之前的房：2016年的时候，抢着在东城区东花市崇文门前门片区买了一个占坑房（新景家园），面积60平，户型比较实用，得房率高，一室一厅可以当两居加餐厅用，当时为了买比较新的房，已是咬碎牙下手的。因为新景家园是回迁房，居住的人很杂乱，周边邻居里面的回迁户很多、租户很多，整体素质不好评价为不高，只能说和我们新北京人不太一样、难以融入。

打个比方吧，楼道里乱堆乱放，还经常有小狗撒的尿，小区里遛狗不拉绳子的也是常有的，偏僻我还特别怕狗。小区很大，但停车非常难，在小区里绕半天也找不到一个车位。

因为房子面积太小，极不适合一家人居住。现在孩子大了，准备入学，计划加点钱置换上商品房两居，作为未来10年维度不想动的房。
预算：最早1000，后来不得不提高到1100+。
受疫情影响，这几年把东崇前的房挂到网上同时开始看房之旅。从北看到南，和平里、安交、北东、东朝建、崇文门、广渠门、天坛、永外，包括西城的广外、陶白，全部筛选了一遍。
越看超出预算越高，感觉到只有出不起的价格，没有不符合要求的房。

最终的区域选择，是家庭多次探讨后的结果。选择东城并不意味着放弃希望。东城名义上的佛系，不代表一棒子打死全部家长，我们不瞄准Top2或者top5，接受自己的孩子不是千分之一的天才。但我们仍然将坚持可持续地帮助孩子，提供必要的辅助，将来面对结果我们问心无愧就行了。

我们主要用的是排除法。

放弃火热的东城和平里学区，主要是因为普遍房子太破，住起来比较难受，而且最近几年和平的已经涨价了很多，学区溢价太高了，风险太大。有身边朋友从和平里派位到了东朝建，还有到织染局的。价格虚高，学区不稳，居住较差，我们很快地叉掉了很多人眼中的首选和平里。

放弃所在东城东崇前学区，是一个艰难的选择，倒不是说这片的学区非常好，是因为住在这片时间长了，而且次新商品房挺多的。我们经历了很长时间的讨论，最终的结论是，第一条原因是在东崇前学区1911后买房，无论是花市小学、文汇小学还是其他，身边邻居有不少人被调剂到回民实验小学，还有出区的，这是我们无法接受的。为了解决这个问题，我们还讨论过不换房，利用现在的房子在崇文小学读书，然后租个大两居生活，但是后来考虑第二个原因，就是东崇前初中上重点初中的比例还是低了些，最终放弃了这个念想，我们想学区和居住都能够有所改善。

西城的陶白片区，次新房还不少，居住来讲还比较舒适。但我们找在西城上学的朋友深度了解咨询，主要原因是陶白的学区在西城其实并不好，只能算中等偏下。宣师一附小和八中附小，现在买房是根本不可能上的，都是调剂。而且我们没有蒸包，所以很大概率会出区，要么就是去垫底的西城实验小学。这在我们看来是绝对不能接受的。

西城的广外片区，是我们看了很多房的区域，次新房多，和东崇前差不多了。这片的问题在于，学区很差，几个小学除了北小广外、椿树馆小学，其他根本不入流。同样因为多校划片和蒸包的存在，我们普通人想去个中等学校都是奢望。小升初更是这样，四中、八中、实验等等，也就是看看而已，看得见摸不着的。所以也只能无奈放弃。

东城的安交，次新房买不起，老破小看不上。北东、东朝建，学区差一些，最后都没有看上。天永正常是根本看不上的，但中海紫御公馆看了一次后觉得确实挺好的，但最终考虑学区垫底、靠二环太近放弃了。

最终选择龙体学区，也是花了很多时间讨论、下了很大的决心。
龙体的三大商品房品质社区，水上华城、保利蔷薇、幸福家园，我们都很喜欢。
水上华城有花园，小环境很好。幸福家园小区比较大，位置比水上华城好。保利蔷薇走的是小而精路线，保利自营物业管理很好保养好，外立面看起来像是近5年的房，地下停车位也多。

我们找朋友并问了他们的朋友，反复咨询龙体的学位问题，做足功课。最终的结论是，板厂小学离天永比较近，虽然景泰小学是天永的第一牛小，学风也很好，而且初中可以定额去文汇南也很好，但总觉得还是有一些风险；培新小学，特别是保利蔷薇和幸福家园，因为都快到广渠路了，是离天永最远的，最近几年培新小学的一顺位是非常稳的。

方向越来越清晰，思路越辩越明，接着就是在这几个小区里选择了。

幸福家园我们只买得起朝向东北、西北的两居，保利蔷薇我们只买得起1号楼朝东（铁轨）的两居，朝小区中心花园的普遍都很贵。

接着我们就是卖房。谈判的过程还比较顺利，中介一个劲地给我压价，最后在报价基础上降了10卖出的。

卖完的当晚，我们就开始联系之前看过的几套备选房，找中介约业主。
第一家面谈，保利蔷薇朝东的两居，业主是一位60来岁的女同志，准备卖房后换成两套，一套给孩子结婚用，一套自住。户型遮挡非常厉害，客厅和主卧都被遮挡了，还朝铁轨，我们想1050左右拿下，但价格并未体现，而且她对卖房流程手续没啥概念，十分坚持不松口降价。果断放弃，但意味着必须提高预算。

按照报价，接着找第二家面谈，是幸福家园不到90平西北朝向的两居室。房子比较敞快，楼层也比较高，但客厅和主卧朝北，只有次卧朝西，阳光实在比较差，但胜在便宜。房主是在附近小区换三居，说已经看好了边上小区的。我们抓住他着急的心态，想降价杀到1120拿下。但他坚持1150谈不下去了。最后家里商量感觉有点不值，说回家先商量下。

接着是第三家，其实是我们最满意的一套房，但报价最高、预算有限所以之前没有谈。
这是保利蔷薇朝西的两居，中楼层，但胜在客厅和主卧朝小区中心花园，视野非常好，唯一缺点是次卧二次采光。我们看上这套房的另一个重要优点是，餐厅可以软隔开临时当第三个卧室用，完全不影响客厅。这家也是同小区置换三居，经过3个多小时的鏖战，最后磨到了1150拿下，中介费让黄中介打折到了1.5%，总体比较满意了。

今年，我们家顺利上了培新小学，正如之前充分了解的情况一样，我们小区第一顺位、房户一致的都上了。听说学校老师对孩子的要求严格抓得比较紧，孩子每天可以睡到7点多起床乐呵呵的。看了一眼目前的房价，比我们买的时候还下跌了一些，但我们也平常心了，能够达到职住学平衡，已经知足了。

潜水在版上学习了很多知识，发出来希望能有点用。
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房子是啥时候买的呢  
  
【 在 wangyy87 (wangyy87) 的大作中提到: 】
:  之前的房：2016年的时候，抢着在东城区东花市崇文门前门片区买了一个占坑房（新景家园），面积60平，户型比较实用，得房率高，一室一厅可以当两居加餐厅用，当时为了买比较新的房，已是咬碎牙下手的。因为新景家园是回迁房，居住的人很杂乱，周边邻居里面的回迁户很多、租户很多，整体素质不好评价为不高，只能说和我们新北京人不太一样、难以融入。
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:  打个比方吧，楼道里乱堆乱放，还经常有小狗撒的尿，小区里遛狗不拉绳子的也是常有的，偏僻我还特别怕狗。小区很大，但停车非常难，在小区里绕半天也找不到一个车位。
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房子啥时候买的？还可以1.5中介费？
【 在 wangyy87 的大作中提到: 】
: 之前的房：2016年的时候，抢着在东城区东花市崇文门前门片区买了一个占坑房（新景家园），面积60平，户型比较实用，得房率 ...
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看了一下保利蔷薇现在92.67p朝西两居正对小区花园中楼层报价1080.。。还是降了不少的
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1080只是报价，1000能不能卖掉还是问题，1150到1000，算是降了13%。
一年跌150万这感觉还是很酸爽的
【 在 Monster9527 的大作中提到: 】
: 算降得少了，10%不到
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