估计是这个户型，看这价格这成交量，以后不好卖。
【 在 vforvictory 的大作中提到: 】
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: 背景：郊区房1套，价值600，手握300，娃22年入学  
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: 2020.4 判断国外疫情管控不力，对走私立学校>出国的路线信心不大，决定走国内高考路线，计划A和B同时进行。  
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: 计划A：老房子不动，首付300贷400， 买个600~700一居占坑，然后租房三代居住；  
: 计划B：卖掉老房子，买个1200~1300 学区三局 （希望不大，因为老房子未满五），三代居住。  
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: 家里老人有抵触，想等老房子满五。判断疫情之后必然有一波行情，不能等，原因如下：  
: 1.必然有和我们一样想法，从出国转换为国内学区房思路的家长；  
: 2.同样由于国外防疫不力，换房食物链的顶端：卖房出国的业主们思维必然发生变化，供应量会下降；  
: 3.疫情压制的购房需求会集中释放；  
: 4.疫情后放的水必然流入房市；  
: 5.提前2-3年买房的家长居多，20-21正值22-23入学高峰；  
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: 2020.5 开始跟中介密集看房。北京各小区还处于半封闭状态，经常需要跟业主借卡装作业主混进小区，有如地下党接头。以下看房都是在3~4天内完成的。  
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: 先看中三蜂鸟：前一天晚上看好两套开间，一套700三年级，第二天白天想复看一下，已经被签；一套720原始名额，业主忽然不卖了；还看好一套1200的两居，但是觉得住不了三代，有点犹豫。  
: 然后看万泉新新，680左右的一居/开间还是有挺多的选择的，但是没有燃气觉得不适合住家。  
: 中三三居完全够不到，不做考虑。  
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: 再看中一，发现一个问题：在中一上学的话，周边基本不存在正规的次新三居两卫可以租着住，感觉不符合三代人的居住预期，作罢。（唯一例外是新科祥园，但是基本不出房极难租到）。  
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: 朝阳先看嘉铭：看了嘉铭桐城C\\F区，都有1000左右的三居。但是C区户型太差，人车不分流；F区房本是公寓不是住宅，有点儿膈应。能接受户型的话，C区还是有不少挺大的价格合适的三居的。  
: 再看风格派，主场：都有400~500的一居室，区别是风格派没燃气，梯户数更多。这里有很多选择。个人觉得对于如果只有400的上车族，还是挺推荐嘉铭的~  
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: 再看朝外：慧忠里有不少430左右老破小一居可选。有一个阳台直观鸟巢的，老人应该挺喜欢的，哈哈。  
: 卧龙有一个980的三居两卫，非常心水，户主有意出售的第一时间中介就通知我了，但是还没有等我做决定就被内部消化了，都没有在链家APP上架过。卧龙小区环境在老小区里还是相当不错的，但是两居住不下，三居又不出好户型。  
: 再看汇园公寓：1100左右可以有户型很好的三居，但是实地看了一下，离学校太远了，而且完全没有小区环境。  
: 再想看枫林绿洲开间：中介告知枫林绿洲有名额的开间是奇货，长期有人蹲守，基本等不到上架就会内部消化的。  
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: 因为听朋友说了一个小学品学俱优的孩子，在80%直升的小学被排位到坑校的故事，放弃了西城。  
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: 再看上地：上地东里610~630有多套一居可选，但多是顶层、底层；看中了一套中间楼层，约谈报备时被告知前面还有1个报备；焦急等待半天后回复已经签了；又看中一套1200三居，但是自己的老房子关注的人较少，卖不出去，不敢签；最后看中了一套700 60平两居，户型较好南北通透，决定作为优选。  
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: 家庭会议讨论：  
: 中三一居太难买，中介说再出可能要750，超出预算；  
: 万泉新新没燃气，将来老人要住的话不合适；  
: 三个校区二胎接送有点麻烦，放弃朝外。  
: 老房子太难卖，不能等三居，早落户早顺位，必须先拿下占坑房。  
: 上地离课外班近，小区离学校也近，路少是个宝，决定优先去谈上地，嘉铭作为备胎。报备700两居，告知前面已经有一个报备了，orz。。还好上一个有事没来，最终成功拿下。  
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: 2020.6-7 拿老房子dy贷400，全款过户。现在缴税过户一体的，真是比以前好太多了，依稀记得15年买房时，网上掐秒抢号，早上5点去排超长队的日子。  
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: 2020.8-9 清净了一段时间，老房子一直无人问津，偶尔有大刀50万的来问价，没有搭理。  
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: 2020.10 有人给老房子出了理想的价格。老人和夫人意见不一：有的希望不折腾了，学区租房住，以租养租；有的希望明年满五再卖；有的认为1套学区占坑+1套附近次新大三居居住才是最理想状态。但是现在卖掉老房子也只有200，满杠杆也只有700，上地最便宜的次新大三居是枫润家园（1000左右）或者上地佳园（最小的1200左右），还差很多。而且中介说上地的房子有名额占用并不会像蜂鸟一样影响很多价格，因为很多人买来是小升初用的，不关心名额占用。  
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: 期间看了美和园 （650左右小三居）、合景映月台（900左右小三居），房子还都可以接受，但是去上地实验小学毕竟有点远。  
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: 最终看了一个版友可能看不上的小区：颐泉汇办公楼，夫人一眼看中了一套650W三居：离小学近，地下车位充足，南北通透，复式（楼下80P客厅一卫，楼上80P三居一卫），民水民电民气，楼龄新。缺点就是办公性质，未来增值速度有限，而且不能落户。但是对于有占坑房的我们来说正好适合，不用和需求学区的人竞争。  
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: 最后签约卖掉老房子，第二天签约购买颐泉汇。  
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: 2020.11 还掉老房子贷款，过户，这个老房子是15年340买的，花了很多心思装修，挺舍不得的。  
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: 东里房子dy贷450W。  
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: 2020.12 颐泉汇过户。  
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: 总结：这两套房子基本锚定小升初整个阶段，未来十一年就这样了（颐泉汇离地铁也很近，有可能高中也不用换）。孩子大了需要自己的房间后可以和老人分开住两套。  
: 再有钱后不买房了，努力消费一下，为国家扩大一些内需吧！  
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: 经验：如果想砍下价格，谈判时一定要有备选，给自己拔腿就走的底气，否则真的是谈不下来价格的  
: （我谈东里时有嘉铭备选，谈颐泉汇时心里也不是必买，有租房的备选，所以都顺利砍到了自己满意的价格）。反之，如果真的是没有备选的房子，您就别惦记砍价了，早点落定。  
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: 最后，感谢带我看上述房子的中介们和贷款中介们。有几位没有从我身上赚到钱，但是也足够敬业，相信这一年开单数目不在话下。然后里面有的数字我有一些少许修改脱敏，如果相关人士看到帖子不要说破哈 ：）  
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发自「今日水木 on LIO-AL00」
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