈方案虽然没有被完全采用，但三里河乃至月坛的建设延续了梁陈方案的部分核心理念。从街区建设的顶层设计看，月坛地区是全北京规划最合理的区域之一。
月坛的第一批居民，当然就是上面提到的中央机关公务员了。“四部一会”的公务员、知识分子、专家是最早的月坛居民。四部一会=原国家计划委员会（现国家发改委）、地质部、重工业部、第一机械工业部、第二机械工业部。第二批居民是全国总工会、财政部、原铁道部（改制成现铁路总公司）、火箭军（即二炮）、广电总局、国务院等单位公务员和职工。第三批居民是2000年后购买商品房小区盈华盛嘉（据说有证监会分房？待求证）、金融世家、建邦礼仕阁等高档小区的金融行业高管和富商了。当然还有2014年教改后买房来到月坛的各路中产白领了，其中不少也是金融行业从业者。
月坛地区最高端的小区（笔者心中）可能是神秘的国务院宿舍南沙沟小区了。钱钟书、杨绛曾经是这里的居民，央行的某任行长也在这里住过。另月坛还有几个部长楼小区。
笔者了解的情况，能在月坛片区分到60p+宿舍的一手业主，至少是原单位（上述强势中央党政机关）处级以上干部。能分到100p+大户型的，至少局级。这个特殊的居民构成，决定了月坛地区没有因为学区热和fang价上zhang而发生大量原住民卖房变现的情况。原住民家庭条件比较好，像德胜那种教改后因学区热，某栋楼一半房都换手过至少一次的现象很难在月坛出现。
居民构成决定了生源构成，2014年西城教改给了月坛优质生源沉重打击。重要的属地中学八中（八中初中部就在月坛结果直升校居然都在老宣武）被拿去为整个西城教育均衡做贡献了，引发了月坛学生家长到jw散步的情况。不过才过了5、6年，月坛的渣中似乎已经被这波小孩考成优质中学了。月坛在2020年被大V匆匆说点评为西城第一学区，其实，与其说月坛是第一学区，倒不如说这里的生源构成是最能跟以北师大教职工后代为代表的德胜学区和以金融行业精英后代为代表的金融街学区一较高下的。
二、规划状况
笔者前文已写，月坛街区的顶层规划设计理念比较先进。月坛是按照苏联“大街坊”模式设计的，有典型的开放式街区空间格局和开放式单位大院空间形态。
一个笔者独创的、简单粗暴可用来定性分析街区职住平衡、宜居程度的方法，是看星巴克+品牌24小时便利店（只算711、罗森）数量的多少和开设时间长短。如果有稳定运营5年以上的星巴克+24小时便利店，一个街区就是比较宜居的，周围白领和高素质人群也会相对多。这些店铺的选址都做过严谨的前期商业调研，如果某个片区没有这些店，就说明不是非常宜居。
从这个分析方法看，月坛是要比德胜宜居的。这个宜居程度也支撑月坛可能将来重新成为西城第一街（xue）区（qu）。
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三、教育资源
（一）小学篇
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月坛总共有5所小学，育民小学、中古友谊小学、三里河三小、复兴门外一小、实验二小白云路分校。笔者之前有一篇写月坛的短篇月坛选房干货总结·入门篇1有部分内容（当时时间匆忙也写错了一个地方现在纠正一下三里河二区是对口三里河三小）。在此之外，真武庙还有著名私立学校正泽学校的部分年级。这也是月坛相对其他一些区域的优势，公私立学校都有。因规划得当，月坛大部分小学都在小区的中间位置，住在周围的家长接送孩子不用经过车来车往的大马路。
总体来说，月坛是小学中牛小多于普小、均衡化水平最高的学区，能与之相比的只有德胜，最弱的小学也能在全西城排个中等水平。其中育民小学是西城著名的顶牛小学，”二、育、黄“之一（实验二小、育民、皇城根）。中古友谊小学能在全西城排进前五名。三里河三小是低调的牛小，能排进全西城前十名。复外一小是优质普小，至少跟展一小、五路通小学和老宣武的宣师一附小、康乐里小学等在一个水平。实验二小白云路分校在牛小云集的月坛算最弱校，但实际在全西城还能排到个中等水平。截止到2020年，月坛的第一顺位都能上对口小学，尚无第一顺位调剂出月坛片区的情况。关于顺位的科普 顺位 下面一一分析：
育民小学：近年招生规模14-16个班，原财政部子弟小学，顶级牛小，一顺位应该很稳，2021-2023调剂风险不大。
中古友谊小学：近年招生规模9-10个班，原国家发改委子弟小学，著名牛小，90年代那位GJ总理的孩子是在这上的小学。一顺位比较稳，2021-2023有调剂风险但不大。
三里河三小：近年招生规模9-10班，著名牛小，一顺位最稳（招生规模大房源少），2021-2023调剂风险极小。
复兴门外一小：近年招生规模10+个班，优质普小，一顺位稳，目前看2021-2023调剂风险是本片区相对来说最大的（划片内房源成交量大）。但调剂也不必太慌，去年非第一顺位调剂去了展览路的西外附小、本片区的白云路和金融街的华嘉小学，前几年还曾经有过调剂非第一顺位去中古的。所以调剂不意味着这里不值得买入。
实验二小白云路分校：近年招生规模5-6+个班。普小，接受调剂，一顺位也很稳，2021年-2023年调剂风险不大。
正泽学校：原实验二小校长李烈担任校长的著名私立学校。2017年开始招生，为广大家长提供了一个公立学校之外的选择。目前招生以西城户籍为主，摇号，在校生据说金融行业人员等中产白领孩子多，学风正，中西路线并行的教育模式。目标是出国的可以考虑参与摇号。
（二）初中篇
月坛学区可选初中有9所，实验中学分校、八中、161中学、161中学分校、西城外国语学校、铁二中、35中、44中、月坛中学（外语特色全市招生）。其中西城一流牛初中3所，即实验中学分校、八中和161中学。西城中档初中3所，即西城外国语学校、铁二中、35中。片内最弱的是44中，月坛中学有外语特色且全市招生，所以也不算月坛的属地校。初中排名参考之前写的这篇【独家】2021年3月版西城区初中教育质量和生源来源综合分析
（三）小升初情况
首先说明，月坛是zb挺多的。笔者掌握的情况，至少发改委、财政部、广电总局、火箭军（二炮）等办公区在月坛的单位都有zb，但从数量上谈不上比德胜、金融街多太多。
综合近几年小升初情况，总体上能去实验中学、八中（合并154）、161中学三所市重点牛初中的学生能有30%+，即使刨除掉zb，可能也要有15-20%+。能去铁二中、35中、西城外国语学校这三所西城招生规模较大的中上等初中的占大概40%。剩下去44中的大概不到20%，去161中学分校的不到10%。
曾经161中学分校是月坛公认最差的初中，去年中考平均分也进入了西城前列。如果看学区下限，月坛目前可能是金德月最高的。毕竟44中招生规模不大，中考平均分也能在西城排到中等。
（四）未来发展趋势展望
前面分析了月坛地区居民构成和生源构成，笔者还是很看好这个区域发展的。毕竟这么齐整的生源在这摆着。房屋换手率也不高，什么教改政策都不可能快速改变这个区域的生源构成。距离上这里离产业区-金融街也不太远。大V匆匆说认可这里是西城第一学区，笔者虽然不能完全确定，但月坛作为西城第一档学区的地位很难撼动。
四、房源情况
笔者尝试通过LJ网站显示的房源来分析一下房源数量，可在选房过程中做个大概参考。搜月坛、阜成门、木樨地等关键词能找到月坛地区的房子。
必看好房标签是LJ标注的靠谱诚心卖的房子，很多僵尸房源挂在网上好几年，不一定诚心卖，不再多分析。现在这个行情下，能挂3-6个月以上不成交的房子，基本是不诚心卖或者有暗病了（产权纠纷、继承公证、凶宅、噪音、嫌恶设施、没法交易、没办上市、房主事儿逼等等）。
从LJ网站看，2021年4月10日，标记为西城区普通住宅的房屋2660套，必看好房374套。
在这个范围内，再搜索标记为月坛、木樨地的房屋282套，必看好房 43套。
所以目前月坛学区靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的11%。而全西城有11个学区，所以这个出房量算中等，不算多。原住民经济实力尚可，因学区热大量卖房变现到改善生活的人不多，老人年龄大了或过世分财产可能才是原住民及家属会迫切卖房的原因。
五、居住品质
房子点评一下月坛的房子吧。
（一）豪宅、高档房
新世华苑：某部的部长楼小区，6层板楼带电梯，设计理念很先进。以中大户型为主，是对口中古的最好的房子了。
南沙沟小区：低调的老房小区，出房很少，对口中古。门口有站岗的，楼房密度低。
盈华盛嘉：对口复外一小，大户型豪宅盘。3居室户型都有200p+，2500-3000w起步。
金融世家：位置不错，没噪音，步行到南礼士路站10分钟，大户型豪宅盘，楼龄新，2000w起步。
融泽府：位置一般，木樨地白云观附近，大户型豪宅盘，最小户型也得3居室200p+，估计2500-3000w起步。
铁道部司局长楼/部长楼：月坛派出所后面，单独一个幽静的小院子，离金融街比较近。闹中取静，可惜板楼没电梯。150p四居室户型很实用，也得2000w起步了。
建邦礼仕阁：月坛中学南边一个幽静的小院。公寓楼户型、没有燃气。50p+的开间，80p+的一居室都不错，适合占坑后出租。毕竟是2010年新建的小区，租金都过10000了，租售比很好。
南礼士路46号院：月坛公园东侧，一个回迁房、经适房、商品房都有的小区，2010年以后建成，很新。一居室也得800w+了。这个楼小区东西都临街，有噪音。
真武嘉园：广电分的房子，很新，楼院环境很好，但笔者有朋友说这里好像不能卖。
（二）品质公房
三里河一区3号院：99年建成，楼院环境好，小区有管理，可惜塔楼的居住密度比较大。一居室50p+
三里河二区A：99年建成，楼院环境好，有管理，也是塔楼居住密度大问题。
三里河二区B：01年建成，楼院环境好，有管理，塔楼密度比较大。拿出来卖的很多是北向户型。
三里河北街3号院、5号院：90年代的房子，环境还行，塔楼居住密度大，不是正南正北户型。
温馨家园：广电的宿舍，对口育民，长安街以南，99年的房子。塔楼、板楼都有。
铁二区：铁道部的房子，长安街以北，一个有环境的小院，建设年代从80年代到90年代，最新的塔楼是99年的。对口复外一小，位置不错。出房量大，可以看成复外一小划片甚至月坛片区的标杆性楼院。小区有70p左右小三居很实用，也有90多平三居户型。
二七剧场路：二七剧场路1号、13号、19号三个楼。其中二七剧场路19号楼在长安商场北侧，一居室、二居室是畅销户型出房率高，出房原因可能是噪音大，不太宜居，都是买来占坑的。二七剧场路13号院的塔楼有60p左右、75p左右的两个双南户型很不错，没噪音，适合自住，出房率低。
月坛北街25号院（物资部大院）：实际属于展览路的地界上，划片是月坛的中古友谊小学，所以再写一遍吧。70-90年代的老房子，红砖板楼，楼院秩序很好，环境不错，适合自住。
月坛西街西里：铁二中南侧，有99年前后很新的高板楼，户型合理。楼院环境基本没有，自住还行。
巴黎公寓：大户型，就在南沙沟小区旁边的一栋楼，房子很新，可惜临街有噪音。
复兴门北大街：三栋塔楼，小区楼院环境和管理都不错，就是户型不太方正，朝东朝南的户型有二环噪音影响。
月坛西街乙2号院：核工业部的房子，90年前后的塔楼，密度比较大，一层至少8户。离月坛公园很近，楼院和环境尚可。
铁三区：月坛西街附近，楼院管理还行，50年代的苏联红砖楼，估计很难贷款了。70p左右的小三居户型紧凑很实用。
（三）普通老房子
南礼士路三条：80年代老房子，板楼，环境秩序比较嘈杂。
地藏庵：50年代-80年代老房子，板楼，环境比较嘈杂。
三里河南二巷：80年代老房子，板楼，环境一般。
真武庙、白云观的各种老房子
六、选房贴士
1.月坛楼龄普遍偏老，99年以后的户型偏大总价不低，所以无论是首套还是二套，建议首付准备到550w-600w+，再来看月坛比较从容。准备400w-500w来看房可能最后会发现月供压力很大。目前月坛一居室700w+，两居室850w+。
2.这附近搭自建房的人比新街口和展览路要少，不少人有二套甚至更多房子。可能遇到的障碍是很多房涉及家庭分割财产和继承等问题，产权不清晰或者业主子女出面来替老人卖房。买老人的房子千万见一下本人，确认下谁是房本上的业主，是否神志清楚、有民事行为能力，多打听一下子女的情况和卖房原因。
3.月坛北街是展览路和月坛的分界线。这周边的房子可能涉及3个小学的划片，确认清楚再买。如果是三里河东路以东，月坛北街北侧房子是展览路片区阜外一小划片；月坛北街南侧房子属于复外一小划片。三里河东路以西，都属于中古友谊小学划片，也就是说地理位置上展览路片区的阜外西和洪茂沟俩小区的房子是划片中古，跟着月坛学区小升初的。
4.如果家长一方或双方在金融街工作，在海淀某校和月坛某校之间犹豫时，通勤如果允许，强烈建议选月坛。可能将来容易获得对家长和孩子都有益的信息。笔者朋友在金融街工作的很多，不少基金经理都在金融街和月坛置业，跟着他们买，从上学和保值两个角度都不会太差的。
5.有些央产房需要先去办好上市，才能卖。从一手业主手里买房需要注意。
6.未来2-3年在月坛买房，如果卖家是老年人或者家里有孩子的，确认下有没有孩子用房子地址刚刚上过学。
7.公安大学虽然地理位置上属于西城，但实际学校里面的房子是不能上西城的学校的。
8.育民划片房子价格是跟离南礼士路站和育民小学远近有关联的。育民划片最便宜的楼在公安大学东南侧的一个位置。莲花池东路甲3号院、甲5号院有几栋楼，均价13-14w就能买到一居或两居。但广电总局南侧，离南礼士路站、育民小学、八中都不太远的楼，可能得均价16-17w才能买到。
9.买房如果自住，可以晚上7、8点去听一下噪音。有的位置可能有想象不到的噪音来源。另月坛公园有发射塔（好像已经废弃），如果介意，就避开月坛西街乙2号院的房子。
10. 一个笔者独创的、简单粗暴可用来定性分析街区职住平衡、宜居程度的方法，是看星巴克+品牌24小时便利店（只算711、罗森）数量的多少和开设时间长短。如果有稳定运营3-5年以上的星巴克+24小时便利店，一个街区就是比较宜居的，周围白领和高素质人群也会相对多。这些店铺的选址都做过严谨的前期商业调研，如果一个街区没有这些店，就说明不是非常宜居。
（本文来自公众号西城小房仙，不是本人写的）
https://mp.weixin.qq.com/s/8fDDl-hlcwECaLSVQBtjyA
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