- 主题:北京的朋友好多都不明白指导价的作用是什么？
北京个税只能选择差价20%交吗？满五唯一能减免吗
【 在 KAKAY 的大作中提到: 】
: 举个例子：
: 五环内市场价1000W的房子，如果你按最低网签指导价468网签，首套能贷468*65%＝304W（且最长25年），二套468*40＝187W（且最长25年）。你说我想多贷，把网签价提高，也可以，无非两个情况，情况一：按1500W网签，但银行不傻最多给你评估到900W左右，北京是就网签跟评估价谁低来做贷款的(没有高评高贷)，那就出现按900W评估价做贷款，首套900*65%＝585W，二套360W，然后按1500W网签价交税，如果原值（原业主的开票价）高还好，如果原值低那税就高了去了（因为只有北京有20%个税，其他税多出的忽略不计）比如原值是500W，那就是按网签价1500－500＝1000W，这个1000W增值部份按20%交税即200W，这么下来，看似首套可以多贷281W（585－304W），但多交的税也200W了，二套可以多贷173万（360－187），多贷出来的还不够交税的。五环外六环内网签指导是374.4万，对应下来贷的更少。
: 上面是普通住宅的，第二种情况，是非普的，那就更难了，五环内总价468万或单价超3.96万以内、容积率1.0以上、面积140以下，三者同时都满足才算普通，有一项超就是非普，非普首套只能贷468X40%＝187W，二套468*20＝93.6W，当然即然是非普了，也就不卡这个线了，无非就是算一下网签到多少钱税能少交一些，找那个临界点。但总的来说，北京出指导价只会比这个网签指导价高，也就说反而可以多贷款了。所以北京1000W以上的二手房差不多都全款真不是说说的。
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懂了，其实北京贷款额是被这个非普线卡住了
【 在 KAKAY 的大作中提到: 】
: 北京个税除了公房其他都是20%，满五唯一可以免个税。
: 但同样超五环内468W这个线就变成非普，就会产生差额增值税(好像是5.6%)，这就要去算多贷款产生的网签价与原值差额多出的税费临界点在哪。首套还划算点，二套就非常不划算了，才会出现1000W以上的二套基本相当于全款。比如二套每提高100w网签价，只能多贷出来20w，却要多交100*5.6%=5.6w的差额增值税。(如果还有个税多贷出来的钱还覆盖不了税费)
: 所以总的来说网签的这个非普线成为贷款的基本点，如果出一个市场价1000w的7折指导价为700W，都是比这个468W高。所以五环内市场价低于670w的房子出指导价(670*0.7=469W)才跟现在的非普线一样，比这更低的出不出指导价也多贷不了多少钱。比如500w的市场价，评估价可能才450w，比非普线还低，这时银行按评估价来办贷款。(两条线取低的)
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FROM 223.104.64.*
那如果年代久远业主没有发票的如何界定买的时候的价格
【 在 Aaron 的大作中提到: 】
: 北京个税只能差价20%，没有其他选择
: 满五唯一免征
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