最近，看到有很多中介、网红在猛推东城的和平里学区，“和平里保证不出区、出区也是安交更好、抓紧上车”等“无脑推”的观点和结论层出不穷。

确实，和平里学区和安交一样，都是东城北边的很好学区，小学均衡，小升初总体上没有大坑。

但是，还是想提示下“大热必死”的风险。家长们掏空六个钱包抓紧上车、力求高枕无忧的美好愿望下，还是要看到一些深层次的风险，评估完风险后再作考虑。

第一位的风险，是进不去想去的学区和学校。
现在的西城731、东城1911后买房的，除了zb，没有一个人敢说自己100%不出区的，官方回复就是多校划片，在本学区内或相近学区内派位。

一些人的逻辑是，和平里即使出区，也是去安交，不会更差。

但是，身边有个朋友他从和平里派去了东朝建，他们班上这样的人还挺多的，非常郁闷。因为安交、北东学区本身学位也比较紧张。

不要小看这件事，这是一个“领先指标”，意味着安交、和平里加在一起已经饱和，并开始外溢！因为按照教委历史上出区的惯常做法，一旦这些片区进一步“火热”意味着“僧更多，粥更少”，所以较为会先派到边上次优学区（比如安交）——隔壁次优学区自己的学生+接收的学生再满了（安交+和平里满了）——再调剂到更差一档的学区（北东、东朝建，23年已经出现该现象了）。说句题外话，教委其实已经很良心了，孩子多他们没办法而已。

今年在这一波猛推下，我认为风险将进一步放大。今年的入学人数依然是历史高位，与次高点2022年持平，在13-14万人左右，绝对值很高，一旦形成拥挤上车之势，大家就是一大堆人东朝建见了。

东朝建派到史家小学是绝不可能的，要考虑一下能否接受东四九条小学、回民小学、西总布小学这几个天坑。小升初，三派重点率是57%（低于安交、龙体两个龙头的70%+），主要是因为有史家的存在，二中分、五中分都是出名的zb校，超大概率是去24、25、27中填坑的。

第二位的风险，是高价入手老破小。
目前市场上最多最难卖的是老破小，为什么突然推和平里？因为需要找人接盘。
本来我们很不情愿买老破小，就图上个好学校，这也就咬牙忍了。一个朋友看和平里的房后和我说，性价比高的库存盘清得差不多了，现在价格已经涨了不少，很难淘到降价较多的笋盘了，他感觉实在无法下手。
老破小的风险，还不只是现在的高价购买，最大的麻烦是上完学以后卖给谁的问题。以后的年轻人连孩子都不愿意生，谁会为了孩子来住和自己爸爸妈妈一样房龄的房子？

第三位的风险，是进了不想去的学校+高位接盘老破小的戴维斯双杀。
如果最后去很不理想的学校，买了一个老破小，住得不开心，还大概率亏着钱，对自己进行了反杀……今年老破小抛盘压力这么大，未来风险会越来越大，而不是越来越小。
当然，这是如果大家一起挤进来后发生的最不利的情况。
立足最不利的情况，如果还能够接受，能够在老破小、差小学、初中出路一般的情况下，家庭和睦、欣然处之，在全面评估后觉得愿赌服输，那可以提着钱去买。

人生苦短，买房除了学区，还要考虑住得是不是舒服。
无论是前些年的高位入股市、P2P、E租宝、信托等，反复证明着“人多的地方不去”这句至理名言，太阳底下没有新鲜事。

立帖为证，本帖因为得罪的利益群体太广，肯定会有很多人来骂我。但是，相信在明年乃至5年、10年后，会有人因为我发出的风险提示而感谢，欢迎到时候挖坟回帖。
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修改:dellhut FROM 221.222.20.*
FROM 221.222.20.*

妥妥的中介气质
【 在 dellhut 的大作中提到: 】
: 最近，看到有很多中介、网红在猛推东城的和平里学区，“和平里保证不出区、出区也是安交更好、抓紧上车”等“无脑推”的观点和结论层出不穷。  
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: 确实，和平里学区和安交一样，都是东城北边的很好学区，小学均衡，小升初总体上没有大坑。  
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: 但是，还是想提示下“大热必死”的风险。家长们掏空
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发自「今日水木 on iPhone 12 Pro」
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自负盈亏
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也就这两年上学的孩子最多吧，过两年上学的孩子少了，也就回归正常了，当然，人少了，如果没有外力作用，房价也会降。
【 在 dellhut 的大作中提到: 】
: 最近，看到有很多中介、网红在猛推东城的和平里学区，“和平里保证不出区、出区也是安交更好、抓紧上车”等“无脑推”的观点和结论层出不穷。
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: 确实，和平里学区和安交一样，都是东城北边的很好学区，小学均衡，小升初总体上没有大坑。
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--来自微微水木3.5.14
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你说的是对的。我8年前就这么认为了，但还是被现实摆了一道，我太超前。

现在力量对比改过来了，没人再为这些老破小买单。
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